Trung Quốc kiểm soát thị trường bất động sản như thế nào?

Theo bài viết của tác giả Wade Shepard trên trang forbes.com, chính quyền các cấp tại Trung Quốc có khả năng kiểm soát nguồn cung bất động sản cũng như tác động đáng kể đến nhu cầu trên thị trường.

Biểu đồ biến động giá hàng năm của thị trường nhà đất Trung Quốc kể từ năm 2011 cho thấy thị trường bất động sản đã tuân theo định hướng chính sách của chính phủ.

Vậy câu hỏi được đặt ra là: “Bắc Kinh đã áp dụng những biện pháp gì để có thể định hướng được thị trường bất động sản theo chủ trương của Nhà nước?”

Chu trình vận động của thị trường

Năm 2005, một số phương tiện truyền thông quốc tế đã bắt đầu dự báo về tình trạng bong bóng bất động sản tại Trung Quốc. Đến năm 2012, quốc gia này đã ở trong “cơn bão” mua bán nhà.

Năm 2013, thị trường nhà đất vẫn tiếp tục “nóng”, song đến năm 2014, tạp chí The Economist coi đây là năm kết thúc “kỷ nguyên vàng” của thị trường bất động sản Trung Quốc và đến cuối năm 2015, thị trường đã đi vào ổn định.

Tuy nhiên, trong quý IV/2016, giá nhà đất tại một số thành phố lớn của Trung Quốc lại tăng cao kỷ lục. Một số nhà phân tích dự báo tình trạng bong bóng bất động sản đã quay trở lại nhưng đến giữa năm 2017, thị trường này đã trở lại thời kỳ ổn định, nhờ một loạt các biện pháp của Bắc Kinh.

Hồi tháng 12/2016, Tân Hoa Xã cho biết Bắc Kinh là một trong những thị trường bất động sản “nóng” nhất Trung Quốc.

Theo Ủy ban Thành phố Bắc Kinh, giá nhà tại thành phố này hiện đã ở mức quá cao do các nhà đầu cơ đua nhau tích trữ.

Số liệu thống kê cho thấy giá mua nhà mới trung bình tại Bắc Kinh tính tới tháng 11/2016 đã tăng 26,4% so với cùng kỳ năm 2015. Tuy vậy, bước sang năm 2017, hoạt động đầu tư vào bất động sản đã có dấu hiệu lắng dịu.

Theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), đầu tư vào bất động sản trong hai tháng đầu năm 2017 tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn so với mức tăng 11,1% (theo tính toán của hãng tin Reuters) trong riêng tháng 12/2016 và con số 6,9% trong cả năm 2016.

Giữa bối cảnh Chính phủ Trung Quốc tiếp tục triển khai các chính sách nhằm “đẩy lùi tình trạng bong bóng" trên thị trường bất động sản, số liệu từ các nhà phát triển bất động sản đã cho thấy thị trường này đang dần hạ nhiệt trong những tháng gần đây.

Doanh số bán của China Vanke, công ty phát triển nhà đất lớn nhất Trung Quốc, đã giảm 16,5% xuống 2,42 triệu m2 trong tháng 5/2017, với giá trị giảm 14,3% xuống 35,89 tỷ NDT (khoảng 5,28 tỷ USD) so với tháng 4/2017.

Trung tâm nghiên cứu bất động sản cho hay phần lớn trong số 40 nhà phát triển bất động sản đã nhận thấy doanh thu của họ sụt giảm từ tháng Tư.

Tổng doanh thu của 40 công ty này trong tháng Năm đã giảm 10% so với tháng trước đó.

Giới phân tích nhận định những chính sách hạn chế của Bắc Kinh đã ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư phát triển bất động sản và tác động mạnh đến hoạt động xây dựng.

NBS cho biết thị trường bất động sản tại khu vực Bắc Kinh-Thiên Tân-Hà Bắc tiếp tục ổn định sau khi cơ quan chức năng triển khai một loạt giải pháp kiểm soát thị trường.

Tại hai thành phố Bắc Kinh và Thạch Gia Trang (thủ phủ của tỉnh Hà Bắc), giá nhà ở mới xây chỉ tăng 0,2% và 0,1% trong tháng 4/2017 so với tháng 3/2017. Trong khi đó, giá cả trên thị trường bất động sản tại thành phố Thiên Tân sụt giảm 0,1% trong cùng thời gian trên.

Đối sách của Bắc Kinh

Để kiểm soát thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp, trong đó phải kể đến các quy định về giới hạn mua nhà.

