Tồn kho bất động sản đang ở mức cao

Báo cáo của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, quý II năm nay, lợi nhuận sau thuế cải thiện so với quý đầu năm, nhưng lượng tồn kho vẫn ở mức lớn. Điều đáng nói, hàng tồn kho ở mức cao trong bối cảnh giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Có thể kể đến trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán; NVL) cho thấy, đến 30/6, doanh nghiệp tồn kho bất động sản hơn 142.000 tỷ đồng. So với đầu năm, lượng tồn kho của doanh nghiệp tăng thêm hơn 3.000 tỷ đồng; trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, trong khi hồi đầu năm là gần 130.000 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn từ bất động sản đã hoàn thành để bán cũng rất lớn, chiếm hơn 8.380 tỷ đồng, con số này giảm hơn 850 tỷ so với mức 9.238 tỷ đồng hồi đầu năm nay.

Giá trị hàng tồn kho đến hết tháng 6 được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỷ đồng. Đến 30/6, Novaland có tổng tài sản hơn 240.000 tỷ đồng, nợ phải trả gần 195.000 tỷ đồng.

Với Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), hàng tồn kho của doanh nghiệp tại ngày 30/6 ở mức hơn 19.232 tỷ đồng, tăng khoảng 1.877 tỷ đồng so với mức hơn 17.353 tỷ đồng đầu năm. Lượng tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu là bất động sản dở dang.

Tại ngày 30/6, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) có lượng tồn kho đạt hơn 21.457 tỷ đồng, tăng hơn 2.670 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu cũng là từ bất động sản xây dựng dở dang.

Phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. Doanh nghiệp này có nhiều dự án lượng tồn kho ở mức hơn 3.000 tỷ đồng đến hơn 6.000 tỷ đồng. Khang Điền có lượng hàng tồn kho lớn nhất là tại dự án Izumi, hơn 8.655 tỷ đồng. Dự án Waterpoint giai đoạn 1 cũng đang tồn hơn 3.837 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) lượng tồn kho đang hơn 2.425 tỷ đồng...

Với Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), đến 30/6, doanh nghiệp này có lượng tồn kho hơn 13.896 tỷ đồng. Con số này dù giảm nhẹ so với đầu năm nhưng vẫn là mức rất cao (tồn kho của Đất Xanh hồi đầu năm là hơn 14.139 tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2024, tổng tài sản Đất Xanh đạt gần 29.000 tỷ đồng. Với lượng tồn kho của doanh nghiệp này đã chiếm gần một nửa tổng giá trị tài sản.

Hay như trường hợp của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG), lượng hàng tồn kho bất động sản hơn 7.028 tỷ đồng tại ngày 30/6, không thay đổi so với hồi đầu năm.

Lượng tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu  đến từ động sản dở dang, đạt hơn 6.525 tỷ đồng, bất động sản đã hoàn thành tồn hơn 464 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp ở mức cao trong bối cảnh thị trường bất động sản dần sôi động trở lại và giá bán liên tục lập mặt bằng mới.

Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi. Có nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023.

Quý II năm nay, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý I, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý II đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.

Theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Chứng khoán ACB (ACBS), phân khúc chung cư thị trường hà nội phục hồi rõ nét, trong khi thị trường Tp. Hồ Chí Minh vẫn khá trầm lắng.

Giá bán nhà tại Hà Nội tăng mạnh trong quý II/2024 đạt 2.408 USD/ m2, tăng 6% theo quý và 25% theo năm, giá bán này tiệm cận với giá bán tại Tp. Hồ Chí Minh là 2.564 USD/m2 (tăng 3% theo quý và 6% theo năm).

Thực tế cho thấy, dù giá bán nhà tăng cao, nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối diện với nhiều khó khăn.

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn. Điều này cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong báo cáo cập nhật mới nhất của Công ty Chứng khoán An Bình (ABS) tính đến ngày 2/8, mặc dù kết quả kinh doanh quý II/2024 của nhóm bất động sản trên sàn chứng khoán đã khởi sắc so với quý đầu năm, tổng lợi nhuận toàn ngành trong 6 tháng vẫn suy giảm đáng kể, chủ yếu do thời điểm bàn giao bất động sản và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận các dự án.

Nhóm bất động sản đã ghi nhận tổng cộng hơn 13.300 tỷ đồng lãi sau thuế trong quý II, tăng 4,2% so với quý I nhưng giảm 17,9% so với cùng kỳ năm trước. Vinhomes vẫn là chủ lực chính với lãi quý đạt 10.600 tỷ đồng.

Các chuyên gia từ Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect nhìn nhận, điều kiện tài chính của các doanh nghiệp bất động sản chưa được cải thiện đáng kể. Áp lực nghĩa vụ nợ vẫn ở mức cao và tính thanh khoản phục hồi không đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Tỷ lệ người mua trả tiền trước/ tổng nợ phải trả trung bình trong 4 quý đã giảm 2,4 điểm %. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đang ghi nhận tỷ lệ này tăng lên, các doanh nghiệp này có thể tận dụng số tiền được ứng trước để tài trợ dự án.

Hầu hết các doanh nghiệp đều có vòng quay hàng tồn kho dưới 1 lần. Mặc dù vậy, áp lực thanh khoản của nhiều doanh nghiệp có thể được bù đắp phần nào do họ đã cải thiện được vòng quay các khoản phải thu.

VNDirect cho rằng, việc mất cân bằng cung-cầu vẫn là thách thức lớn. Nguồn cung tại thị trường Hà Nội tăng trưởng cao hơn là do phân khúc tầm trung tiếp tục nhận được sự đón nhận của người mua nhà và đóng góp tỷ trọng đáng kể trong tổng nguồn cung; thủ tục giải quyết các nút thắc pháp lý ở khu vực Hà Nội nhanh hơn.

“Chúng tôi tin rằng tỷ lệ hấp thụ ở cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh sẽ khả quan trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm”, VNDIrect nhìn nhận.

Nguồn cung ở cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh được kỳ vọng bắt đầu phục hồi nhẹ khi các luật bất động sản mới có hiệu lực trong tháng 8, nhưng sẽ phục hồi rõ rệt hơn vào năm 2025-2026 khi những tác động của luật và các yếu tổ hỗ trợ được phản ánh.

Chính phủ đã thể hiện sự quyết liệt thông qua hàng loạt biện pháp can thiệp nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trên thị trường; trong đó, Luật Bất động sản mới sẽ đưa thị trường vào giai đoạn phục hồi bền vững.

Bên cạnh đó, thị trường đang có các điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sức hấp thụ của người mua nhà.

Lãi suất thế chấp tại các ngân hàng đã giảm mạnh xuống mức trước đại dịch, trong khi nhiều chủ đầu tư và đại lý môi giới tung ra nhiều dịch vụ khác nhau để hỗ trợ nhu cầu của khách hàng. VNDirect dự báo lãi suất cho vay sẽ duy trì ở mức thấp cho đến cuối năm.

Nhiều chủ đầu tư đang hợp tác với các ngân hàng thương mại để đưa ra các chính sách ưu đãi linh hoạt, điều này cũng sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu của khách hàng trong nửa cuối năm 2024.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản đã không tăng đáng kể kể từ đầu năm 2023. VNDirect kỳ vọng tín dụng giải ngân cho người mua nhà sẽ duy trì ổn định trong năm 2024 và có thể tăng trong những tháng cuối năm, do tâm lý thị trường được cải thiện nhờ việc các luật bất động sản mới có hiệu lực.