Thị trường nhà cho thuê của Trung Quốc “ngủ Đông”

Cô Lưu Yến, nhân viên môi giới nhà cho thuê ở thành phố Thượng Hải, cho biết số lượng hợp đồng cho thuê nhà mà cô xử lý trong năm 2023 đã giảm 30% so với năm 2022. Không những vậy, giá cho thuê nhà đã giảm 20-30% trong cùng kỳ. Sau 8 năm làm nghề môi giới, lần đầu tiên cô Lưu Yến cảm thấy nhà ở Thượng Hải cũng ‘khắc khoải’ cho thuê.

Tại Trung Quốc, “cơn gió lạnh” bất động sản đã thổi từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. Các thành phố loại một của nước này, vốn luôn vững mạnh trong nhiều năm, cũng đã bước vào mùa Đông lạnh giá. Tiền thuê nhà tiếp tục giảm, tốc độ cho thuê chậm lại ở khắp nơi, kể cả những khu vực “đắc địa”.

Báo cáo phát triển thị trường nhà ở cho thuê Trung Quốc năm 2023 do các tổ chức như Viện nghiên cứu Weifang, Viện nghiên cứu Beike… công bố vào cuối tháng 10/2023 cho thấy, giá niêm yết cho thuê nhà ở của 40 thành phố trọng điểm trong quý III/2023 đều giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước. 30/40 thành phố này ghi nhận tiền thuê nhà giảm so với quý II/2023, trong đó mức giảm giá thuê nhà ở các thành phố loại một lớn hơn các thành phố loại hai.  

Trong nửa đầu năm 2023, giá thuê nhà ở tại các thành phố loại một đã tăng đáng kể so với cuối năm 2022, trong đó Bắc Kinh có mức tăng lớn nhất với 5,03%, Thượng Hải có mức tăng ít nhất cũng đạt 1,93%. Tuy nhiên sang đến quý III/2023, giá thuê nhà của các thành phố loại một sụt giảm toàn diện so với hai quý trước. Thâm Quyến là thành phố có mức giảm giá căn hộ cho thuê ít nhất với 0,93%, trong khi Bắc Kinh và Quảng Châu lần lượt giảm 1,28% và 1,32%. Thượng Hải ghi nhận mức giảm lớn nhất với 2,12%.

Theo thống kê của Viện nghiên cứu Beike, chi phí trung bình thuê một căn hộ ở 40 thành phố trọng điểm trên cả nước trong quý III/2023 là 2.967,8 nhân dân tệ, giảm 2,6% so với cùng kỳ, mức thấp nhất trong gần 5 năm qua. Trong đó, chi phí trung bình để thuê căn hộ ở thành phố loại một giảm 1,8%, tương đương trung bình một tháng người thuê nhà Trung Quốc được giảm hơn 100 nhân dân tệ.  

Bước vào quý IV/2023, thị trường nhà ở cho thuê loại một tại các thành phố của Trung Quốc càng ảm đạm hơn. Báo cáo hàng tháng của trung tâm nghiên cứu dữ liệu Zhuge cho thấy, tính đến tháng 11/2023, giá bình quân tiền thuê nhà loại một đã giảm 3 tháng liên tục so với tháng trước và giảm tháng thứ 5 liên tục so với cùng kỳ năm trước. Thượng Hải và Bắc Kinh đều nằm trong tốp 10 thành phố có giá thuê nhà giảm 2 tháng liên tiếp.

Đồng thời số liệu của Beike cũng cho thấy, từ tháng 1-10/2023, chu kỳ giao dịch thành công nhà cho thuê ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến lần lượt kéo dài 6,1 ngày, 7,6 ngày, 5,4 ngày và 3 ngày so với cùng kỳ của năm 2022. Một căn hộ sau khi niêm yết trên thị trường cho thuê Bắc Kinh phải cần gần 1,5 tháng để cho thuê, trong khi ở Thượng Hải lại hơn 1,5 tháng, Thâm Quyến và Quảng Châu hơn 2 tháng. Trong cùng thời kỳ của năm 2019, trước khi xảy ra dịch COVID-19, chu kỳ giao dịch thành công nhà cho thuê của 4 thành phố này đều nằm trong phạm vi 40 ngày.  

Phân khúc cho thuê nhà ở cao cấp là khu vực bị ảnh hưởng nặng nề trên thị trường nhà ở cho thuê của Trung Quốc. Cô Lưu Yến cho biết, không có nhiều người nước ngoài rời khỏi Thượng Hải quay trở lại sau khi thành phố dỡ bỏ các lệnh phong tỏa nghiêm ngặt. Các công ty Trung Quốc cũng thuê ít nhân viên nước ngoài hơn, do hiệu quả hoạt động không tốt. Ngay cả những blogger (người nổi tiếng trên mạng Internet) trước đây thường xuyên đổi nhà vì nhu cầu chụp ảnh cũng đều hạ thấp mức tiêu dùng trong năm 2023, với phương châm “có thể không đổi thì không đổi”.

