VCCI: Tránh chồng chéo giữa các luật định về đất đai, bất động sản

Ngọc Quỳnh/BNEWS/TTXVN 16:44' - 05/05/2023
BNEWS Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Ảnh minh họa: TTXVN
Theo đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét và điều chỉnh lại một số nội dung để đảm bảo tính thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh. Cụ thể là quy định đối với quyền sử dụng đất trong dự án chuyển nhượng có hay không có giấy chứng nhận?

Theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận”. Điều đó có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có giấy chứng nhận.

 
Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là: chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Quy định này cũng được hiểu là khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có giấy chứng nhận.

Như vậy, giữa hai dự thảo đang chưa có sự thống nhất về quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

Không những vậy, quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh tại 2 dự thảo luật này cũng khác nhau. Nếu dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì cần đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.Vì lẽ đó, VCCI đề nghị rà soát quy định này để có sự thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm.

Không chỉ dự thảo Luật Đất Đai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa thống nhất với Luật Đầu tư về thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đó, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Còn đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên thì thẩm quyền được thực hiện cụ thể là: Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Cùng đó, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Theo VCCI, quy định trên là phù hợp với pháp luật về đầu tư. Tuy nhiên, phải chỉnh sửa câu chữ phù hợp, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn. Đối với trường hợp quy định thẩm quyền quyết định, nếu dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư” và UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư.

Như vậy, thiết kế quy định tại dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào và trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 cũng cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được với các trường hợp khác.

Để đảm bảo tính thống nhất, VCCI đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện./.

Tin liên quan

Tin cùng chuyên mục