Tồn kho bất động sản đang gia tăng áp lực cho doanh nghiệp

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, kết thúc quý II/2023, lượng tồn kho bất động sản trong cả nước tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước và giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận xét, đây là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản kể từ đầu năm 2022 đến nay khi thanh khoản  trên thị trường liên tục lao dốc. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó mà tác động theo hiệu ứng “domino” đến nhiều lĩnh vực ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, xây lắp, nội thất…

Hiện tỷ trọng tồn kho chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng.

Thống kê từ số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh) cho thấy, kết thúc quý II, lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 16.688 căn, bao gồm cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Dẫn đầu là sản phẩm đất nền với lượng tồn kho 7.501 sản phẩm. Tiếp đến là nhà ở riêng lẻ với 7.473 căn và chung cư khoảng 1.714 căn.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Novaland là doanh nghiệp đứng đầu với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với cuối quý I. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City.

Tiếp đó, Vinhomes là doanh nghiệp đứng thứ hai với giá trị tồn kho đến hết quý II khoảng 55.000 tỷ đồng. Công ty ghi nhận tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng khoảng 52.700 tỷ đồng. Đây là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, phát triển dự án Dream City, Grand Park, Ocean Park, Smart City, khu đô thị Đại An và một số dự án khác.

Kế tiếp là nhóm các nhà phát triển bất động sản có lượng tồn kho hơn 10.000 tỷ đồng gồm: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Tập đoàn Khang Điền và Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Trong số đó, hàng tồn kho của Nam Long trên 16.200 tỷ đồng, chủ yếu liên quan các dự án Izumi ở Đồng Nai (9.000 tỷ đồng), Waterpoint ở Long An (5.000 tỷ đồng). Như vậy, hàng tồn kho củaTập đoàn này đã tăng hơn 1.400 tỷ đồng và chiếm khoảng 60% tổng tài sản của nhà phát triển.

Hàng loạt doanh nghiệp được viện dẫn có số lượng hàng tồn kho đang chiếm phân nửa tài sản như: Đất Xanh, Khang Điền hay Phát Đạt. Cụ thể, Đất Xanh tồn kho khoảng 14.800 tỷ đồng; trong đó, có 11.410 tỷ đồng tại các bất động sản dở dang và hơn 2.400 tỷ tại các sản phẩm đã hoàn thành như dự án Gem Sky World, Yên Thanh...

Tương tự, hàng tồn kho của Khang Điền và Phát Đạt cũng đều tăng nhẹ so với đầu năm nay, lên lần lượt ở mức gần 12.700 tỷ và 12.170 tỷ đồng. Có 2 dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho của Khang Điền là Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.640 tỷ) và Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.340 tỷ đồng).

Riêng Công ty Phát Đạt đang tồn đọng vốn tại hàng loạt dự án; trong đó, EverRich 2 là lớn nhất (gần 3.600 tỷ đồng), Bình Dương Tower 2.360 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2.000 tỷ đồng và dự án Phước Hải hơn 1.500 tỷ đồng.

Nhận xét về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giải quyết nằm ở trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Các đơn vị quản lý nhà nước cần xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn.

Đặc biệt, cần sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai nhằm giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao – ông Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, những dự án đang đền bù hoặc xây dựng dở dang cần được tháo gỡ sớm, giúp chủ đầu tư lưu thông dòng vốn, tránh tình trạng bị “chôn vốn” quá lâu và kéo dài.

Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến gia tăng hàng tồn kho bất động sản suốt thời gian qua. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bởi nguồn cung tiếp tục khan hiếm và lệch pha cung - cầu ngày càng cao./.