Tín dụng ngân hàng vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản kinh doanh

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Nếu không tập trung tháo gỡ, những khó khăn của ngành này có thể sẽ gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế trong năm 2024.

Tuy vậy, câu chuyện vốn không phải là vấn đề “sống còn” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, mà có tới 80% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý dự án. Do đó, cần có các giải pháp tổng thể mang tính phối hợp của nhiều Bộ, ngành, địa phương; trong đó có việc tháo gỡ vướng mắc về thủ tục pháp lý với lĩnh vực bất động sản, phát triển thị trường vốn trung - dài hạn và cả việc bản thân doanh nghiệp phải nỗ lực tái cơ cấu dòng vốn.

* Nhiều hình thức rót vốn cho doanh nghiệp

Cuối tuần qua, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) đã ký kết hợp tác toàn diện với mục đích tài trợ tài chính cho chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án của Phát Đạt.

Dự án được tài trợ là Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1&2 có quy mô 4,47 ha nằm ở Bình Dương. Dự án đã hoàn thiện pháp lý với mức đầu tư hơn 10.800 tỷ đồng. MB Bank sẽ cung cấp giải pháp tài chính toàn diện liên quan đến dự án với giá trị hơn 6.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và khách hàng sở hữu sản phẩm tại dự án.

Sự hợp tác giữa MB Bank và Phát Đạt tại dự án Thuận An 1&2 được cho là bước khởi đầu cho những dự án tiếp theo mà hai bên đang thảo luận như dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) hay dự án tại 223 Trần Phú (Đà Nẵng)…

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng vừa thông tin Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LPBank) đã có quyết định cấp hạn mức cho công ty này vay 5.000 tỷ đồng để phát triển các dự án bất động sản. Đến nay hai bên đã tích cực triển khai và Hưng Thịnh đã được phê duyệt chi tiết khoảng 2.000 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, gói tín dụng đã giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp trong Tập đoàn Hưng Thịnh và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở. Hiện Hưng Thịnh đã lên kế hoạch đưa dòng tiền này vào trực tiếp các dự án, triển khai xây dựng và sản xuất kinh doanh, tạo ra hàng chục ngàn công ăn việc làm, tạo ra các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của người ở thực với giá hợp lý, vừa túi tiền.

Trước đó, giữa tháng 9/2023, HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cũng thông qua việc cam kết của tập đoàn liên quan đến khoản vay của công ty con là Công ty cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp tại MB Bank.

Hạn mức tối đa MB Bank cấp cho Công ty Ngân Hiệp là 1.200 tỷ đồng và dư nợ cho vay tại mọi thời điểm đối đa 600 tỷ đồng. Mục đích khoản vay là đầu tư, xây dựng và phát triển hai dự án Khu du lịch Ngân Hiệp 1 và 2 Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Ngoài việc cung cấp tín dụng trực tiếp, các ngân hàng còn cấp vốn cho các nhà phát triển bất động sản thông qua việc mua lại trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Chẳng hạn, vào tháng 10/2023, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) cho biết, Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) đã mua lại lô trái phiếu NLGH2328001 trị giá 500 tỷ đồng do công ty vừa chào bán. Số thu được dự kiến sẽ được Nam Long đầu tư vào dự án Khu đô thị Nam Cần Thơ.

Thực tế, không chỉ riêng các ngân hàng trên, dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực kinh doanh vẫn chảy mạnh vào các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, trong bối cảnh thị trường trái phiếu "đóng băng", nhiều doanh nghiệp khó khăn trước bối cảnh đầu ra kém và phải xoay xở, thu xếp tài chính trả nợ cho trái chủ.

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế; trong đó, có 36% là dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng rất cao, lên tới 21,86%, cao nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước.

“Điều này, có thể cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả”, bà Giang đánh giá.

* Mỗi bên cần “hy sinh” một chút lợi ích

 

Tại hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội tổ chức tuần qua, các ngân hàng thương mại cũng khẳng định sẽ tiếp tục giải ngân cho các dự án bất động sản tốt, đầy đủ pháp lý.

Tuy vậy, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 9/2023 là 2,89%, đã tăng so với thời điểm 31/12/2022 (1,72%).

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn, trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, còn có sự tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao.

Rõ ràng, rủi ro thanh khoản ở các ngân hàng sẽ mang lại hệ lụy xấu hơn cho nền kinh tế, nếu ngành ngân hàng không ưu tiên quản trị rủi ro. Hệ lụy này cũng có thể thấy rõ trong câu chuyện giữa Ngân hàng SCB và Tập đoàn Vạn Thịnh Phát vừa qua hay nhiều trường hợp trước đó. Vì vậy, sự “ưu ái” của các ngân hàng thương mại cũng có giới hạn trong khả năng phải đảm bảo an toàn vốn và Luật các Tổ chức tín dụng cho phép.

Thực tế cũng cho thấy, để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, chỉ sự tham gia của ngành ngân hàng là không đủ. Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan và các địa phương tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ khó khăn về vốn cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này những khó khăn hiện hữu của ngành này vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Bởi lẽ, câu chuyện về vốn không phải là vấn đề “sống còn” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, mà có tới 80% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, có tới 70-80% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ vấn đề pháp lý. Vì vậy, việc gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản không phải về tín dụng mà giải pháp phi tín dụng - đó là gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án. Điều này phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ cho các dự án bất động sản. Một khi pháp lý được gỡ, tín dụng cho dự án theo đó cũng sẽ được tháo gỡ.

Dưới góc độ của một chuyên gia phân tích dữ liệu và xếp hạng tín nhiệm, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Công ty cổ phần Fiin Group cho rằng, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cần sự “hy sinh” của tất cả các bên liên quan. Trong đó, chủ đầu tư dự án bất động sản bắt buộc phải chấp nhận giảm giá bán sản phẩm mạnh tay hơn nữa; các ngân hàng cũng phải giảm lãi suất cho vay nhiều hơn để hỗ trợ thị trường, nhưng khách mua phải có tiêu chuẩn để dòng tiền chảy vào nhu cầu thật, hạn chế tình trạng đầu cơ; đồng thời Chính phủ cũng phải ưu tiên, tập trung tháo gỡ pháp lý dự án, kích cầu dự án nhà ở phân khúc trung bình, nhà ở xã hội để thúc đẩy thị trường.

“Ngành bất động sản có tầm quan trọng rất lớn trong nền kinh tế, nhưng với hiện trạng hiện nay thì đây cũng là rủi ro lớn nhất cho nền kinh tế. Nếu không tập trung tháo gỡ cho thị trường này, hệ lụy gây ra sẽ rất lớn, trong đó bao gồm vấn đề nợ xấu trái phiếu. Vì vậy, mỗi bên bắt buộc phải “hy sinh” một chút lợi ích để ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho thị trường này”, đại diện Fiin Group chia sẻ.