Ưu tiên nhà cho thuê, hạn chế phân lô bán nền

 

Bổ sung chính sách phát triển nhà cho thuê, thành lập Quỹ nhà ở, ưu tiên chung cư và hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị... Đây là một trong những điểm mới theo tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội Khóa XVI, sáng 19/8.

* Ưu tiên phát triển nhà cho thuê, tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, sau hai năm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, Chính phủ nhận định một số quy định đã bộc lộ bất cập, chưa theo kịp việc sắp xếp đơn vị hành chính, mô hình chính quyền địa phương hai cấp và những thay đổi của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng.

Dự thảo luật bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, gồm nhà được đầu tư bằng vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước, nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Với nhà ở cho thuê bằng vốn Nhà nước, dự thảo đề xuất thành lập và sử dụng Quỹ nhà ở để tạo lập nguồn cung. Quỹ có thể hình thành từ ngân sách Nhà nước, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở xã hội cùng các khoản hỗ trợ, đóng góp hợp pháp khác.

Đối tượng được thuê là công dân Việt Nam gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê. Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư xây dựng hoặc thông qua Quỹ nhà ở để tạo lập nguồn cung.

Cùng đó, dự thảo cũng mở rộng vai trò của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cho phép cơ quan này làm chủ quản dự án đầu tư nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn.

Với dự án nhà cho thuê bằng vốn của Quỹ nhà ở, Nhà nước có thể hỗ trợ chi phí quản lý, vận hành nếu tiền thuê và nguồn thu từ diện tích dịch vụ, thương mại không đủ bù đắp.

Đối với doanh nghiệp và các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà cho thuê, dự thảo đưa ra nhiều ưu đãi như vay vốn lãi suất ưu đãi, miễn hoặc giảm một số nghĩa vụ tài chính về đất theo pháp luật liên quan, hỗ trợ đấu nối hạ tầng và một số cơ chế về quy hoạch.

Đáng chú ý, tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, nhà ở cho thuê được định hướng chủ yếu là nhà chung cư. Ở các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh có thể quyết định loại hình phù hợp với điều kiện địa phương.

Chính phủ ước tính tổng nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở cho thuê khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn. Trong đó, vốn tư nhân dự kiến 75.897 tỷ đồng, phát triển 116.711 căn; ngân sách địa phương khoảng 11.700 tỷ đồng, tương ứng 29.178 căn.

Nhà ở xã hội vẫn tiếp tục được xác định là trọng tâm trong phát triển nhà ở. Theo báo cáo, cả nước hiện có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đang xây dựng với 269.409 căn và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 77% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Riêng 6 tháng đầu năm 2026, có 62 dự án được khởi công với 65.065 căn. Hiện có 14 địa phương đã hoàn thành trên 90% chỉ tiêu được giao, trong khi 27 địa phương đã khởi công đủ hoặc vượt chỉ tiêu năm.

Dự thảo cũng luật hóa một số chính sách thí điểm về nhà ở xã hội, trong đó có cơ chế giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với một số dự án; đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cách xác định giá bán, giá thuê mua và điều kiện hưởng chính sách.

Việc mua, thuê, thuê mua và bán lại nhà ở xã hội sẽ được kiểm soát chặt chẽ để tránh trục lợi chính sách.

 

* Mạnh tay cắt giảm thủ tục

Một thay đổi khác được nhấn mạnh tại dự thảo luật là định hướng hạn chế tối đa phân lô bán nền, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhất là trong bối cảnh xếp lại đơn vị hành chính và thay đổi cách phân loại đô thị khiến nhiều quy định của Luật Nhà ở 2023 liên quan đến phân lô bán nền, quỹ đất nhà ở xã hội, phát triển chung cư và tái định cư cần được điều chỉnh.

Do đó, dự thảo ưu tiên phát triển nhà chung cư, đồng thời hạn chế tối đa phân lô bán nền ở khu vực đô thị.

Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa vào quy định về chung cư có thời hạn, gắn thời hạn sử dụng với thời hạn của công trình theo pháp luật xây dựng. Khi chung cư hết thời hạn và thuộc diện phải phá dỡ, quyền tài sản của chủ sở hữu được bảo đảm thông qua cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ còn 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32% so với 198 điều của Luật Nhà ở 2023. Theo định hướng, luật mới chủ yếu quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, khung; các nội dung thường xuyên biến động sẽ được giao Chính phủ, bộ, ngành và địa phương quy định chi tiết.

Do đó, dự thảo cũng phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương. Trong 21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực nhà ở, 20 thủ tục được giao cho địa phương.

Sau khi luật và các văn bản liên quan được ban hành, dự kiến 3 thủ tục hành chính sẽ được bãi bỏ, 21 thủ tục được sửa theo hướng rút ngắn thời gian, đơn giản hóa hồ sơ và không phát sinh thủ tục mới. Số lượng điều kiện kinh doanh được cắt giảm tối đa ba phần tư.

Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa, tập trung vào phần sở hữu chung và riêng, chỗ để xe, hội nghị nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và kinh phí bảo trì.

Dự thảo bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị nhằm giảm tải công việc và nâng chất lượng quản lý. Trong cải tạo, xây dựng lại chung cư, hình thức hợp đồng BT cũng được bổ sung để huy động thêm nguồn lực.

Các quy định về giao dịch nhà ở, thế chấp, giải chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai được sửa để đồng bộ với pháp luật đất đai và giao dịch bảo đảm…