Cải tạo chung cư cũ: Chậm vì đâu?

Phóng viên TTXVN đã trao đổi với ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam về nguyên nhân và giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho chương trình cấp bách này. 

Phóng viên: Chương trình cải tạo nhà chung cư cũ đã được triển khai được hơn 10 năm. Ông đánh giá như thế nào về kết quả của chương trình này? 

Ông Trần Ngọc Hùng: Sau hơn 10 năm triển khai chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, tiến độ triển khai chương trình rất chậm, hiệu quả chương trình còn thấp. 

Theo thống kê, trong số 25% nhà chung cư xuống cấp nguy hiểm (chung cư hạng D), có một vài phần trăm là cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ gây thiệt hại đến tính mạng và tài sản của người dân. 

Phóng viên: Vậy theo ông đâu là nguyên nhân chủ yếu khiến việc triển khai chương trình cải tạo nhà chung cư cũ “ì ạch” như vậy? 

Ông Trần Ngọc Hùng: Có thể thấy chủ trương thực hiện chương trình là đúng đắn, nhưng cơ chế chính sách và các giải pháp cụ thể không phù hợp với thực tế. 

Thời gian qua, việc triển khai chương trình này đã dựa quá nhiều vào xã hội hoá mà thiếu đi trách nhiệm quan trọng của Nhà nước. Thực tế là các khu chung cư cũ này do lịch sử để lại trong thời kỳ bao cấp với các chủ hộ chủ yếu là cán bộ, công nhân viên, người có công với cách mạng… 

Họ là những người đã được bình xét cẩn thận đủ điều kiện được phân nhà trước đây và mua nhà sau Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Vì vậy, cơ chế chính sách hiện nay của chúng ta với các đối tượng sống trong các khu chung cư cũ này là chưa phù hợp. 

Đặc biệt, với chủ trương xã hội hoá, Nhà nước đã giao cho cả chủ đầu tư cả nhiệm vụ điều tra xã hội học, tự thoả thuận với dân, tự lập quy hoạch để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt. 

Tôi cho rằng, chúng ta đã làm ngược vì quản lý quy hoạch và xây dựng quy hoạch là trách nhiệm của Nhà nước. 

Với nhà đầu tư thì họ chỉ muốn tăng diện tích, tăng số tầng, tính toán để có đủ quỹ nhà tái định cư và phần diện tích dư ra để kinh doanh trên nguyên tắc có lãi mới làm. Vì thế, thời gian vừa qua, chương trình chỉ làm được một vài dự án nhà 5 tầng, nâng lên hơn 20 tầng ở các vị trí thuận lợi với diện tích chiếm đất và xây dựng tăng lên gấp 1,5 đến 2 lần. 

Một điểm nữa là chúng ta đã cho phép hệ số đền bù giải phóng mặt bằng từ 1,5 đến 2 lần, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong triển khai cũng như tạo áp lực với cơ sở hạ tầng có hạn khi phải tăng số tầng của toà nhà trong nội đô và tăng mật độ dân số. 

Phóng viên: Việc nới lỏng quy định về số tầng dự án và mật độ dân số để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp triển khai các dự án cải tạo nhà chung cư cũ đặt ra sức ép về dân số và cơ sở hạ tầng với chính các đô thị lớn. Vậy theo ông vấn đề này cần phải được nhìn nhận và giải quyết ra sao? 

Ông Trần Ngọc Hùng: Nhà cao tầng chính là giúp giảm bớt ách tắc giao thông nếu như chúng ta biết thay đổi từ chuyển động ngang sang chuyển động đứng một cách đồng bộ. 

Theo tôi, nếu nhà cao tầng được thiết kế thành khu đô thị nén; trong đó có trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, cửa hàng, bệnh viện, các khu dịch vụ, văn phòng ngay cạnh nhà ở thì người dân trong các khu đô thị này không còn phải di chuyển nhiều nữa. Và tất nhiên sẽ không còn cảnh các phụ huynh đưa đón con, gây ách tắc giao thông. 

