Tránh rủi ro với bất động sản giá ảo

Những ngày vừa qua, dư luận trên địa bàn Hà Nội rất "sốc" trước kết quả đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất tại huyện Thanh Oai. Điều đáng chú ý, có nhiều thửa đất giá trúng tăng gấp 6 - 8 lần so với giá khởi điểm; số hồ sơ nộp đấu giá cũng lên đến 4.210 bộ với 1.500 khách hàng đăng ký tham gia.

Thông tin về phiên đấu giá có sự tăng đột biến này nhanh chóng lan truyền trên nhiều phương tiện thông tin mạng, ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản Thủ đô nói riêng, cả nước nói chung trong khi Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đang nỗ lực triển khai các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Câu hỏi đặt ra là liệu kết quả đấu giá tại huyện Thanh Oai có phản ánh đúng giá trị giao dịch và nhu cầu thực của người dân ở thời điểm hiện tại khi các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023  áp dụng từ 1/8/2024?

*Kỷ lục mới đất đấu giá ven đô

Như thông tin đã đưa, sáng 10/8, huyện Thanh Oai đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các thửa đất có diện tích từ 60 - 85 m2, giá khởi điểm từ 8,667 - 12,575 triệu đồng/m2. Tổng số hồ sơ đấu giá được bán ra là 4.210 bộ, trong đó có 3.923 bộ đủ điều kiện của 1.439 khách hàng.

Phiên đấu giá kéo dài đến 13 giờ cùng ngày mới kết thúc trong sự bất ngờ của cả người tham gia và đơn vị tổ chức đấu giá khi kết quả trúng giá của nhiều lô đất cao gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm (tương ứng số tiền chênh 5 - 7 tỷ đồng/1 lô đất). Điều này đã tạo ra một kỷ lục mới cho giá đất ở ngoại thành Thủ đô - khi giá trúng đấu giá dao động từ 51,767 triệu đồng/m2 đến 100,575 triệu đồng/m2.

Đơn vị tổ chức đấu giá cho biết: có 30 thửa đất có giá trúng từ 82 triệu đồng/m2; khoảng 15 lô có giá khởi điểm từ 955 triệu đồng/lô nhưng sau khi đấu giá chênh đến 7 tỷ đồng/lô. Đơn cử như lô LK01-4, diện tích 85m2, có giá khởi điểm 11.247.000 đồng/m2, tổng giá trị khởi điểm cả lô đất là 955.955.000 đồng. Kết thúc đấu giá, lô đất này được trả giá 84.747.000 đồng/m2, thành tiền tổng lô đất là 7,2 tỷ đồng, tăng hơn 6 tỷ đồng. Hay các thửa đất giáp mặt đường lớn (LK01, LK02 và LK03) có mặt bằng giá trúng cao nhất, như dãy LK01 dao động gần 69 - 92,2 triệu đồng/m2; dãy LK02 dao động 82,7 - 98,575 triệu đồng/m2; dãy LK03 khoảng 74,267 - 100,5 75 triệu đồng/m2….

Đáng chú ý, ngay sau phiên đấu giá, tại trang batdongsan.com.vn đã có nhiều lô đất được rao bán với giá chênh từ 300-500 triệu đồng/lô. Có gia đình tham gia trúng 7 lô đất, trong đó có lô trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần so với giá khởi điểm) được môi giới rao bán chênh 1 tỷ đồng… Tuy nhiên, ghi nhận sau 4 ngày thổi giá, cũng tại các trang rao bán bất động sản Hà Nội, những người tham gia đầu cơ đã giảm giá bán chênh so với giá trúng đấu giá xuống còn từ 90-200 triệu đồng/lô đất; cá biệt lô đất trúng giá cao nhất hạ giá bán chênh còn 150 triệu đồng…Trước đó, mặc dù phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao chưa diễn ra nhưng trên trang batdongsan.com.vn đã có nhiều người đăng thông tin bán các thửa đất ở đây với giá bán trúng đấu giá cộng số tiền chênh chào bán cực rẻ để thu hút khách quan tâm.

Trước những thông tin của dư luận về kết quả phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai, ngày 14/8, UBND huyện Thanh Oai đã có Báo cáo gửi UBND thành phố Hà Nội và các Sở Tài nguyên và Môi trường, Tài chính báo cáo về quá trình triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao.

