Vẫn nghẽn pháp lý cấp “sổ hồng” condotel

Từng là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn và phát triển ồ ạt, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang rơi vào trạng thái trầm lắng do vướng mắc pháp lý, đặc biệt là khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng). Dù năm 2025 đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực, nhưng "giấc ngủ đông" của phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt.

Chưa rõ “danh phận”, cấp sổ “khó chồng khó”

Theo DKRA Group, năm 2025 sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm mở bán gồm 3.000 căn condotel (căn hộ khách sạn), 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Con số này tăng gần 3 lần so với năm 2024, nhưng nếu so với giai đoạn cao điểm 2018 - 2019 chỉ bằng một phần nhỏ.

Mặc dù có sự tăng trưởng nguồn cung, nhưng phân khúc condotel vẫn đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu đến từ các vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Nghị định 10/2023 sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai được xem như văn bản sẽ “cởi trói” pháp lý cho condotel và được nhiều người mong đợi bước tiến quan trọng này.

Luật Đất đai 2024 được ban hành tiếp tục được kỳ vọng sẽ mở đường cho việc cấp sổ hồng condotel nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Quy định hiện tại mới chỉ đề cập đến condotel trên đất ở, trong khi phần lớn dự án loại hình này lại được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ. Do đó, số dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng vẫn rất “hiếm hoi”.

Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã bổ sung quy định rõ ràng hơn, đưa vào điều chỉnh luật những dự án đủ điều kiện phát triển căn hộ du lịch. Song, việc cấp sổ hồng cho condotel vẫn chưa chuyển biến.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cho rằng, việc cho phép cấp "sổ hồng" cho condotel, officetel (văn phòng khách sạn) sẽ tác động tích cực đến cả hai chủ thể là doanh nghiệp và nhà đầu tư. Quy định này giúp doanh nghiệp có thể “thoát hàng” nhanh hơn, giao dịch dễ dàng do thanh khoản sản phẩm tăng. Hơn hết là tạo thêm động lực cho doanh nghiệp để tiếp tục tham gia phát triển dòng sản phẩm, phục vụ đa dạng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng…

Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, officetel tại Nghị định 10 được đánh giá là điểm sáng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng chưa thể vội mừng bởi quy định trên không mặc nhiên cấp giấy chứng nhận cho condotel.

Điều kiện cần là nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Mặc dù trong điều khoản cũng ghi nhận là chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này nhưng các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó.

Do đó, đến thời điểm này, các loại hình bất động sản mới gồm condotel, officetel và shophouse (nhà phố thương mại) đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp "sổ hồng". Tình trạng pháp lý rối ren không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua lẫn doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường - ông Nguyễn Minh Phong khẳng định.

Phó Tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng phân tích, hiện nhiều dự án khi được chấp thuận đầu tư và giao đất ban đầu có pháp lý là căn hộ khách sạn cho thuê. Với hình thức này, hợp đồng chỉ mang tính chất thuê dài hạn nên không thể cấp sổ riêng cho từng căn.

Bởi vậy, đến thời điểm hiện tại, khi các luật mới được ban hành và đi vào thực tiễn, condotel vẫn chưa thực sự có “danh phận”, chưa có quy định hay khái niệm cụ thể cho loại hình này. Vì thế, các địa phương buộc phải vận dụng linh hoạt nhiều quy định từ Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các văn bản khác… dẫn đến sự chồng chéo pháp lý và thiếu nhất quán.

“Một số dự án được phê duyệt đầu tư dưới dạng khách sạn, theo nguyên tắc chỉ có thể phát hành hợp đồng thuê, không thể cấp sổ như căn hộ thông thường. Bên cạnh đó, có trường hợp dự án được chấp thuận đầu tư là căn hộ khách sạn, nhưng khi đối chiếu với Luật Đất đai thì phần đất đó không thuộc loại hình thương mại dịch vụ, dẫn đến vướng mắc trong cấp sổ” – ông Thắng cho hay.

Ngược lại, có dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ nhưng lại được chấp thuận đầu tư theo mô hình căn hộ khách sạn, trong khi pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình cấp sổ hồng cho loại hình này. Chính vì vậy, nhiều địa phương dù muốn cũng không dám cấp "sổ hồng", thậm chí có trường hợp đã cấp rồi phải thu hồi lại do thiếu cơ sở pháp lý.

Tình trạng này không chỉ xảy ra với condotel mà còn với officetel hay shophouse. Điểm chung của các loại hình này là đều chưa có định nghĩa rõ ràng trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu còn mơ hồ. Nhiều người còn ví von đây là những loại hình "bị bỏ rơi" vì chưa được luật pháp chính thức công nhận.

“Gỡ vướng” bằng khung pháp lý rõ ràng

Theo ông Võ Hồng Thắng, để giải quyết triệt để vấn đề cấp sổ hồng cho condotel, điều quan trọng nhất là phải đưa loại hình này vào hệ thống pháp luật chính thức. Luật sửa đổi cần có định nghĩa rõ ràng về condotel và các loại hình bất động sản khác, từ đó tạo cơ sở để xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ và chặt chẽ.

Trong ngắn hạn, chỉ những dự án đáp ứng đồng thời các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư mới có thể cấp sổ. Cụ thể, đất phải thuộc loại thương mại dịch vụ, dự án phải được chấp thuận đầu tư đúng chức năng và quá trình xây dựng phải đảm bảo tiêu chuẩn. Ngoài ra, cần có hướng dẫn cụ thể từ các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ cho condotel.

Tuy nhiên, các dự án có sai sót về thủ tục đất đai, chủ trương đầu tư hoặc thiết kế xây dựng, việc tháo gỡ sẽ gặp nhiều trở ngại. Do đó, vấn đề quan trọng nhất vẫn là tạo ra một khung pháp lý rõ ràng ngay từ đầu, tránh tình trạng áp dụng linh hoạt nhưng thiếu nhất quán, dẫn đến rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Công ty Tư vấn chiến lược và Đầu tư bất động sản CBRE nhấn mạnh: “Biện pháp tháo gỡ cấp bách hiện nay là khi chúng ta luật hoá một cách cụ thể việc cấp các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các bất động sản nghỉ dưỡng. Như đất ở mà làm bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn được cấp lâu dài nhưng ngược lại với thương mại dịch vụ, căn hộ nghỉ dưỡng hay biệt thự nghỉ dưỡng sẽ chỉ được cấp có thời gian nhất định. Như vậy sẽ rất minh bạch, rõ ràng và các tỉnh thành sẽ triển khai đúng theo các quy định của luật”.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi báo cáo đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ về giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản. Trong đó, liên quan đến phát triển căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là về vấn đề cấp sổ hồng cho condotel, HoREA đã đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường hỗ trợ các địa phương để triển khai, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng), có thời hạn tối đa 50 năm cho các nhà đầu tư, khách hàng.

Đối với các dự án condotel có nguồn gốc từ đất ở chuyển sang đất thương mại, dịch vụ du lịch hoặc khu vực đất có dự án condotel trước đây thuộc loại đất thương mại, dịch vụ du lịch, nhưng nay đã được điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, HoREA đề nghị cấp sổ hồng cho nhà đầu tư, khách hàng sau khi chủ đầu tư dự án condotel chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư, khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.