Quản trị đất đai và nhà ở: Bài học kỷ luật và hệ thống tại Singapore

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở gia tăng tại Singapore, cách quy hoạch và sử dụng đất có kỷ luật của Singapore cho thấy lối tư duy “hệ sinh thái đô thị” chứ không phải “dự án bất động sản” là một hướng đi hiệu quả.

* Quản lý chặt chẽ 

Quy định sở hữu nhà ở tại Singapore được quản lý chặt chẽ theo Đạo luật về tài sản nhà ở và phân loại rõ ràng dựa trên quốc tịch, tình trạng cư trú và loại hình bất động sản. Nhà ở xã hội (NOXH) chỉ dành cho công dân và người thường trú Singapore. Chung cư hoặc căn hộ tư nhân không liền thổ được mở cửa cho mọi đối tượng. Nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề, nhà phố) không dành cho người nước ngoài (kể cả người thường trú).

Singapore đang đẩy nhanh xây dựng chung cư, HDB để đáp ứng nhu cầu về nơi ở của người dân. Ảnh: Đỗ Vân/TTXVN

Người nước ngoài được tự do mua căn hộ chung cư tư nhân nhưng phải chịu mức thuế trước bạ bổ sung 60% trên giá trị mua (trừ công dân một số nước được hưởng đãi ngộ tương đương người bản địa do thỏa thuận từ chính phủ), trong khi mức thuế này áp dụng với công dân Singapore là 0% cho căn đầu tiên và tăng dần cho các căn tiếp theo, đối với người thường trú là 5% và tăng dần cho các căn tiếp theo. Người nước ngoài được sở hữu nhà liền thổ tại khu vực mà Singapore quy định nhưng phải xin phép và chờ xét duyệt.

Tại Singapore, thời hạn sở hữu bất động sản không phân chia hoàn toàn theo loại nhà (NOXH hay chung cư tư nhân), mà được quy định dựa trên hình thức sở hữu đất của dự án đó. Singapore chia thành ba thời hạn sở hữu chính. Một là sở hữu 99 năm.

Đây là hình thức sở hữu phổ biến nhất tại quốc gia này, áp dụng với 100% NOXH, và chung cư và nhà ở tư nhân. Khi hết thời hạn này, quyền sở hữu căn hộ và đất sẽ tự động hoàn trả lại cho chính phủ Singapore. Trước đó, khi thời hạn còn lại của ngôi nhà giảm xuống dưới 60 năm, các ngân hàng và Quỹ tiết kiệm trung ương sẽ bắt đầu siết chặt hạn mức cho vay hoặc hạn chế rút tiền từ quỹ để mua lại căn nhà đó.

Hai là sở hữu có thời hạn 999 năm, thường xuất hiện tại các bất động sản tư nhân cổ hoặc đất có từ thời kỳ thuộc địa. Về mặt pháp lý, đây vẫn là đất thuê có thời hạn, song vì khoảng thời gian quá dài, thị trường và các định chế tài chính tại Singapore đều đối xử và định giá loại nhà này tương đương như nhà sở hữu vô thời hạn.

Ba là sở hữu vô thời hạn, chỉ có ở một số dự án nhà ở tư nhân (Condo hoặc biệt thự có đất) được xây dựng trên các quỹ đất tư nhân lâu đời. Hình thức này cho phép chủ sở hữu nắm giữ bất động sản vĩnh viễn và truyền lại cho các thế hệ sau. Trên thực tế, quỹ đất vĩnh viễn tại Singapore rất khan hiếm, chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trên thị trường bất động sản. Giá của các bất động sản này thường cao hơn từ 10% đến 20% so với nhà có thời hạn 99 năm trong cùng khu vực.

* Sử dụng kỷ luật 

Điểm đặc biệt của Singapore là đất đai, nhà ở và tài chính không được quản lý như ba chính sách riêng lẻ mà được thiết kế thành một hệ thống thống nhất để phục vụ mục tiêu phát triển dài hạn. Đạo luật Thu hồi đất tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu công cộng, nhưng điều quan trọng hơn quyền thu hồi là khả năng biến quỹ đất thành giá trị xã hội lâu dài thông qua quy hoạch và sử dụng đất có kỷ luật.

