Thị trường bất động sản vẫn chưa ổn định, chưa lành mạnh

Tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra chiều 14/7, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã báo cáo tóm tắt tổng quan về thực trạng, hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản hiện nay và một số giải pháp để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, lĩnh vực khác cùng phát triển; đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.

Trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến.

Cả nước đã có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong năm 2021 với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021. Điều này cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Đến nay, toàn quốc có tổng số 279 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2. Hiện cả nước đang tiếp tục triển 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng.

Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành đầu tư xây dựng 1 dự án với quy mô 400 căn hộ, có tổng diện tích 21.500 m2.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2. Tuy nhiên, các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội thì thị trường bất động sản hiện vẫn bộc lộ hạn chế, bất cập, có dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Điển hình là hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi. Cụ thể là hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện mới có 44 địa phương ban hành Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 và chỉ có 9 địa phương đã ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2022.

Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý. Phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó lại thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu, mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Giá bất động sản đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản diễn ra khá phổ biến. Trong khi hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh thì việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ... dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Mặt khác, công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời... - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Hiện việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế...

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề xuất: khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật kiên quan đến lĩnh vực này như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị…

Mục tiêu đặt ra là đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, cùng với việc theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch, hoạt động môi giới bất động sản.

Đặc biệt, kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung, tăng cung cho thị trường; nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Bên cạnh đó, chú trọng rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định; thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Việc kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường; đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường - người đứng đầu ngành xây dựng đề xuất.

Cùng đó, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhất là trái phiếu riêng lẻ và hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng cần được kiểm soát chặt chẽ; đồng thời, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Cùng với việc nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cần rà soát, sửa đổi quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp với thực tế địa phương.

Cơ quan chức năng cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương... nhằm ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương cũng cần được tăng cường và có biện pháp quản lý nhằm ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư...

Ngoài việc hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý những hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản./.