Phó chủ tịch huyện Thanh Oai Nguyễn Trọng Khiển khẳng định: Huyện đã tổ chức triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở theo đúng theo quy định của pháp luật, cuộc đấu giá được tổ chức trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Theo ông Nguyễn Trọng Khiển, đây là phiên đấu giá đầu tiên trong năm 2024 của huyện. Dự kiến, tổng số tiền huyện thu được từ phiên đấu giá hơn 404 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng.

*Rủi ro về phía người mua

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản có sự biến động tăng mạnh về giá, nhất là phân khúc chung cư, tiếp đến là nhà đất dự án và đất nền tại các địa phương. Song, với mức tăng gấp 6-8 lần như kết quả đấu giá ở huyện Thanh Oai vừa qua thì được nhìn nhận là quá nóng, thậm chí là bất thường về cả giá trúng và số lượng người tham gia.

Ghi nhận thực tế và tại trang Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền khu vực dân cư ở một số thôn thuộc xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, giá đất rao bán trong quý II/2024 chỉ khoảng 27 - 30 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 80%, từ khoảng 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên gần 30 triệu đồng/m2 năm 2024. Như vậy, mức trúng đấu giá ngày 10/8 cao gấp từ 2,3 -3,7 lần so với mặt bằng giá đang rao bán phổ biến hiện nay.

Hay qua khảo sát giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội gần đây, mặc dù giá đất nền có tăng cao, nhất là những địa phương chuẩn bị lên quận hoặc các vị trí có lợi thế phát triển về hạ tầng nhưng chưa có mức tăng phi thực tế như hiện tượng đấu giá đất ở Thanh Oai.

Chẳng hạn phiên đấu giá đất vào cuối tháng 6 vừa qua tại huyện Mê Linh, kết quả trúng giá không có đột biến với giá trúng từ 20 - 40 triệu đồng/m2, trong khi đó, huyện Mê Linh vẫn còn dư địa để phát triển với hệ thống hạ tầng từ các cây cầu đến đường Vành đai 4, Vành đai 3,5… Tương tự, tại huyện Thạch Thất, giá đất ở một số vị trí đẹp của xã Bình Yên thời gian gần đây cũng chỉ tăng vài triệu đồng/m2 cho dù có nhiều thông tin hữu ích tác động đến thị trường bất động sản…

Từ thực tế trên, nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng, các đợt sốt đất thời gian qua chủ yếu là chiêu trò kiếm lời của các nhà đầu cơ, môi giới. Nhiều nhóm người thu gom đất trước đây sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá, tạo mặt bằng cao hơn. Nếu những lô đất trúng đấu giá không bán được họ sẽ bỏ cọc, mà theo quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm.

Theo số liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Điển hình là phân khúc đất nền, thổ cư đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm trước; nhà riêng, nhà phố và biệt thự tăng lần lượt 33%, 27% và 9%. Tại những huyện ven đô, Đông Anh có mức độ quan tâm tăng mạnh nhất 104%, Quốc Oai tăng 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%...

Lý giải điều này, các chuyên gia cho rằng, có thể do tâm lý lo lắng bất động sản sẽ tăng giá sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực. Mặt khác, thông tin Hà Nội phấn đấu đến năm 2030 có thêm 5 quận mới (Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng) cũng khiến đất nền tại các địa phương này thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi; còn các đợt "sóng" hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực. Do vậy, nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan.

Anh Nguyễn Thái Dũng ở quận Đống Đa nhìn nhận, ở thời điểm hiện tại, lợi dụng thông tin về các Luật được đưa vào áp dụng từ 1/8, nhiều nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường bất động sản thiếu tính minh bạch và không thuyết phục, đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà, mua đất. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán vô lý khiến thị trường rơi vào tình trạng "ngáo giá".

"Chung cư hay đất nền tăng ảo thì nhà cung cấp và môi giới hưởng lợi nhiều nhất, đẩy rủi ro về phía người mua, gây bất ổn trong đời sống kinh tế của nhân dân. Nếu cứ để giá tiếp tục tăng thì nhu cầu ở thực không được đáp ứng, tạo hiện tượng đầu cơ, rối loạn thị trường bất động sản", một chuyên gia chỉ rõ.

Cũng từ tình trạng giá nhà đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, một số chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

Người dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ giảm xuống mức phù hợp khi các chính sách điều hành cũng như những quy định mới của luật sớm có hiệu lực. Đây chính là giải pháp để những người dân thực sự có nhu cầu sớm có cơ hội sở hữu nhà ở đúng như mục tiêu của Chính phủ đề ra.