Thay đổi cơ cấu dân số “kích cầu” nhà ở dành cho người cao tuổi

Theo các chuyên gia, thay đổi cơ cấu dân số sẽ “kích cầu” nhà ở dành cho người cao tuổi thời gian tới và các chủ đầu tư cần nhanh chóng nhập cuộc, tận dụng xu hướng này để đáp ứng thị trường.Nguyên nhân khiến Việt Nam tiến nhanh đến thời kỳ già hóa là do tuổi thọ người dân tăng cao và mức sinh giảm. Dự báo đến năm 2030, số người từ 60 tuổi trở lên sẽ xấp xỉ 18 triệu người, tăng gần 4 triệu người so với năm 2024. Đồng thời, mức sinh tại Việt Nam đang giảm khá nhanh trong những năm gần đây. Từ mức 1,96 con/phụ nữ vào năm 2023, giảm xuống còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024 – mức thấp nhất được ghi nhận từ trước đến nay.

Theo số liệu thống kê, từ năm 2011, Việt Nam bắt đầu quá trình già hóa dân số và là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất thế giới. Đến năm 2024, số lượng người từ 60 tuổi trở lên là 14,2 triệu người, tăng 2,8 triệu người so với năm 2019 và tăng 4,7 triệu người so với năm 2014.

Xu hướng già hóa dân số nhanh sẽ còn kéo dài, bởi tỷ trọng người cao tuổi sẽ tiếp tục gia tăng khi tuổi thọ trung bình của người dân Việt Nam được kỳ vọng vẫn tăng nhờ điều kiện sống được nâng cao trong bối cảnh kinh tế phát triển. Trong khi lực lượng trẻ dần thu hẹp do mức sinh thấp, khó có khả năng bật tăng. Nhiều chuyên gia dự báo, Việt Nam sẽ trở thành quốc gia có dân số già vào năm 2036 và “siêu già” vào năm 2049.

Kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay các nước châu Âu cho thấy khi mức sinh đã xuống thấp thì rất khó có khả năng phục hồi. Sự thay đổi về cơ cấu dân số này đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc phát triển các mô hình nhà ở, chăm sóc sức khỏe, và tiện ích chuyên biệt dành riêng cho nhóm đối tượng cao tuổi.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, cả nước có tới hàng triệu người già có nhu cầu cần chăm sóc. Song thực tế, hiện nay, cả nước chỉ có khoảng 400 viện dưỡng lão với khoảng 50% là các trung tâm từ thiện hoặc do nhà nước đầu tư. Đặc biệt, thiếu hụt dịch vụ cao cấp như mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi - sản phẩm bất động sản kết hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia trong bối cảnh số lượng người cao tuổi có điều kiện kinh tế ngày càng gia tăng.

Các khu vực có tuổi thọ trung bình cao thường là những nơi có kinh tế phát triển. VARS dẫn chứng số liệu thống kê, năm 2024, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, TP.Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai là 5 tỉnh, thành có tuổi thọ người dân cao nhất Việt Nam. Đây đồng thời là các khu vực có nền kinh tế phát triển với thu nhập bình quân đầu người cao thuộc top đầu cả nước. Ngược lại, các tỉnh có kinh tế kém phát triển như Lai Châu, Điện Biên, Kon Tum có tuổi thọ trung bình thấp nhất cả nước.

Trên thực tế, hiện nay, phần lớn người già vẫn được con cháu chăm sóc tại gia và có xu hướng ưu tiên nhận được dịch vụ chăm sóc ngay tại nhà hoặc gần gia đình. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển mô hình nhà ở tích hợp y tế cộng đồng - nơi cung cấp không gian sống an toàn, tiện nghi nhưng vẫn giữ kết nối với gia đình là rất lớn.

Tuy nhiên, hiện mới chỉ có một số ít chủ đầu tư bước đầu tiếp cận phân khúc này. Việc phát triển mô hình nhà ở cho người cao tuổi tại thời điểm này đặc biệt phù hợp trong bối cảnh khách hàng mở rộng.

Theo đó, tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang mở rộng nhanh chóng, với độ tuổi thuộc tầng lớp trung lưu phổ biến từ 30 - 55 tuổi và từ 40 - 65 tuổi với tầng lớp thượng lưu. Như vậy, các tầng lớp này sẽ là đối tượng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở cao cấp; trong đó có nhà ở dành cho người cao tuổi, trong thời điểm hiện tại và trong thập kỷ tới. Khi họ ngày càng có điều kiện tài chính thì càng mong muốn có nhiều lựa chọn về những không gian sống phù hợp với tuổi già.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, Việt Nam còn lợi thế cạnh tranh về cảnh quan thiên nhiên, văn hóa và chi phí sinh hoạt tương đối thấp so với nhiều nước phát triển nên dễ dàng thu hút cả người nước ngoài về hưu và kiều bào hồi hương.

