Wall Street Journal: Thị trường bất động sản Trung Quốc chưa thoát khỏi khó khăn

Doanh số bán bất động sản phục hồi thời gian gần đây chủ yếu là do nhu cầu bị dồn nén trong giai đoạn phòng chống dịch COVID-19 được giải tỏa, mà không phải là dấu hiệu của một sự cải thiện trong ngành bất động sản.

Các nhà phát triển bất động sản lớn và nhỏ Trung Quốc vừa trải qua mùa báo cáo thu nhập tồi tệ nhất trong một thập kỷ. Các công ty lớn như Country Garden, Agile Group, Shenzhen Overseas Chinese Town và các công ty khác đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh về doanh thu và ghi nhận hàng tỷ đô la chi phí tổn thất đối với các dự án và đầu tư phát triển bất động sản, làm suy giảm nghiêm trọng lợi nhuận ròng.

Bất chấp hỗ trợ chính sách mới từ Chính phủ Trung Quốc kể từ năm ngoái, các nhà phân tích và công ty phát triển bất động sản cho biết con đường phục hồi có thể còn dài. Country Garden, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Trung Quốc, cho biết trong báo cáo thu nhập hàng năm vào tuần trước rằng thị trường bất động sản sẽ không thể phục hồi chỉ sau một đêm.

Các nhà phân tích cho rằng người tiêu dùng vẫn thiếu tự tin trong việc mua nhà, trong khi các nhà phát triển vẫn đang gặp khó khăn trong việc giảm nợ. Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại tập đoàn dịch vụ tài chính Macquarie, cho biết trong một báo cáo nghiên cứu gần đây rằng các nhà phát triển bất động sản sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi bảng cân đối kế toán.

Các nhà phân tích này cũng dự đoán rằng ngành bất động sản của Trung Quốc sẽ vẫn trong tình trạng suy thoái trong năm 2023. Các ngân hàng Goldman Sachs và UBS dự kiến doanh số bán diện tích mặt sàn nhà ở sẽ giảm lần lượt là 8% và 10% trong năm nay - là một sự cải thiện so với mức giảm hơn 20% vào năm 2022.

Cũng có một số dấu hiệu khả quan. Theo dữ liệu của tập đoàn thông tin bất động sản Trung Quốc, vào tháng Hai năm nay, doanh số bán hàng tháng của 100 công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà trong tháng 2/2023 cũng tăng lần đầu tiên kể từ tháng 9/2021.

Tuy nhiên, một số nhà phân tích cho rằng sự thay đổi này là do nhu cầu mua nhà tồn đọng trong khoảng thời gian từ tháng 12/2022 đến tháng 1/2023, khi đại dịch COVID-19 lây lan mạnh ở Trung Quốc.

John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản ở Trung Quốc và Hong Kong (Trung Quốc) của ngân hàng UBS, cho hay doanh số bán hàng hồi phục trong tháng 2/2023 chỉ mang tính nhất thời, và thị trường sẽ tiếp tục theo dõi chặt chẽ hiệu suất bán hàng trong tháng Ba và tháng Tư để nhận ra các dấu hiệu phục hồi trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với các công ty bất động sản thuộc sở hữu nhà nước có các nguồn tài chính thuận lợi hơn, và các công ty đã ghi nhận giá trị giảm một nhiều trong năm 2022, tình hình lợi nhuận có thể được cải thiện trong vài năm tới. Điều này làm bảng cân đối kế toán có thể được cải thiện trong vài năm tới và cuối cùng có thể giúp cho các công ty này đàm phán lại các điều khoản nợ.

Chuyên gia John Lam cho hay sự giảm giá trị này có thể giúp các công ty bất động sản mặc cả với các nhà đầu tư vỡ nợ và cố gắng đạt được các điều khoản tốt hơn trong quá trình tái cơ cấu.

Các nhà phân tích cho rằng tình trạng suy thoái hiện nay trên thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó vượt qua hơn so với các năm 2014 và 2008. Chính sách hạn chế nghiêm ngặt của Trung Quốc để kiểm soát đại dịch COVID-19 đã khiến hoạt động kinh tế bị đình trệ vào năm ngoái, dẫn đến thất nghiệp hàng loạt và thu nhập thấp hơn, vì vậy đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn như vài năm trước.

Theo chuyên gia John Lam, Trung Quốc vẫn đang phải đối mặt với tình trạng suy giảm nhu cầu mà nguyên nhân là do cơ cấu dân số già. Theo dữ liệu chính thức, sau nhiều năm tỷ lệ sinh giảm, tổng dân số của Trung Quốc đã giảm vào năm 2022, lần đầu tiên sau nhiều thập kỷ.

Do tầm quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Trung Quốc, những yếu tố này cuối cùng có thể làm tổn hại đến sự tăng trưởng của Trung Quốc.

Xem xét việc Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng khiêm tốn cho năm 2023 (mục tiêu thấp nhất trong vòng 25 năm qua), các nhà kinh tế cũng cho rằng Chính phủ Trung Quốc khó có thể đưa ra các biện pháp kích thích quy mô lớn để thúc đẩy ngành bất động sản và nền kinh tế.

Kinger Lau, Giám đốc chiến lược cổ phiếu Trung Quốc tại Goldman Sachs, cho biết mọi người cần cảm thấy an tâm hơn về công việc và thu nhập trong tương lai trước khi cân nhắc mua nhà. Ông cho rằng thị trường nhà ở sẽ vẫn là lực cản đối với tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong thời gian tới./.