Biện pháp này giúp ngăn chặn những người mua có ý định thao túng giá, thông qua việc đưa ra những quy định ngặt nghèo hơn khi mua nhà và giảm bớt những ưu đãi về tài chính.

Cụ thể, một người dân bị giới hạn số lượng nhà có thể mua và có sự khác biệt về tiêu chuẩn tùy thuộc vào người mua là người gốc địa phương hay người từ nơi khác chuyển đến.

Ví dụ, gần đây chính quyền thành phố Tô Châu, tỉnh Giang Tô, đã ban hành quy định chỉ cho phép người gốc địa phương sỡ hữu ba bất động sản và không được mua thêm, trong khi những người dân từ nơi khác chuyển đến chỉ được sở hữu một bất động sản trong thành phố.

Quy định này đã giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ trên thị trường nhà đất, vốn là nguyên nhân đẩy giá nhà lên mức quá cao trước đó.

Bên cạnh đó, chính phủ còn đưa ra quy định về việc người mua nhà phải đặt cọc trước bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà trước khi hoàn tất thanh toán.

Tùy thuộc vào từng địa phương, tỷ lệ đặt cọc đối với căn nhà đầu tiên dao động từ 20-35% và đối với căn nhà thứ hai có thể lên tới 60-80%. Đối với những người mua căn nhà từ thứ ba trở lên, họ thường phải trả trước 100% giá trị căn nhà.

Thuế cũng là một trong những công cụ hữu hiệu để Bắc Kinh kiểm soát giá nhà đất.

Các cơ quan chính phủ có thể tăng hoặc giảm thuế bất động sản, để khuyến khích hoặc ngăn cản hoạt động mua nhà.

Đầu năm 2016, Bộ Tài chính Trung Quốc đã giảm sâu thuế bất động sản để kích thích thị trường, song đến cuối năm, khi thị trường trở nên “nóng hơn”, các thành phố như Tô Châu đã tăng thuế thêm 20% đối với những giao dịch mua căn nhà thứ hai.

Ngoài ra, chính quyền các địa phương cũng có thể đưa ra những sắc lệnh can thiệp vào giá nhà.

Để giải quyết tình trạng giá nhà tăng không cân đối với thu nhập trung bình của người dân, chính quyền thành phố Đại Liên, tỉnh Liêu Ninh, đã đưa ra yêu cầu tăng trưởng giá nhà phải thấp hơn mức tăng thu nhập trung bình của người dân.

Hơn nữa, chính quyền địa phương cũng kiểm soát cả các dự án xây dựng bất động sản, vốn tác động trực tiếp đến nguồn cung trên thị trường.

Giới chức địa phương hiểu rõ rằng số lượng các dự án phát triển bất động sản mới tại mỗi thành phố có tác động rất lớn đến doanh số bán và giá cả trên thị trường nhà đất trong tương lai.

Tháng 4/2017, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn (MOHURD) cùng với Bộ Tài nguyên và Đất đai Trung Quốc (MLR) đã phối hợp ban hành “Thông tư về tăng cường công tác quản lý và giám sát nguồn cung nhà ở và đất đai thời gian gần đây”, nhằm ngăn chặn tình trạng leo thang giá nhà đất và nguy cơ hỗn loạn trên thị trường bất động sản của nước này.

Thông tư mới yêu cầu xử phạt nghiêm khắc đối với chính quyền các địa phương và cá nhân có trách nhiệm sao nhãng hoặc cố ý làm sai lệch thông tin trong các báo cáo về công tác giám sát và quản lý thị trường bất động sản.

Theo đó, nếu địa phương không áp dụng những biện pháp đủ mạnh để giám sát và quản lý thị trường bất động sản, để xảy ra những biến động tương đối lớn hoặc không hoàn thành mục tiêu kiểm soát thị trường, cơ quan chủ quản và người đứng đầu của các cơ quan này sẽ buộc phải giải trình trách nhiệm trước MOHURD và MLR.

Đối với những trường hợp cố tình giả mạo hoặc sửa đổi thông tin trong báo cáo, người đứng đầu cơ quan chủ quản sẽ bị truy cứu trách nhiệm, trong trường hợp nghiêm trọng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, thông tư mới cũng quy định các thành phố, quận, huyện có trên một triệu dân cần phải đưa ra các kế hoạch 3 năm (giai đoạn 2017 - 2019) và quy hoạch trung hạn 5 năm (giai đoạn 2017 - 2021) về quản lý nguồn cung đất đai, và công bố rộng rãi công khai vào cuối tháng Sáu năm nay.