Trung Quốc gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Mặc dù nhận được sự quan tâm, chiến dịch này lại vướng phải một rào cản lớn: người tham gia gặp khó khăn trong việc bán nhà cũ.

Được đưa ra tại một cuộc họp quan trọng vào tháng trước, chiến dịch trên nhằm mục đích giúp các thành phố trên khắp Trung Quốc giảm bớt lượng tồn kho căn hộ mới ngày càng tăng và cung cấp dòng tiền quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn.

Theo một khảo sát độc lập của China Index Academy, tính đến ngày 6/5, hơn 50 thành phố tại Trung Quốc đã triển khai chương trình "đổi cũ lấy mới" theo phiên bản của riêng họ. Tuy nhiên, các nhà phân tích, các nhà môi giới bất động sản và các nhà phát triển bất động sản cho biết nhu cầu mua nhà cũ rất hạn chế, làm dấy lên tâm lý hoài nghi về chiến dịch này.

Ông Qin Yi, người làm việc tại một đại lý bất động sản ở Thượng Hải, cho biết: “Một số người đã tìm hiểu về chiến dịch này, nhưng cho đến nay chúng tôi chưa có giao dịch thành công nào. Vấn đề lớn nhất là bán tài sản cũ".

Chương trình đổi nhà nói trên là biện pháp hỗ trợ mới nhất trong chuỗi các biện pháp mà Trung Quốc thực hiện từ năm 2022 nhằm vực dậy ngành bất động sản, từng chiếm khoảng 1/5 hoạt động kinh tế của Trung Quốc và vẫn đang là rào cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế nước này.

Trung Quốc đã hạ lãi suất cho vay và tiền đặt cọc bắt buộc, trong khi hầu hết các thành phố đã nới lỏng hoặc xóa bỏ các hạn chế mua nhà trước đó. Chương trình cấp vốn cho các nhà phát triển bất động sản uy tín để hoàn thành các dự án cũng đang gặp khó khăn trong việc thu hút sự tham gia.

Nhu cầu đối với cả nhà mới và nhà cũ ở Trung Quốc đều đang giảm, đặc biệt là ở các thành phố nhỏ hơn, do người mua lo ngại giá có thể giảm sâu nữa và một số nhà phát triển bất động sản không thể hoàn thành dự án.

Đồng thời, số lượng cả hai loại hình bất động sản này được rao bán cũng đang tăng lên. Dữ liệu chính thức mới nhất cho thấy trong quý I/2024, tổng diện tích nhà ở mới chào bán là 395 triệu m2, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, doanh số nhà mới đạt 189,42 triệu m2 trong quý I vừa qua, giảm 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo một khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Dữ liệu Bất động sản Zhuge trên 14 thành phố, tại thị trường thứ cấp, số lượng bất động sản được rao bán cao gấp 20 lần so với số bất động sản được giao dịch trong tháng 4/2024. Số lượng rao bán tăng 294% so với cùng kỳ năm ngoái tại Thâm Quyến và tăng 39% tại Thượng Hải. Ngoài ra, hàng chục triệu căn hộ ở Trung Quốc vẫn chưa được hoàn thành.

Ông Ma Hong, nhà phân tích cao cấp tại Viện Nghiên cứu GDDCE ở Thượng Hải, người ước tính chương trình đổi nhà sẽ có tác động hạn chế, cho biết: "Doanh số bán đã giảm mạnh. Rất ít người dám mua nhà.Nếu thiếu các công cụ hỗ trợ sáng tạo hơn, chẳng hạn như quỹ ổn định bất động sản, xu hướng giảm của thị trường sẽ tiếp tục".

Khoảng 96% hộ gia đình Trung Quốc đã sở hữu ít nhất một ngôi nhà. Trước khi thị trường rơi vào khủng hoảng, người Trung Quốc trong nhiều thập kỷ coi căn hộ - đặc biệt là những căn hộ mới, hiện đại hơn - là nơi an toàn nhất để gửi tiền tiết kiệm.

Hầu hết các thành phố tham gia chương trình đều yêu cầu người mua đặt cọc cho một căn hộ mới xây, số tiền này có thể được hoàn trả đầy đủ sau hai hoặc ba tháng nếu họ không bán được nhà hiện có để tài trợ cho việc mua nhà. Các thành phố đang cung cấp mức thuế và phí thấp hơn cho giao dịch nếu được hoàn thành.

Một môi giới bất động sản tại trung tâm công nghệ Thâm Quyến cho biết, hơn chục người đã đặt cọc, nhưng ngôi nhà của họ "dường như vẫn chưa được bán".

Tại Trùng Khánh, thành phố hơn 30 triệu dân ở phía Tây Nam Trung Quốc, nơi đã thí điểm chương trình này từ tháng 2/2024, một đại lý bất động sản cho biết chương trình “không có tác dụng rõ ràng” đối với nhu cầu thực tế. Một nhà phát triển bất động sản cho hay: “Không có ai mua thì làm sao bán để trao đổi?”.

Do thành công hạn chế của các biện pháp khuyến khích hiện có nhằm thúc đẩy nhu cầu, Trung Quốc đang xem xét kế hoạch cho chính quyền địa phương trên toàn quốc mua lại hàng triệu căn nhà chưa bán được. Hiện các đề xuất vẫn đang trong giai đoạn đầu, nhưng là phần mở rộng của các chương trình tương tự đã được thí điểm trên cả nước.

Các nguồn tin cho biết những ngôi nhà sẽ được mua lại với giá chiết khấu sâu rồi được chuyển đổi thành nhà ở giá phải chăng. Các kế hoạch trước đây cho thấy Chính phủ Trung Quốc sẵn sàng cam kết số tiền tương đương 280 tỷ USD mỗi năm trong 5 năm để mua những căn nhà tồn đọng, rồi cung cấp chúng với giá trợ cấp cho các gia đình đang phải thuê nhà. Những tài sản này sẽ bị cấm bán trên thị trường mở.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết trong tuần này: “Chính phủ có thể cần can thiệp và quản lý nguồn cung thị trường thứ cấp nếu dự báo giá nhà ở vẫn ở mức âm”.