Tiện ích BBQ tại khu chung cư Parc Clematis đáp ứng nhu cầu gặp gỡ giao lưu của cư dân. Ảnh: Đỗ Vân/TTXVN

Singapore đồng thời kết nối chính sách nhà ở với hệ thống tiết kiệm bắt buộc thuộc Quỹ trung ương. Đến cuối năm 2025, khoảng 196 tỷ SGD từ quỹ này đã được các thành viên sử dụng để mua NOXH, tạo thành một chuỗi liên kết từ thu nhập-tiết kiệm-mua nhà-ổn định chỗ ở-tích lũy tài sản-an sinh tuổi già. Đáng chú ý, NOXH cũng không được vận hành đơn thuần theo mục tiêu lợi nhuận: trong năm tài chính 2024, NOXH ghi nhận thâm hụt khoảng 6,34 tỷ SGD trước trợ cấp của chính phủ.

Điều đó cho thấy Singapore chấp nhận sử dụng đáng kể nguồn lực công để bảo đảm khả năng chi trả và ổn định nhà ở, bởi nhà ở công cộng được xem là một khoản đầu tư cho an sinh, ổn định xã hội và năng lực cạnh tranh dài hạn của quốc gia. 

Sự hỗ trợ của chính phủ rất có tác dụng. Singapore hiện có hơn 1,25 triệu căn hộ NOXH, gần 80% dân số sống trong hệ thống nhà ở này và tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình đạt gần 90%. NOXH vì thế không còn đơn thuần là chương trình nhà ở công cộng mà đã trở thành một cấu phần nền tảng của cấu trúc đô thị và xã hội Singapore.

Đặc biệt, chính sách nhà ở còn được sử dụng để thúc đẩy gắn kết xã hội thông qua Chính sách hòa nhập sắc tộc, hạn chế sự hình thành các khu dân cư bị phân tách quá mạnh theo sắc tộc. Singapore đồng thời quản lý cả phía cung và phía cầu: kiểm soát điều kiện mua NOXH, yêu cầu thời gian cư trú tối thiểu, hạn chế tích lũy nhiều bất động sản và sử dụng các công cụ thuế để giảm đầu cơ.

*Tư duy hệ thống 

Là người đã sở hữu căn hộ chung cư cao cấp tại Singapore, PGS.TS Dương Minh Hải, Đại học Quốc gia Singapore, rất tâm đắc với tư duy theo hệ thống của Singapore trong vấn đề quản lý đất đai và nhà ở. Một khu đô thị không chỉ là hàng nghìn căn hộ; đó phải là nơi có trường học, y tế, giao thông công cộng, công viên, không gian cộng đồng và việc làm. Có nghĩa là cần chuyển từ tư duy “phát triển dự án bất động sản” sang “phát triển cộng đồng đô thị”. 

PGS.TS Dương Minh Hải sở hữu được căn hộ tại chung cư Parc Clematis. Ảnh: Đỗ Vân/TTXVN

Tương tự, chống đầu cơ không thể chỉ dựa vào thuế hay tín dụng; phải đồng thời bảo đảm nguồn cung đủ lớn, nhà ở xã hội có quy mô phù hợp và thị trường nhà cho thuê vừa túi tiền. Nếu chỉ tăng cung mà không quản lý phía cầu, đầu cơ vẫn có thể hấp thụ một phần nguồn cung. Ngược lại, nếu chỉ siết đầu cơ mà thiếu nhà ở, người có nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận. Mục tiêu cuối cùng không phải là làm cho bất động sản rẻ bằng mọi giá, mà là xây dựng một thị trường trong đó người cần nhà có cơ hội tiếp cận nhà, người dân có một môi trường sống tốt và đầu cơ không dễ dàng lấn át nhu cầu ở thực. 

