Tp. Hồ Chí Minh: "Tắc tiền" sử dụng đất nguyên nhân do đâu?

Tại hội thảo "Tắc tiền sử dụng đất" do báo Thanh Niên tổ chức ngày 10/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay vẫn còn hơn 25.500 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và gần 2.700 căn hộ văn phòng (officetel) trên địa bàn thành phố bị chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Hưng Lộc Phát, Sơn Kim Land, An Gia…

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng này diễn ra nhiều năm qua, vừa không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư, phát sinh tụ tập đông người, khiếu nại gay gắt, ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương. Nguyên nhân lớn nhất dẫn tới việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là do chủ đầu tư không hoàn thành được nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất.
Cụ thể, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho một phần diện tích. Phần còn lại vẫn chưa được xem xét, tính toán, nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung. Bên cạnh đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch, kiến trúc công trình dẫn tới phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung…
Từ đó, đại diện HoREA kiến nghị UBND Tp. Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phân diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ… đối với các dự án nhà chung cư đã được UBND Thành phố ban hành quyết định duyệt phương án xác định gía đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử đụng đất.
HoREa kiến nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ của dự án nhà chung cư, việc phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có là quan hệ giữa chủ đầu tư và Nhà nước, sẽ do UBND Thành phố xem xét, quyết định, không liên quan đến trách nhiệm của người mua.
Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở ngành liên quan xem xét, kết luận các trường hợp dự án do điều chỉnh quy hoạch có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không, tránh tình trạng “treo” dự án, gây bức xúc cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, hiện tập đoàn này đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và đang gặp nhiều vướng mắc về quản lý đất đai. Cụ thể, có những dự án đã bàn giao căn hộ cho cư dân sinh sống từ vài năm nay nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Từ năm 2017 - 2018, Tập đoàn Novaland đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án trên đường Phổ Quang, Trương Quốc Dung, Hồng Hà… và đã được cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất. Nhưng đến nay, thủ tục ra Giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn chưa thể hoàn thành.
Tương tự, các dự án của Tập đoàn Novaland trên đường Nguyễn Văn Trỗi, Hoàng Minh Giám... dù đã đóng đủ tiền sử dụng đất, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, nhưng đến nay hồ sơ vẫn đang nằm chờ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Từ những bất cập nêu trên, đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị các cơ quan chức năng của thành phố sớm xem xét định giá làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân. Trường hợp các cơ quan kiểm toán, thanh tra đề xuất đóng tiền sử dụng đất bổ sung, Tập đoàn cam kết sẽ thực hiện để sớm giải quyết quyền lợi chính đáng cho cư dân.
Tương tự, theo ông Nguyễn Minh Sơn, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Sơn Kim Land, thời gian qua cư dân chung cư Gateway Thảo Điền do công ty làm chủ đầu tư vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nguyên nhân là do ranh giới phần thân không trùng với phần tầng hầm, thuộc vấn đề kỹ thuật đã được cơ quan chức năng cấp phép. Phần vượt ra này dẫn tới phát sinh việc đóng thêm tiền sử dụng đất.
Đại diện Công ty Sơn Kim Land kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước có hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp sẽ hoàn thành với mong muốn lớn nhất là hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho cư dân.
Trao đổi lại ý kiến của các doanh nghiệp, ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố chia sẻ với khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp trong vấn đề đóng tiền sử dụng đất, các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính bổ sung về tiền sử dụng đất.
Thời gian qua việc tính tiền sử dụng đất vướng mắc do phát sinh vấn đề pháp lý. Ở nhiều dự án có nhiều vấn đề phát sinh về quy hoạch, xây dựng… mà cấp Trung ương cũng chưa thể giải quyết ngay khiến địa phương rơi vào lúng túng. Trong khi đó, có nhiều nhà đầu tư triển khai dự án kéo dài, trải qua nhiều sự thay đổi chính sách, pháp luật. Trên thực tế, các sở ngành thành phố không dám làm chậm trễ việc đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất vì đó là vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến thu ngân sách Nhà nước.
Chưa kể trong quá trình tham mưu, có những thời điểm hồ sơ đã giải quyết xong theo quy trình của thời kỳ trước nhưng đến khi các cơ quan thanh tra, kiểm toán vào làm việc, lại chỉ ra quá trình tham mưu, xử lý hồ sơ không chuẩn dẫn tới việc chững lại trong hồ sơ giải quyết cho doanh nghiệp.
“Tại một số dự án có sự điều chỉnh quy hoạch, cấu trúc công trình dẫn tới việc bổ sung nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này không phải ách tắc tiền sử dụng đất mà phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Tương tự như một số chung cư đã hoàn thành, phần công trình công cộng trước đây không phải đóng tiền sử dụng đất nhưng trải qua sự thay đổi quy định pháp luật, dẫn tới việc đóng thêm nghĩa vụ tài chính bổ sung do công trình đó làm gia tăng giá trị chung cư. Vì thế,  ngành tài nguyên và môi trường phải tham mưu lại cho UBND thành phố xem xét, quyết định, dẫn tới việc chậm trễ. Do đó, rất cần doanh nghiệp chia sẻ và đồng hành”, ông Trần Văn Thạch nêu ý kiến.
Trong khi đó, theo đại diện Sở Tài chính Tp. Hồ Chí Minh, các sở ngành đều muốn thẩm định nhanh để tính tiền sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách. Chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp nhưng đại diện Sở Tài chính cũng cho rằng, có những hồ sơ phải tổng hợp, tham mưu đề xuất UBND Thành phố thậm chí Trung ương giải quyết.
Bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động liên hệ với các quận huyện xác định lại nguồn gốc đất đồng thời cung cấp thông tin chuyển nhượng đất từ các hộ dân cho các đơn vị tư vấn thẩm định giá để thuận tiện cho việc tính giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai./.