Gỡ vướng trong áp dụng bảng giá đất

Thực hiện hướng dẫn các địa phương về xử lý chuyển tiếp áp dụng bảng giá đất, mới đây, thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, một số địa phương đang gặp vướng mắc trong xử lý các thủ tục đất đai do chưa có hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng bảng giá đất cũ.

Theo các chuyên gia kinh tế, quy trình định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất quyết định đúng trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự, do đó đòi hỏi một hệ thống khung giá đất chính xác, hiệu quả và sát với giá thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cho biết: Thống kê từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất; trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò rất quan trọng. Nhưng, việc định giá đất là khó chính xác tuyệt đối vì định giá đất dùng các phương pháp ước tính, điều chỉnh, cân đối, tương đồng, nên kết quả định giá đất không thể chính xác được. Định giá đất chỉ là con số tương đối phù hợp, nhưng định giá đất đúng và đủ là phải tuân thủ pháp luật.

Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để bám sát giá thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ. Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp: tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là căn cứ để tính lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam một trong những điểm quan trọng nhất của Luật  Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Mới đây, Bộ Tài chính có công văn cho biết, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất đối với trường hợp này (nếu có) thực hiện theo quy định tại điều 17 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ lựa chọn một tổ chức thực hiện định giá  đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 1 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu, Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất. Tiếp đó, tổ chức thực hiện định giá  đất tiến hành điều chỉnh bảng giá đất theo điều 14 của Nghị định số 71/2024 của Chính phủ.

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: Luật Đất đai 2024 cho phép, bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Nếu áp dụng bảng giá này thì các địa phương vẫn được sử dụng hệ số K để giải quyết cho từng trường hợp cần thiết và cụ thể.

Từ ngày 29/7, thành phố Hà Nội đã áp dụng quy định mới tại Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đối với các trường hợp áp dụng hệ số theo quy định của pháp luật. Việc thành phố Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất mới nhằm bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai 2024, đồng thời hướng tới việc cập nhật giá trị thị trường một cách chính xác hơn. Điều này sẽ tạo ra hệ thống giá đất minh bạch, công bằng, tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế Thủ đô.

Còn Đà Nẵng vẫn đang áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định 09/2020/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Tp. Đà Nẵng cho đến khi có văn bản thay thế.

Trong khi đó, vừa qua, tại Tp. Hồ Chí Minh, từ đầu tháng 8, cơ quan thuế các quận, huyện và thành phố Thủ Đức chỉ xác định nghĩa vụ tài chính đối với những hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 31/7 trở về trước. Đối với các hồ sơ chuyển sang từ ngày 1/8 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), cơ quan thuế đang chờ hướng dẫn từ Cục Thuế Tp. Hồ Chí Minh. Cục Thuế Tp. Hồ Chí Minh vẫn tiếp nhận hồ sơ phát sinh sau ngày 1/8 nhưng để xử lý phải xin ý kiến của UBND Tp. Hồ Chí Minh về việc xác định giá đất.