Trường hợp nào không được chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở?

Gia đình ông Bùi Trường Thành đang sinh sống trên mảnh đất thuộc tổ 3, phường Thắng Lợi, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai. Năm 2017, gia đình đã chuyển 50 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nay, do nhu cầu xây nhà, gia đình muốn chuyển thêm sang đất ở.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trả lời, đất của gia đình ông Thành thuộc hạng mục đất giao thông theo dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được UBND TP. Pleiku phê duyệt năm 2019 nên không còn đất để chuyển đổi.

Tuy nhiên, ông Thành được biết, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ông hỏi, vậy Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ căn cứ vào dự án quy hoạch đã được phê duyệt có phù hợp không?

Khi tra cứu trên Bản đồ Kế hoạch sử dụng đất của thành phố, ông Thành không thấy con đường nào được thể hiện qua đất nhà mình. Vậy làm sao để kiểm tra chính xác phần đất nhà ông đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố là đất giao thông?

Nếu đất nhà ông đã được đưa vào kế hoạch sử dụng hàng năm, nhưng dự án không triển khai thì gia đình ông không thể làm gì trên mảnh đất của mình có đúng không? Cho đến giờ kể từ khi dự án được phê duyệt, gia đình ông Thành chưa nhận được thông báo thu hồi hay bất cứ thông tin gì liên quan đến dự án này.

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có các quy định như sau:

- Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các căn cứ quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, trong đó có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật (gồm quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền, quy trình lấy ý kiến, lập, thẩm định, phê duyệt, công bố Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện); phù hợp với quy định về chế độ sử dụng đất ở tại đô thị quy định tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013.

- Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

- Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp huyện theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai.

- Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 68 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch Đồng thời, tại Điều 49 Luật Đất đai quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó có quy định:

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt".

Từ quy định của pháp luật về đất đai nêu trên cho thấy, trường hợp nội dung ông nêu lý do không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là đất thuộc hạng mục đất giao thông theo dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được UBND TP. Pleiku phê duyệt năm 2019 là chưa đúng.

Trường hợp dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất của TP. Pleiku hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của TP. Pleiku đã được phê duyệt và công bố thì không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Trường hợp ông muốn biết vị trí khu đất cụ thể ngoài thực địa so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì ông liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai của tỉnh để được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.