Thị trường bất động sản đã cân bằng giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán để sử dụng

 

Thị trường bất động sản đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng - đây là nhận định của Bộ Xây dựng trong công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2022 được công bố chiều ngày 28/7.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản quý II/2022 có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh lượng bất động sản tồn kho mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong quý II là 24 dự án với 5.608 căn, số lượng dự án tăng khoảng 9% so với quý I/2022 và bằng khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021; trong đó, tại miền Bắc có 13 dự án với 2.343 căn, tại miền Trung có 3 dự án với 961 căn, tại miền Nam có 08 dự án với 2.304 căn.

Cùng đó, số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.091 dự án với 327.125 căn, bằng khoảng 89,7% so với quý I và tương đương 97,5% so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, miền Bắc có 210 dự án với 157.654 căn, miền Trung 211 dự án với 131.481 căn, miền Nam 670 dự án với 37.990 căn.

Trong quý vừa qua, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước đó và bằng 42% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc dẫn đầu với 17 dự án gồm  3.763 căn; miền Trung có 9 dự án với 678 căn và miền Nam chỉ có 3 dự án nhưng chiếm tới 2.312 căn.

Qua số liệu này cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý II vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có tổng số 16 dự án đã hoàn thành với 7.324 ô đất nền. Số lượng dự án tăng khoảng 78% so với quý I/2022. Số dự án đang triển khai xây dựng là 210 với 66.596 ô đất nền, tăng khoảng 16%; tổng số dự án được cấp phép mới là 10 dự án với 4.072 ô đất nền, bằng 77% so với quý I.

Đánh giá chung về giá nhà ở và một số loại bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm đô thị hầu như không có. Căn hộ với mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.

Đơn cử như tại Hà Nội có các dự án: xpHOMES (huyện Đan Phượng) giá 29 triệu đồng/m2, Gemek Premium (huyện Hoài Đức) giá 26 triệu đồng/m2, Xuân Mai Complex (quận Hà Đông) giá khoảng 27 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh thì có các dự án: Dream Home Riverside (quận 8) khoảng 27 triệu đồng/m2, Ehome S (quận 9) khoảng 25 triệu đồng/m2; tại Đà Nẵng, dự án  FPT City Đà Nẵng (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 25,7 triệu đồng/m2...

Hiện phân khúc căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 đến dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường. Tại Hà Nội có dự án Keangnam (quận Nam Từ Liêm) mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng mai) khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh: Sunrise City (quận 7) có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2…

Những căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí thường ở một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm với mức chào bán rất cao như: Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) giá khoảng 75 triệu đồng/m2, T-Place (quận Hoàn Kiến, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2, Grand Marina Saigon (quận 1, TP. Hồ Chí Minh) có giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1, TP. Hồ Chí Minh) có giá khoàng 170 triệu đồng/m2, M Landmark Residence (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2…

Từ số liệu này, Bộ Xây dựng nhận xét, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý của quý II.

Trong quý II, tổng lượng giao dịch là 69.079 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 27.160 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Kết quả này cho thấy, khả năng hấp thụ của thị trường quý II tốt hơn.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, trong 2 quý vừa qua, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Bộ Xây dựng lý giải, nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. Trong khi, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội thì nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít.

Bởi vậy, mặc dù giao dịch sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp hiện đã cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị, các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao cần nghiên cứu dự thảo, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và thông Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Cùng đó, các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) cũng cần nghiên cứu, sửa đổi, rà soát nhằm bảo đảm tính thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương./.