Tranh chấp tại chung cư: Câu chuyện bao giờ mới có hồi kết

Hiện mô hình chung cư cao tầng đã hình thành và phát triển phổ biến tại các đô thị. Mặc dù thời gian qua, các địa phương đã chủ động triển khai quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng vẫn xuất hiện nhiều hạn chế, bất cập. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện, tranh chấp kéo dài tại các chung cư ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là điển hình.

Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ cho thấy có trên 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong số này có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo (tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác). Tuy nhiên, trong số này có 71 dự án có tranh chấp (chiếm khoảng 65%) được thực hiện trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành.

Ông Lê Văn Dục – Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội hiện có 840 nhà chung cư đi vào vận hành. Hiện nay, tại các chung cư còn tồn tại và nổi lên các vấn đề như: tranh chấp diện tích sử dụng, bàn giao quỹ bảo trì 2%, tranh chấp xây dựng, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, chưa tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không thành công, kết nối hạ tầng.

Năm 2018, Hà Nội đã có nhiều giải pháp giải quyết vấn đề tranh chấp chung cư. Một trong những biện pháp khá kiên quyết là nếu chủ đầu tư để tranh chấp kéo dài sẽ không được xem xét đầu tư các dự án mới. Tuy nhiên, ngoài việc tiếp tục tập trung kiểm tra, xử lý của cơ quan chuyên ngành thì rất cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các quận, huyện, thị xã nhằm hạn chế vi phạm của các chủ đầu tư – ông Dục nhận xét.

Không chỉ riêng Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cũng "nóng" về vấn đề này. Khoảng giữa tháng 8/2018, hàng trăm khách hàng mua nhà tại chung cư Long Phụng Residence (đường số 1, Khu dân cư Tên Lửa, phường An Lạc A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh) phản ánh lên Chủ tịch UBND Thành phố và Sở Xây dựng về những nỗi khổ mà họ phải chịu đựng. Chung cư Long Phụng Residence do Công ty cổ phần Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư có chiều cao 17 tầng, gồm 105 căn hộ (diện tích từ 75 - 105 m2) và 1 tầng hầm để xe, xây dựng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn đang trong tình trạng thi công dang dở.

Nỗi lo chưa biết bao giờ mới được nhận nhà chưa dứt thì khách hàng còn phát hiện chủ đầu tư bán trùng căn hộ cho nhiều người. Kể từ khi triển khai xây dựng dự án vào năm 2010, chủ đầu tư đã rao bán căn hộ và cam kết sẽ bàn giao nhà vào 31/12/2011 với độ trễ không quá 90 ngày – một số cư dân chia sẻ. Tuy nhiên, mãi đến năm 2015, dự án mới thi công khoảng 80% hạng mục công trình thì dừng lại.

Đáng chú ý, thời điểm trước khi “tạm dừng” dự án, chủ đầu tư đã kịp thực hiện chiến dịch huy động vốn bằng cách giảm giá bán đại trà, từ 16 triệu đồng/m2 xuống còn 11 - 13 triệu đồng/m2, thậm chí có thời điểm chỉ còn 7 triệu đồng/m2. Các tranh chấp đã bị đẩy lên đến đỉnh điểm và người dân buộc phải cầu cứu cơ quan chức năng cùng chính quyền địa phương.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trên địa bàn hiện có trên 935 chung cư cao tầng, nhưng có đến 105 chung cư đang xuất hiện tranh chấp. Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tình trạng tranh chấp không chỉ dừng ở những vấn đề ban đầu như tiến độ bàn giao nhà, thành lập ban quản trị… mà ngày càng phức tạp hơn khi các hộ dân vào sinh sống khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.

Một trong các lý do cơ bản là một số quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” với thực tế, dẫn đến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày một phức tạp. Tranh chấp chung cư gia tăng, nhưng chưa có biện pháp, chế tài kịp thời và hiệu quả - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét. Nổi cộm nhất của tranh chấp chung cư đến từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như cam kết với khách hàng. Thậm chí, có dự án, chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người…

Trước tình hình này, đầu tháng 10, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTG về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Chỉ thị này cũng nêu rõ một số hạn chế, bất cập chính như: quản lý chưa nghiêm túc; nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập và quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư…

Cùng đó là các bất đồng khi xác định diện tích sở hữu chung - riêng; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; bàn giao nhà ở khi chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo quy định, việc phòng cháy chữa cháy còn nhiều bất cập, nguy cơ cháy nổ cao... Tất cả những yếu tố này làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương và tạo dư luận không tốt trong cư dân.

Nguyên nhân của tình trạng trên là do một số quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, cụ thể. Đặc biệt, giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Cùng đó, một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa phổ biến, tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân; việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường xuyên,kịp thời và triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư của một số chủ thể còn hạn chế...

Để tăng cường quản lý nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư.

Theo đó, cần có chế tài xử phạt hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành. Đồng thời, nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan.

Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Việc phối hợp với các địa phương sẽ giúp cơ quan chức năng kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tranh chấp tại chung cư hiện nay vẫn là “cuộc chiến” kéo dài mà cả hai bên đều chịu thiệt thòi. Ngoài khung pháp lý và chế tài cần chặt chẽ và sát thực tế hơn nữa thì vẫn cần có sự nhập cuộc của cả các cấp chính quyền địa phương./.