Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Các chuyên gia nhận định, tại Hà Nội, thị trường bất động sản ghi nhận sự phân hóa rõ giữa phân khúc thấp tầng và cao tầng. Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi vốn đã quá dồi dào nguồn cung.

Còn tại Tp Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ cũng giảm tới 36% so với cùng kỳ do nhiều chủ đầu tư hạn chế mở bán mới. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn khá cao, cho thấy nhu cầu mua ở thực vẫn hiện hữu. Ngược lại, bất động sản liền thổ tuy có nguồn cung tăng nhẹ nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 53% do giá bán neo cao, làm giảm khả năng tiếp cận của người mua.

Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ thị trường và loạt dự án đang khởi động hứa hẹn một bức tranh tươi sáng vào nửa cuối năm. Ngay từ đầy quý II/2025, thị trường bất động sản đã bắt đầu phát đi những tín hiệu khởi sắc rõ rệt. Đáng chú ý, dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng mạnh, chiếm tới 25,9% tổng vốn đăng ký mới, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng phục hồi của ngành.

Bên cạnh đó, khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện cũng tạo điều kiện thuận lợi để triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn như Aqua City, phân khu C4 tại Đồng Nai và 148 dự án tại Hà Nội – các chuyên gia viện dẫn.

Cùng đó, việc hợp nhất một số đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư phát triển hạ tầng đồng bộ. Từ đó, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

MBS Research phân tích, từ thực trạng của thị trường với lượng sản phẩm bàn giao vẫn thấp nên mức lợi nhuận quý II/2025 của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chưa có nhiều đột biến. Điều này cũng phản ánh mức độ phục hồi không đồng đều trong ngành.

Điểm sáng “trợ lực” mạnh mẽ đáng ghi nhận nhất chính là các yếu tố hỗ trợ như dòng vốn FDI tăng, pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu nhà ở có tín hiệu khởi sắc. Do đó, một số doanh nghiệp được dự báo sẽ cải thiện kết quả đáng kể, số khác vẫn gặp khó do tiến độ triển khai chậm hoặc quỹ dự án hạn chế.

Phân tích 1 số doanh nghiệp cụ thể của MBS cho thấy, như Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) được dự báo mức lợi nhuận ròng quý II có thể đạt 65 tỷ đồng, tăng 97% so với cùng kỳ năm trước và tăng 35% so với quý trước, nhờ kỳ vọng đến từ dự án mới The Privé (Gem Riverside) – đã khởi công từ tháng 5/2025 và nhận được hơn 3.320 booking tính đến giữa tháng 6.

Mặc dù hoạt động bàn giao vẫn còn khiêm tốn, DXG được kỳ vọng sẽ đẩy mạnh mở bán trong quý 3 và tạo động lực cho kết quả kinh doanh nửa cuối năm. Tính đến hết tháng 6, công ty có thể hoàn thành khoảng 30,7% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Hay như với Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), lợi nhuận ròng quý II dự báo đạt 90 tỷ đồng, tăng 81% so với cùng kỳ và 78% so với quý trước, chủ yếu nhờ bàn giao các sản phẩm tại dự án Bắc Hà Thanh (Bình Định).

Ngoài ra, công ty này đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án Thuận An 1 – mở ra khả năng mở bán trong thời gian tới, dù dự án này dự kiến đóng góp vào doanh thu từ năm 2026. Trong 6 tháng đầu năm, PDR được ước tính hoàn thành 19,4% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Các chuyên gia kỳ vọng, 2 quý cuối của năm 2025 sẽ là thời điểm tăng tốc của nhóm bất động sản dân cư nhờ loạt dự án gối đầu bắt đầu bàn giao, kết hợp với tín hiệu tích cực từ đầu tư công và chính sách tiền tệ nới lỏng. Đây cũng chính là những yếu tố động lực giúp bứt tốc bất động sản cuối 2025.

Nhưng để biến triển vọng thành thực tế thì doanh nghiệp vẫn cần giải bài toán pháp lý, sản phẩm phù hợp thị trường, và dòng tiền đầu tư bền vững – chuyên gia khuyến nghị.