Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh chuyển sang giai đoạn “hấp thụ”

Trong quý I/2026, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận trạng thái ổn định trên các phân khúc chủ lực gồm văn phòng, bán lẻ và khách sạn. Trong bối cảnh không xuất hiện nhiều nguồn cung mới, thị trường chuyển sang giai đoạn “hấp thụ”, với tỷ lệ lấp đầy cải thiện nhẹ, giá thuê duy trì ổn định. Báo cáo của Công ty Avison Young Việt Nam cho thấy, các động lực tăng trưởng đang dần quay trở lại, tạo nền tảng cho triển vọng tích cực trong phần còn lại của năm 2026

*Thị trường văn phòng đi vào chiều sâu

Ba tháng đầu năm 2026 đánh dấu một giai đoạn chuyển mình đáng chú ý của thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh, không còn những đợt tăng trưởng nóng về nguồn cung như giai đoạn trước, thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, với trọng tâm là nâng cao hiệu suất khai thác diện tích hiện hữu.

Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý I/2026, “nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao nhưng không có dự án mới, thị trường chuyển sang giai đoạn tập trung hấp thụ diện tích hiện hữu với tỷ lệ lấp đầy cải thiện nhẹ và giá thuê giữ ổn định” .

Diễn biến này cho thấy sự thay đổi rõ rệt so với cùng kỳ năm 2025, khi thị trường vẫn chịu tác động từ làn sóng nguồn cung mới gia nhập sau giai đoạn phục hồi hậu dịch. Nếu như trước đây, áp lực cạnh tranh khiến nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi mạnh tay, thì đến đầu năm 2026, thị trường đã dần tìm được điểm cân bằng.

Tỷ lệ lấp đầy cải thiện, dù không đột biến, nhưng phản ánh nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đến từ các ngành nghề chủ lực như tài chính, công nghệ, dịch vụ chuyên nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Xu hướng dịch chuyển văn phòng cũng tiếp tục diễn ra, với nhiều doanh nghiệp ưu tiên các không gian làm việc linh hoạt, tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn vận hành.

Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ nét. Các tòa nhà hạng A tại khu trung tâm tiếp tục duy trì sức hút nhờ vị trí và chất lượng, trong khi khu vực ngoài trung tâm ghi nhận sự gia tăng nhu cầu nhờ lợi thế về giá thuê cạnh tranh.

Trong bối cảnh đó, Avison Young Việt Nam nhận định thị trường văn phòng Việt Nam nói chung; trong đó có TP. Hồ Chí Minh, đang ở trạng thái “cân bằng, với sự phân hóa theo từng khu vực nhưng cùng hướng đến triển vọng tích cực trong thời gian tới” .

Triển vọng cho các quý tiếp theo của năm 2026 được đánh giá tích cực, song vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm tốc độ phục hồi của nền kinh tế, dòng vốn FDI và sự thay đổi trong mô hình làm việc của doanh nghiệp.

*Xu hướng trải nghiệm dẫn dắt thị trường bán lẻ

Nếu phân khúc văn phòng cho thấy sự ổn định từ phía cung, thì thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh lại phản ánh rõ nét sự phục hồi từ phía cầu. Trong quý I/2026, dù không có thêm nguồn cung mới đáng kể, thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt tại các trung tâm thương mại chất lượng cao ở khu vực trung tâm. Giá thuê nhìn chung không biến động lớn, cho thấy cung - cầu đang ở trạng thái cân bằng.

Theo Avison Young Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê tích cực dù không có nguồn cung mới, với xu hướng các thương hiệu ưu tiên mở rộng quy mô tại các vị trí đắc địa và tập trung nâng cao trải nghiệm khách hàng. Người tiêu dùng không còn chỉ tìm kiếm sản phẩm, mà ngày càng coi trọng trải nghiệm mua sắm. Điều này buộc các nhà bán lẻ và chủ đầu tư phải tái cấu trúc chiến lược, từ cách bố trí mặt bằng (tenant mix) đến việc tích hợp các dịch vụ giá trị gia tăng.

Dữ liệu thị trường cho thấy, các ngành hàng như ẩm thực (F&B), thời trang, mỹ phẩm, giải trí và chăm sóc sức khỏe tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê . Đồng thời, các mô hình bán lẻ kết hợp trải nghiệm - nơi tích hợp mua sắm, ẩm thực, giải trí và các hoạt động cộng đồng – đang trở thành xu hướng chủ đạo.

Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, so với cùng kỳ năm 2025, thị trường bán lẻ trong năm 2026 có dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn, không chỉ ở quy mô nhu cầu mà còn ở chất lượng tiêu dùng. Người dân sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho các trải nghiệm, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập và niềm tin tiêu dùng dần được cải thiện.

Một xu hướng khác cũng đang dần định hình là “phi tập trung hóa” - sự phát triển của các trung tâm thương mại quy mô lớn tại khu vực ngoài trung tâm, gắn với các khu đô thị tích hợp. Xu hướng này không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị mà còn mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh trong dài hạn.

*Khách sạn hướng tới nâng cao chất lượng

Song song với sự phục hồi của tiêu dùng, thị trường khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực trong quý đầu năm 2026, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, giá phòng khách sạn 4 - 5 sao tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 167 USD/đêm, trong khi các khu vực nghỉ dưỡng lân cận như Bà Rịa  - Vũng Tàu có thể lên tới 200 USD/đêm. Mức chênh lệch này phản ánh đặc thù khác biệt về nguồn cầu giữa du lịch công vụ và du lịch nghỉ dưỡng. Đáng chú ý, thị trường khách sạn đang chứng kiến sự thay đổi về chiến lược phát triển. Thay vì mở rộng nguồn cung ồ ạt, các dự án mới tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung, cao cấp và hạng sang, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Theo nhận định của Avison Young Việt Nam, thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào “giai đoạn chuyển đổi”, khi trọng tâm không còn nằm ở việc gia tăng nhanh nguồn cung mà chuyển sang nâng cao chất lượng sản phẩm và hiệu quả vận hành. Sự chuyển dịch này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố; trong đó, nổi bật là sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch.

Bên cạnh đó, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy sự tham gia ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế, với các dự án đáng chú ý như Caption by Hyatt Ba Son, The Okura Prestige Saigon hay Nobu Ho Chi Minh Hotel. Đây được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tiêu chuẩn thị trường, đồng thời gia tăng sức cạnh tranh của điểm đến.

Dưới góc độ tổng quan thị trường, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao. Tuy nhiên, có thể thấy rằng các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.

“Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Hay nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam – từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ”, Ông David Jackson nhấn mạnh.

Với nền tảng đã được thiết lập trong quý I/2026, cùng các động lực từ tiêu dùng, du lịch và đầu tư, bất động sản TP. Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để duy trì đà tăng trưởng trong các quý tiếp theo. Tuy nhiên, đây sẽ là một hành trình tăng trưởng “chậm mà chắc”, đòi hỏi sự chủ động, linh hoạt và tầm nhìn dài hạn từ cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án./.