Thị trường bất động sản Nhật Bản và sức hút của đồng yen yếu

Bất chấp xu hướng kéo dài nhiều năm, các căn hộ ở trung tâm Tokyo vẫn tương đối rẻ so với những căn hộ ở những nơi như Hong Kong (Trung Quốc) và Singapore. Ngoài ra, đồng yen suy yếu đang thu hút tiền từ nước ngoài. Đồng yen rẻ khiến bất động sản ở thủ đô Nhật Bản trở thành "một món hời", dù những căn hộ cũ hàng chục năm hiện có giá gấp ba lần giá được bán ban đầu.

Đồng yen rẻ khiến bất động sản ở thủ đô Nhật Bản trở thành "một món hời". Ảnh: The Japan Times

Tokyo, một trung tâm thương mại phát triển mạnh, cũng mang lại lợi nhuận tương đối cao khi cho thuê những bất động sản này. Điều này cho thấy giá có thể sẽ vẫn ở mức cao trong thời gian tới.

Tại các khu vực xung quanh Ga Shin-Ochanomizu trên tuyến Chiyoda của Tokyo Metro, giá trung bình trên 3,3 mét vuông là 12,552 triệu yen (80.580 USD), tăng từ mức 4,248 triệu yen cách đây 10 năm. Tòa Waterras Tower Residence, hoàn thành vào năm 2013, có đơn giá trung bình ban đầu là 101,18 triệu yen, nhưng giá trị thị trường bán lại ở đây đã lên tới 278,23 triệu yen.

Tốc độ tăng cao tiếp theo là xung quanh Ga Roppongi-itchome của Tokyo Metro, nơi giá bán lại tăng 170%. Giá trên 3,3 mét vuông tăng từ 4,796 triệu yen lên 12,742 triệu yen. Tại Ark Hills Sengokuyama Residence, một căn hộ ban đầu có giá 188,85 triệu yen giờ đây có thể thu về 357,6 triệu yen.

Tại Osaka, miền Tây Nhật Bản, những căn hộ đã được 10 năm gần ga Osaka của Đường sắt Tây Nhật Bản tăng giá gấp đôi. Tại Nagoya, miền trung Nhật Bản, giá bán lại căn hộ gần ga Hisaya-odori trên tàu điện ngầm thành phố Nagoya tăng khoảng 40%.

Một yếu tố đằng sau sự gia tăng giá trị mạnh mẽ là các bất động sản cũ này được hoàn thành một vài năm sau trận động đất lớn, sóng thần và ba đợt rò rỉ phóng xạ làm rung chuyển vùng Đông Bắc Nhật Bản vào năm 2011, tạo ra sự bất ổn trên khắp đất nước và làm suy yếu giá trị bất động sản ở thời điểm đó.

Giờ đây, có một động lực khác đang diễn ra, đó là dòng vốn từ các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài. Ông Joe Rigby, Chủ tịch Housing Japan, một công ty bất động sản chủ yếu bán các căn hộ chung cư hiện có ở trung tâm Tokyo cho người nước ngoài, cho biết kể từ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu lắng xuống, giao dịch của người mua nước ngoài đã trở nên mạnh mẽ. Ông nói thêm rằng giá tính bằng USD của bất động sản ở Tokyo không tăng và được coi là rẻ.

Vào tháng 1/2021, 1 USD có thể đổi được 103 hoặc 104 yen. Năm nay, con số này có lúc đã lên tới 160 yen. Nói cách khác, giá căn hộ ở trung tâm Tokyo bắt đầu tăng tốc vào năm 2021 khi giá trị đồng yen giảm mạnh.

Một yếu tố liên quan cũng đang diễn ra. Giá bất động sản ở Tokyo nhìn chung thấp hơn so với các địa điểm như Singapore và New York. Viện Bất động sản Nhật Bản ở Tokyo đã lập chỉ mục giá chung cư ở nhiều thành phố khác nhau kể từ tháng 10/2023, đặt giá ở Quận Minato hạng sang của Tokyo ở mức 100. Căn cứ theo đó thì con số của Hong Kông là 263,4, của New York là 142,9 và của London là 205,4, làm nổi bật mức giá rẻ ở Tokyo.

Lợi suất đầu tư cao của Tokyo cũng đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản quốc tế. Theo trang web so sánh thành phố Numbeo, lợi nhuận cho thuê ở trung tâm Tokyo là khoảng 3,2%, cao hơn mức 3,1% của Singapore và 1,8% của Hong Kong. Tại quận Minato và Chiyoda, chung cư 10 năm tuổi có thể sinh lời khoảng 5-6%.

Theo ước tính dân số của Bộ Nội vụ và Truyền thông công bố vào tháng 4/2024, Tokyo là khu vực duy nhất trong số 47 tỉnh của Nhật Bản có dân số tăng trong 12 tháng tính đến ngày 1/10/2023. Với các nguồn lực kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội vẫn tập trung nhiều ở Tokyo, thủ đô này phải đối mặt với tình trạng thiếu căn hộ cho thuê và giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Theo Tokyo Kantei, giá chào bán lại trung bình cho các chung cư cũ ở trung tâm Tokyo (các phường Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya) là 115,07 triệu yen/70 mét vuông tính đến tháng 3/2024, cao nhất từ trước đến nay và tăng 13,1% so với một năm trước đó.