Tuy nhiên, vấn đề chúng ta đang mắc phải hiện nay là xây dựng mà không quan tâm tới phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. 

Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm xây nhà cao tầng cũng là vấn đề phải quan tâm bởi nội đô đã ách tắc mà cứ xây thêm nhà, tăng thêm dân số. Việc giãn dân khỏi nội đô lại rất khó vì các khu nhà tái định cư gần như có hạ tầng không tốt nên không thu hút được người dân. 

Thực tế hiện nay có hàng loạt dự án bên ngoài đường vành đai 3, đại lộ Thăng Long, Bắc Thăng Long… đang bỏ không vì thiếu đồng bộ. Người dân không ở được vì thiếu nước, thiếu điện, thiếu trường học…Hàng ngày, một số hộ dân trụ lại các khu đó vẫn phải đưa con cái vào trong thành phố học hành, đi lại vất vả. 

Vì vậy, theo tôi thời gian tới, Chính phủ cần phải cấm chính sách tạm cư, thay vào đó là xây các khu tái định cư đồng bộ cho di dân giải phóng mặt bằng. 

Thực tế nhiều nước trên thế giới xử lý vấn đề này rất tốt. Ví như Latvia xây hoàn toàn một khu mới gần khu nhà cũ để di chuyển toàn bộ dân cư ra đó. 

Trên các mảnh đất “vàng” vừa di dời hết dân ra, Chính phủ đầu tư xây các khu hành chính, thương mại hiện đại cho đấu thầu để thu tiền về ngân quỹ. 

Phóng viên: Từ góc độ là cơ quan tư vấn về chính sách, theo ông Chính phủ, cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền địa phương cần có giải pháp đồng bộ gì để gỡ vướng cho việc triển khai chương trình cải tạo nhà chung cư cũ? 

Ông Trần Ngọc Hùng: Theo tôi, trách nhiệm này chủ yếu là của Nhà nước nên Nhà nước phải có cơ chế chính sách thay đổi kèm theo. 

Trước hết là quy hoạch. Theo quy định của Luật Quy hoạch, việc quy hoạch lại các khu chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước bởi vì người dân chỉ được cấp sổ đỏ cho phần diện tích nhà ở sở hữu, trong khi khoảng không từ nóc trở lên, hay mặt đất và xung quanh khu nhà… là thuộc trách nhiệm của Nhà nước quản lý. 

Ngoài ra, Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp phải có quyết định về khoản ngân sách dành cho vấn đề cải tạo chung cư cũ bởi đây là đầu tư xã hội. Nhà nước muốn có khu chung cư mới thì Nhà nước, chính quyền, Hội đồng nhân dân phải có nguồn kinh phí, có quỹ đất phục vụ cho việc tái định cư, chứ không phải là tạm cư. 

Chính phủ cũng phải có cơ chế chính sách cụ thể kêu gọi các nhà đầu tư bởi một mình Nhà nước cũng không đủ nguồn lực làm tất cả, trong đó chú trọng tới hiệu quả của nhà đầu tư. Chắc chắn là cơ chế chính sách phải đảm bảo cho nhà đầu tư có lãi thì họ mới tham gia chương trình. 

Ngoài ra, công tác tuyên truyền, giáo dục phải đẩy mạnh để mọi người dân sống trong các khu chung cư cũ hiểu rõ quyền và trách nhiệm cá nhân. 

Theo đó, người dân phải có trách nhiệm cùng đóng góp một phần kinh phí để cải tạo nhà chung cư cũ trên cơ sở Nhà nước cho trả dần với lãi suất ưu đãi như chính sách nhà xã hội khác. 

Nếu thực hiện được những vấn đề này thì chương trình cải tạo nhà chung cư cũ mới phát huy hiệu quả. 

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!