VinaCapital: Mối lo ngại về “thắt chặt tín dụng” có thể sớm dịu lại
Trong tuần qua, thị trường chứng khoán chứng kiến những phiên giảm điểm mạnh nhất, có thời điểm chỉ số VN-Index giảm tới 42% so với hồi đầu năm.
Các lo lắng về khả năng tiếp cận tín dụng của các doanh nghiệp đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, tuy nhiên theo giới phân tích, mối lo ngại này đối với thị trường chứng khoán có thể sẽ sớm dịu lại.
* Nhà đầu tư phản ứng quá tiêu cực
Trong bài phân tích mới đây, ông Michael Kokalari, chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital cho biết, chỉ số VN-Index giảm mạnh, chủ yếu do cổ phiếu ngành bất động sản đã bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm.
Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% vốn hóa trong rổ chỉ số VN-Index. Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho chỉ số VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines.
Vị chuyên gia của VinaCapital cho rằng, thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Đáng lưu ý, lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.
"Các nhà đầu tư đã quá tiêu cực về tình trạng này. Chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán - thời điểm mà cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao.
Đây là những vấn đề cơ bản của các nhà hoạch định chính sách. Vì vậy, thị trường cổ phiếu đã đảo chiều tăng vọt vào ngày 16/11 sau khi đã có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước họ có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề. Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản", ông Michael Kokalari phân tích.
Điểm quan trọng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau.
Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VN-Index giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.
Đây được xem là điểm hấp dẫn của thị trường chứng khoán Việt Nam đối với những nhà đầu tư dài hạn, dù bối cảnh ngắn hạn vẫn còn chứa đựng yếu tố rủi ro.
* Cuộc "thắt chặt tín dụng" không mang tính lan rộng
Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng, dù lãi suất có cao hơn.
Điều này thể hiện qua các ngân hàng trong nước đã chọn lọc hơn trong việc cho vay và Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ (tăng lãi suất 200 điểm cơ bản so với đầu năm lên 6%) cùng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ đồng VND cũng đang hạn chế điều kiện tín dụng tổng thể.
Thêm vào đó, dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tăng 11,4% so với đầu năm tính đến ngày 20/10/2022, vượt xa mức tăng trưởng tiền gửi ngân hàng toàn hệ thống là 4,8% so với đầu năm. Tuy nhiên, VinaCapital ước tính tăng trưởng tiền gửi ngân hàng sẽ vào khoảng 9% so với đầu năm nếu Ngân hàng Nhà nước không bán ra khoảng 20 tỷ USD dự trữ ngoại hối để hỗ trợ giá trị của đồng VND.
Phân tích về cuộc "thắt chặt tín dụng" đối với các công ty bất động sản, chuyên gia của VinCapital cho biết, các công ty bất động sản Việt Nam không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập "quỹ đất".
Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa nhà chung cư/nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi miếng đất đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.
Và chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng. Ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn và Ngân hàng Nhà nước gần đây đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà (cho vay thế chấp) hơn là cho các công ty bất động sản vay.
Ngoài ra, các công ty bất động sản cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành xong phần móng.
Hệ quả của những điều này là các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021.
Các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc họ đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu (điều này thúc đẩy Chính phủ chấn chỉnh quy định đối với thị trường trái phiếu non trẻ).
Ở thời điểm này, các công ty bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ, bởi cứ mỗi hai năm, họ thực sự cần phải mua lại/đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô của họ đã mua sẽ tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa.
Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây, vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án. Điều này càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.
Từ những phân tích trên, ông Michael Kokalari, Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital khẳng định, các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề "thắt chặt tín dụng" của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản.
Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng. Vì vậy, giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản./.
Tin liên quan
-
Chứng khoán
Goldman Sachs: Thị trường chứng khoán toàn cầu vẫn chưa thoát khỏi xu hướng đi xuống
19:04' - 21/11/2022
Goldman Sachs cảnh báo thị trường chứng khoán toàn cầu vẫn chưa thoát khỏi xu hướng đi xuống khi vẫn chưa bắt đáy.
-
Chứng khoán
Chứng khoán châu Á chốt phiên 21/11 giảm điểm do diễn biến dịch tại Trung Quốc
17:26' - 21/11/2022
Chốt phiên 21/11, chỉ số Hang Seng giảm 1,87%, hay 336,63 điểm, xuống 17.655,91 điểm, còn chỉ số Shanghai Composite giảm 0,39%, hay 12,2 điểm, xuống 3.085,04 điểm.