Một nhà môi giới bất động sản ở Bắc Kinh có thâm niên lâu năm trong việc cho các nhân viên của một hãng ô tô Đức thuê nhà cũng tiết lộ rằng, sau khi dỡ bỏ biện pháp nhập cảnh cách ly, mặc dù có nhiều người mới đến Bắc Kinh, nhưng số người rời đi lại nhiều hơn.

Nhà môi giới này nhấn mạnh, việc đi lại quốc tế trong thời gian dịch bệnh bị hạn chế đã thúc đẩy nhiều gia đình Trung Quốc từ nước ngoài quay về nước, cộng thêm nhân viên của các công ty nước ngoài mắc kẹt ở Bắc Kinh, nên nhìn chung thị trường cho thuê nhà ở vẫn ổn định. Sau khi mở cửa vào năm 2023, rất nhiều người nước ngoài trở về nước, và người Trung Quốc cũng rời đi. 

Ông Hoàng Thao, Tổng giám đốc dự án của Centaline Property Agency Limited (Bất động sản Trung Nguyên) ở Quảng Châu, cho rằng môi trường kinh tế khó khăn của Trung Quốc đang đồng thời tác động đến cả phía cung lẫn phía cầu của thị trường nhà ở cho thuê. Năm 2023 nhiều người khó tìm việc làm, tình trạng sa thải nhân viên gia tăng, dẫn đến nhu cầu thuê nhà và ngân sách của các thành phố lớn sụt giảm. Giá nhà tiếp tục xuống thấp khiến cho một số chủ nhà gác lại kế hoạch bán nhà, chuyển hướng sang thị trường cho thuê, dẫn đến nguồn cung tiếp tục gia tăng. Cung-cầu lệch pha, một bên tăng một bên giảm là nguyên nhân khiến cho giá cho thuê nhà đi xuống.

Ảnh hưởng của kinh tế suy yếu và kỳ vọng giảm sút đối với thị trường nhà ở cho thuê cũng được thể hiện ở nhu cầu thuê nhà ở giá thấp tăng lên. Theo số liệu của Viện nghiên cứu Beike, tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ có giá thuê dưới 5.000 nhân dân tệ ở Thượng Hải tăng gần 4 điểm phần trăm trong quý III/2023. Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ có giá thuê dưới 3.000 nhân dân tệ ở Quảng Châu tăng 1,8 điểm phần trăm.  

Chịu tác động lớn nhất là thị trường bất động sản tầm trung, không tăng cũng không giảm. Cô Lưu Yến nhấn mạnh, những căn hộ có giá cho thuê cao hơn 20.000 nhân dân tệ/tháng vẫn có thể được cho thuê nhanh chóng, nếu vị trí hoặc nội thất có lợi thế. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ cho thuê có mức giá từ 10.000-15.000 nhân dân tệ vượt xa cầu, khách thuê có nhiều lựa chọn nên kén chọn hơn.   

Ban đầu, nhiều ngôi nhà ở mức giá này được cho khách du lịch nước ngoài thuê trên Airbnb (nền tảng mạng xã hội cho thuê nhà ngắn hạn). Hiện tại, có ít người nước ngoài đến Trung Quốc hơn, thậm chí Airbnb cũng đã rút khỏi thị trường Trung Quốc, khiến cho những loại nhà kiểu này trở nên khó cho thuê hơn.

Giữa tháng 12/2023, Bắc Kinh và Thượng Hải đồng thời điều chỉnh tiêu chuẩn công nhận đối với nhà ở thông thường và hạ thấp tỷ lệ thanh toán khoản tiền mua căn nhà đầu tiên, thúc đẩy khối lượng giao dịch nhà ở cũ phục hồi nhẹ. Giới phân tích dự đoán, nguồn nhà niêm yết trên thị trường cho thuê sẽ giảm, điều này có thể dẫn đến giá thuê nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải tăng trở lại.

Tuy nhiên, ông Hoàng Thao cho rằng, hiện nay cho dù là thị trường nhà ở cho thuê hay thị trường mua bán bất động sản cũng đều liên quan mật thiết đến tình hình kinh tế tổng thể, muốn thoát khỏi đáy vẫn cần một thời gian.

Cô Lưu Yến dự đoán, phải đến nửa cuối năm 2024, thị trường nhà ở cho thuê của Trung Quốc mới từng bước ấm lên. Năm 2023, chính phủ tiếp tục ban hành chính sách kích thích thị trường bất động sản, nhưng tác dụng không đáng kể. Cô Lưu Yến hy vọng có thể nhìn thấy hiệu quả rõ ràng hơn sau một năm.