Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến ra sao trong năm 2023?

Nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản xây dựng khu đô thị tại thành phố Phan Rang - Tháp Chàm. Ảnh: Công Thử - TTXVN

Các chuyên gia dự báo, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, tỷ giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm của xăng dầu và bất ổn chính trị - xã hội ở nhiều quốc gia.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, năm 2023 thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam nhận xét, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, theo ông Khương, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì các ngân hàng cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Với những dự án chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, chủ đầu tư cần bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Đáng chú ý, ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua - ông Khương nêu vấn đề.

 Các dự án chung cư cao cấp trong khu đô thị Gamuda Gaderns (Gamuda City) tại Hà Nội với vốn đầu tư từ Tập đoàn bất động sản Malaysia – Gamuda Land. Ảnh: Danh Lam – TTXVN

Trên thực tế, pháp lý và vốn là những vấn đề cần sớm giải quyết để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đánh giá của chuyên gia Savills cho thấy, trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng….

Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

"Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho doanh nghiệp. Thời gian tới, những nút thắt này cần sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn", ông Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội. Theo vị giám đốc cấp cao của Savills, đây là một động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội.

Tuy nhiên, về tổng quan toàn thị trường, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản tháng cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở.

Chỉ riêng trong quý III/2022, giá bán căn hộ tại Tp.Hồ Chí Minh đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m2.

"Không chỉ là trong quý III mà cả các quý tới đây, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng. Có nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng  đã tăng rất cao so với các năm trước. Chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn dự án cùng phân khúc trước đó..." - bà Trang phân tích.

Đặc biệt, việc giá bán căn hộ và nhà liền thổ liên tục tăng cao cũng ít nhiều có sự tác động đến thanh khoản của thị trường nhưng không phải là nguyên nhân gây ảnh hưởng mạnh đến quyết định của người mua nhà. Theo bà Trang, tác động lớn nhất vẫn là yếu tố tâm lý của người mua.

Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này.

Chuyên gia này phân tích, hơn 2 năm qua giá nhà có xu hướng tăng mạnh nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại.

Năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà và giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn. Cũng cần nhìn nhận khách quan, dù giá nhà đang tăng khá cao nhưng tầng lớp thu nhập trung lưu của Việt Nam cũng đang trên đà phát triển.

Thu nhập của người Việt có sự cải thiện rõ ràng qua từng năm cùng với nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Đây sẽ là động lực giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn sau này.

Năm 2022 với quá nhiều khó khăn đổ dồn lên thị trường bất động sản đang dần khép lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng như nhiều doanh nghiệp vẫn có những niềm tin về sự ổn định và "thanh lọc" cho lĩnh vực này trong thời gian tới để có thể phát triển bền vững./.