-
Chứng khoán
Chứng khoán ngày 21/11: Chịu sức ép từ VN30, VN-Index về 960 điểm
16:07' - 21/11/2022
Sau diễn biến tích cực vào đầu phiên sáng, thị trường chứng khoán hôm nay (21/11) đảo chiều từ cuối phiên sáng và duy trì sắc đỏ đến cuối chiều, với áp lực gia tăng từ rổ VN30.
-
Chứng khoán
Chứng khoán châu Á mở đầu tuần mới trong tâm lý thận trọng
12:01' - 21/11/2022
Chứng khoán châu Á đa phần đi xuống khi các nhà đầu tư lo ngại về tác động từ tình hình dịch COVID-19 ở Trung Quốc và khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục nâng lãi suất.
-
Chứng khoán
Đình chỉ giao dịch mã chứng khoán ART từ hôm nay 21/11
09:06' - 21/11/2022
Sở Chứng khoán Hà Nội cho biết cổ phiếu ART của CTCP Chứng khoán BOS bị đình chỉ giao dịch từ hôm hay 21/11.
Tin cùng chuyên mục
-
Ý kiến và Bình luận
Kinh tế Hong Kong (Trung Quốc) dự kiến tăng trưởng từ 2-3% trong năm 2025
09:42'
Giám đốc Sở Tài chính Hong Kong Trần Mậu Ba (Paul Chan) cho biết, nền kinh tế của Khu Hành chính Đặc biệt này dự kiến sẽ tăng trưởng từ 2% đến 3% trong năm 2025.
-
Ý kiến và Bình luận
Tổng thống Mỹ để ngỏ khả năng tiếp tục trì hoãn áp thuế đối với Mexico và Canada
09:06'
Tổng thống Mỹ Donald Trump ngày 26/2 để ngỏ khả năng tiếp tục trì hoãn việc áp thuế 25% đối với hàng nhập khẩu từ Mexico và Canada đến ngày 2/4.
-
Ý kiến và Bình luận
Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim: Việt Nam đóng vai trò then chốt trong đảm bảo thành công chương trình hành động của ASEAN
20:11' - 26/02/2025
Bên lề Diễn đàn AFF 2025, Thủ tướng Malaysia đã trả lời phỏng vấn báo chí về những nội dung liên quan đến Diễn đàn và triển vọng quan hệ Việt Nam-Malaysia trong khuôn khổ ASEAN.
-
Ý kiến và Bình luận
Việt Nam khẳng định nỗ lực vì các Mục tiêu phát triển bền vững
10:45' - 26/02/2025
Việt Nam đã không ngừng nỗ lực để thúc đẩy thực hiện các Mục tiêu phát triển bền vững (SDG) và việc triển khai đã được cụ thể hóa ở các chính sách quốc gia, ngành, lĩnh vực và địa phương.
-
Ý kiến và Bình luận
Đức: CDU/CSU muốn đẩy mạnh đàm phán liên minh với SPD
10:00' - 26/02/2025
Thành phần của SPD, dự kiến sẽ do ông Lars Klingbeil đứng đầu sau khi ông được bầu làm Chủ tịch nhóm nghị sĩ SPD vào ngày 26/2, trước khi đại diện cho đảng trong các cuộc đàm phán liên minh với CDU.
-
Ý kiến và Bình luận
CAF: Việt Nam đủ điều kiện để trở thành hình mẫu phát triển bền vững
08:27' - 26/02/2025
Phó Chủ tịch thường trực Ngân hàng Phát triển Mỹ Latinh và Caribe (CAF) nhấn mạnh Việt Nam có đủ điều kiện để trở thành hình mẫu về phát triển bền vững.
-
Ý kiến và Bình luận
EU đối mặt với làn sóng phản đối nhập khẩu nông sản từ ngoài khối
09:08' - 25/02/2025
Nông dân Czech đặc biệt quan tâm đến Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) giữa EU và Khối thị trường chung Nam Mỹ (MERCOSUR) và việc nhập khẩu miễn thuế từ Ukraine.
-
Ý kiến và Bình luận
Kinh tế Đức đối mặt với nhiều thách thức sau bầu cử
16:26' - 24/02/2025
Ông Carsten Brzeski, Giám đốc Toàn cầu về Kinh tế vĩ mô tại Ngân hàng ING cảnh báo một liên minh ba bên với các khác biệt trong chính sách kinh tế có nguy cơ tiếp tục khiến kinh tế Đức bế tắc hơn.
-
Ý kiến và Bình luận
Tổng Thư ký LHQ kêu gọi giải pháp hòa bình cho xung đột tại Ukraine
10:26' - 24/02/2025
Tổng Thư ký Liên hợp quốc (LHQ) António Guterres ngày 23/2 nhấn mạnh sự cấp thiết phải đạt được một đề xuất hòa bình "công bằng, bền vững và toàn diện" để chấm dứt xung đột ở Ukraine.