Cùng với điều kiện kinh tế, tâm lý và nhu cầu sống của người cao tuổi cũng đang thay đổi. Người cao tuổi hiện đại quan tâm đến sinh hoạt khoa học, vui khỏe hơn và muốn duy trì sự độc lập trong sinh hoạt. Đặc biệt, họ ngày càng trân trọng các cơ hội giao lưu cộng đồng, tập luyện thể dục và tham gia các hoạt động giải trí phù hợp. Những người cao tuổi có học vấn và từng sống, làm việc tại thành phố lớn hoặc nước ngoài thuộc thế hệ tích lũy, có tiềm lực tài chính phù hợp với loại hình này. Do đó, nhu cầu nhà ở cao cấp cho người cao tuổi sẽ tiếp tục được duy trì trong tương lai – VARS dự báo.

Nghiên cứu của nhiều tổ chức uy tín trên thế giới cũng cho thấy, nhờ thừa hưởng tài sản từ gia đình, thế hệ những người sinh từ năm 1981 đến năm 2000 được coi là giàu nhất trong lịch sử. Và thế hệ này sẽ bước sang tuổi 60 trong 2 thập kỷ tới.

Tại các quốc gia có dân số già như Nhật Bản, Đức, Thụy Điển hay Australia, nhà ở cho người cao tuổi không còn đơn thuần là nơi cư trú, mà được phát triển thành hệ sinh thái sống tích hợp: kết hợp nhà ở, chăm sóc y tế, cộng đồng sinh hoạt và hỗ trợ tâm lý.

Điển hình là một số mô hình nổi bật như Cộng đồng hưu trí được chăm sóc liên tục (CCRC) tại Mỹ hay tại Nhật Bản đang cung cấp dịch vụ đa tầng – từ nhà ở độc lập có giám sát y tế, đến khu vực chăm sóc đặc biệt cho người có bệnh mãn tính. Điểm chung của các mô hình này là hỗ trợ người cao tuổi sống độc lập, có kết nối xã hội và được chăm sóc chuyên nghiệp, liên tục theo nhu cầu sức khỏe thay đổi. Một điểm quan trọng rút ra từ các mô hình này là sự cần thiết phải phát triển một hệ sinh thái toàn diện, chứ không phải các dự án đơn lẻ.

VARS phân tích, khác với mô hình viện dưỡng lão truyền thống, xu hướng hiện nay là những không gian sống tích hợp, nơi người cao tuổi vẫn giữ được sự độc lập, kết nối cộng đồng và nhận được chăm sóc y tế phù hợp ngay tại nơi ở. Tầng lớp người cao tuổi hiện đại – có học vấn, tài chính vững và tâm lý đề cao chất lượng sống – đang ngày càng gia tăng, tạo ra một phân khúc khách hàng tiềm năng và ổn định dài hạn cho thị trường bất động sản.

Do đó, VARS khuyến nghị, việc phát triển mô hình nhà ở cho người cao tuổi cần được xem là chiến lược trung – dài hạn của các chủ đầu tư. Mô hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày một rõ rệt của xã hội mà loại hình bất động sản này còn giúp các doanh nghiệp đón đầu xu hướng già hóa, tận dụng lợi thế chi phí đầu vào tại khu vực ven đô, đồng thời hưởng lợi từ chính sách khuyến khích của Nhà nước.

Chủ đầu tư cần tiếp cận mô hình này dưới góc độ hệ sinh thái sống toàn diện, kết hợp giữa nhà ở, chăm sóc sức khỏe, tiện ích cộng đồng và kết nối gia đình, nhằm tạo ra sản phẩm mang tính nhân văn, bền vững và khác biệt trên thị trường.

Nhà ở cho người cao tuổi kỳ vọng sẽ mở ra thị trường đầy tiềm năng nhờ sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tâm lý người cao tuổi hiện đại. Phân khúc sản phẩm này không giống viện dưỡng lão truyền thống, chủ yếu hướng tới chăm sóc y tế và sinh hoạt cho người già yếu hoặc người già đơn thân.

Mô hình nhà ở cho người cao tuổi tiêu biểu là các tòa nhà cao tầng tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia, phát triển trong các khu đô thị ở vùng ven trung tâm các thành phố lớn, nơi người cao tuổi và bạn đời có thể chung sống hoặc dễ dàng duy trì kết nối với gia đình. Các căn hộ cần được thiết kế phù hợp với người cao tuổi, tích hợp dịch vụ y tế tại chỗ, tiện ích cộng đồng và không gian sinh hoạt xanh.

Việc phát triển loại hình bất động sản này không những giúp chủ đầu tư đón đầu cơ hội nhờ nhu cầu cao mà còn giúp các chủ đầu tư hưởng lợi từ các chính sách khuyến khích phát triển, nhờ chiến lược quốc gia về già hóa dân số đang khuyến khích các mô hình chăm sóc người cao tuổi thông minh, phi tập trung.

Thêm vào đó, việc phát triển các dự án nhà ở cho người già thường gắn với các khu đại đô thị ven trung tâm, nơi giá đất còn tương đối mềm so với lõi đô thị, giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí đầu và và hưởng lợi từ hệ thống giao thông đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven – VARS nhấn mạnh./.