Chính phủ cũng có tư duy hệ thống trong quản lý toàn bộ vòng đời của công trình, từ bảo trì, nâng cấp đến cải tạo và tái phát triển. Theo ông Dương Minh Hải, quản lý chung cư phải chuyển từ tư duy “hỏng đâu sửa đó” sang “quản trị tài sản theo vòng đời”.

Điều này đòi hỏi ít nhất 5 yếu tố: Phân định rõ trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành và cư dân; Quản lý minh bạch quỹ bảo trì với kế hoạch dài hạn; Xây dựng kế hoạch bảo trì 5-10-20 năm cho từng công trình; Số hóa hồ sơ tài sản từ thang máy, điện, nước đến phòng cháy chữa cháy và lịch sử bảo trì; Và quan trọng nhất là chuyển sang bảo trì phòng ngừa, thay vì chờ đến khi xảy ra sự cố mới sửa chữa. 

* Bài học quản trị 

Kinh nghiệm nghiên cứu, giảng dạy và cọ xát thực tế đã giúp PGS.TS Dương Minh Hải đúc kết được rằng chính phủ Singapore có thể đóng vai trò rất mạnh trong quy hoạch đất đai, phát triển nhà ở công cộng và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Nhìn sang Trung Quốc, nước này cũng áp dụng quyền sử dụng đất có thời hạn, với thời hạn sử dụng đất ở đô thị phổ biến tối đa 70 năm.

Có giai đoạn Trung Quốc cho thấy bất động sản có thể trở thành một động lực rất lớn của đô thị hóa và tăng trưởng, nhưng khi nền kinh tế, tài chính địa phương và nguồn thu ngân sách phụ thuộc quá nhiều vào đất đai và bất động sản, rủi ro cũng có thể lan rộng sang ngân hàng, đầu tư, tiêu dùng và tăng trưởng. Chính vì vậy, bài học quan trọng đối với Việt Nam là bất động sản cần phục vụ nền kinh tế, chứ nền kinh tế không nên phụ thuộc quá mức vào bất động sản. 

Theo PGS.TS Dương Minh Hải, Việt Nam cần xây dựng một hệ sinh thái nhà ở đa tầng, gồm ít nhất bốn cấu phần: nhà ở thương mại để thị trường đáp ứng đa dạng nhu cầu; nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân với quy mô đủ lớn để tạo tác động thực chất; nhà cho thuê vừa túi tiền cho người trẻ và người lao động chưa đủ khả năng mua nhà; và một hệ thống tài chính nhà ở dài hạn, có thể nghiên cứu kinh nghiệm Quỹ tiết kiệm trung ương của Singapore nhưng phải điều chỉnh phù hợp với điều kiện thu nhập, thị trường lao động và hệ thống an sinh của Việt Nam.

Đồng thời, cần đẩy mạnh kiểm soát đầu cơ và sử dụng đất kém hiệu quả để dòng vốn được phân bổ nhiều hơn vào sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất, chứ không tập trung quá mức vào việc tìm kiếm lợi nhuận từ đất. 

Rõ ràng, mục tiêu của chính sách không phải là “hạ nhiệt giá nhà” mà là tạo ra một thị trường trong đó nguồn cung đủ lớn, giá nhà khả thi với thu nhập, người dân có nhiều lựa chọn mua và thuê, quy hoạch minh bạch, đầu cơ được kiểm soát và các khu đô thị được quản lý trong suốt vòng đời. 

Singapore cho chúng ta bài học về quản trị đất đai và nhà ở vì lợi ích dài hạn của xã hội; Trung Quốc cho thấy cả sức mạnh lẫn rủi ro của việc để bất động sản trở thành động lực quá lớn của nền kinh tế. PGS.TS Dương Minh Hải nhấn mạnh: “Nếu phải cô đọng thành một câu, tôi cho rằng ‘Nhà ở không chỉ là tài sản của một cá nhân; đó là hạ tầng xã hội của cả một quốc gia. Vì vậy, chính sách đất đai và nhà ở phải được nhìn trong tầm nhìn 30-50 năm, chứ không chỉ trong một nhiệm kỳ hay một chu kỳ bất động sản”.