Vẫn chưa thể “kìm” giá bất động sản

Ba luật liên quan đến bất động sản gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới. Thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường với thông tin ngày càng minh bạch. Tuy nhiên, mong muốn “hạ nhiệt” giá bất động sản vẫn chưa như kỳ vọng.

Theo Tiến sỹ Vũ Đình Ánh, thị trường bất động sản sẽ sôi động và tăng giá. Việc đưa 3 luật trên có hiệu lực sớm sẽ khắc phục nhiều vấn đề hạn chế về pháp lý, giải tỏa khó khăn, giúp các dự án đang dừng có thể được khởi động lại, cũng như tạo điều kiện ra đời các dự án mới.

Về nguyên tắc thị trường, khi nguồn cung tăng, cân đối bài toán cung - cầu thì giá bất động sản nói chung cũng như giá đất nói riêng sẽ hạ nhiệt, nhưng thực tế lại đang diễn biến ngược lại. Đây là biểu hiện tự nhiên và tất yếu của thị trường khi bắt đầu sôi động trở lại. Đồng thời, phù hợp với động cơ và thực tế của cả người mua lẫn người bán - ông Ánh phân tích.

Từ đầu năm 2024 đến nay, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản vẫn liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi. Đáng chú ý, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Tại Hà Nội, thống kê của Công ty Savills cho thấy, kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.

Tương tự, tại tp. Hồ Chí Minh, chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác. Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh thông tin, trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã tang lên 40 - 60 triệu đồng.

Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp hiện nay mỗi m2 giá từ 70 - 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 - 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

Trước đó, dư luận cũng phản ánh tại một số khu vực, dự án, khu chung cư có căn hộ nhà ở có mức giá bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ. Về việc này, Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị UBND thành phố Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đề nghị chú trọng kiểm tra tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường như dư luận phản ánh. Từ đó, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (nếu có).

Đối với phân khúc đất nền, loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu "nhen nhóm" tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. Tại Hà Nội, khu vực vùng ven cũng là nơi giá đất nền chứng kiến đà tăng giá từ 10 - 20% so với đầu năm.

Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng lên cơn sốt khi Bảng giá đất điều chỉnh của địa phương này dự kiến tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường. Các chuyên gia cánh báo, điều này sẽ gây không ít khó khăn khi tác động đến hàng chục nhóm đối tượng, gây áp lực tiền sử dụng đất với người dân.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận xét, nguyên nhân giá bất động sản tăng là do nguồn cung khan hiếm. Pháp lý vướng khiến cho dự án khó triển khai, hàng loạt chủ đầu tư mắc kẹt với trái phiếu doanh nghiệp nên “co” lại. Cung ít cầu cao nên dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn cao.

Hiện nay vẫn có hàng ngàn dự án vướng mắc đang chờ được tháo gỡ để bổ sung nguồn cung cho thị trường. Vì thế, 3 luật mới được kỳ vọng khi đi vào cuộc sống sẽ giúp giá bất động sản, người dân tiếp cận nhà dễ hơn. Tuy nhiên, các chính sách cũng cần thời gian “thẩm thấu” nên thực tế hiện nay giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nhất là với căn hộ chung cư, giá khó “hạ nhiệt” bởi thị trường bất động sản chưa giải quyết được tình trạng khan hiếm nguồn cung và chi phí gia tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ nay đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Nhu cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh hoặc đô thị lớn ở các thành phố trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Khi áp dụng luật mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản trên thị trường.