Ý kiến xoay quanh dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước

Dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước đã nhận được ý kiến khác nhau. Ảnh: NHNN

Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN (bổ sung, sửa đổi, gọi tắt là Thông tư 36) mà Ngân hàng Nhà nước vừa xây dựng với nội dung giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn từ 60% xuống còn 40%; đồng thời xếp bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%, thay vì 150% như trước đây đã thu hút sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia tại Tp. Hồ Chí Minh với nhiều luồng ý kiến khác nhau.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi được ban hành, dự thảo Thông tư 36 sẽ khiến các điều kiện đối với cho vay bất động sản được nâng cao hơn, đồng nghĩa với chi phí cho vay cũng tăng theo.

Điều đó dẫn đến nguy cơ gia tăng các dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân.

Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng, trong khi thị trường vốn thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…

Vì thế, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

Điều này chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án mà còn ảnh hưởng bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, Thông tư 36 sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đổ vào bất động sản, trong khi đa số vốn đổ vào dự án nhà đất lại từ tín dụng ngân hàng.

Trái với quan điểm này, ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát tự tin cho biết, công ty không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng nên sẽ không bị ảnh hưởng gì nhiều từ việc siết vốn vay.

Với chiến lược “đi chậm mà chắc”, không đầu tư dàn trải, chủ yếu huy động vốn sẵn có, Hưng Lộc Phát sẽ tung ra thị trường dự án The Golden Star (quận 7) quy mô 478 căn hộ, tổng mức đầu tư 932 tỷ đồng. 

Còn theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước chưa nên điều chỉnh Thông tư 36 trong giai đoạn hiện nay do thị trường bất động sản đang được quản lý khá hiệu quả, dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế ở mức hợp lý, khoảng 360.000 - 380.000 tỷ đồng, đồng thời nhu cầu về nhà ở tại các đô thị vẫn còn rất cao.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến doanh nghiệp tán thành với dự thảo Thông tư 36, xem đây là phép đo thực lực doanh nghiệp, là thời điểm siết van tín dụng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, Ngân hàng có lý khi đưa ra dự thảo Thông tư 36 nhằm kiểm soát vốn cho vay, chấn chỉnh tình trạng đầu cơ đang nhen nhóm cũng như định hình lại thị trường vốn đang mất cân đối khi có quá nhiều căn hộ cao cấp trên 3 tỷ đồng nhưng lại thiếu vắng phân khúc bình dân dưới 1 tỷ đồng.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Đực đề nghị điều chỉnh Thông tư 36 theo hướng quy định mức trần cho từng loại phân khúc (dưới 1 tỷ đồng, 1 – 2 tỷ đồng và trên 2 tỷ đồng) chứ không áp dụng chung, đồng thời giữ nguyên tỷ lệ rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là 150%.

Theo đề xuất của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, việc sửa đổi thông tư cần có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, áp dụng tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 50% đối với ngân hàng thương mại, 50% đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài; giữ nguyên hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở mức 150%.

Đồng thời nên áp dụng hiệu lực Thông tư 36 kể từ ngày 1/1/2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất cũng lưu ý, dự thảo Thông tư 36 chính là phép thử và doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ lưỡng dự án đang triển khai để tạo sản phẩm phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoản tốt nhất.

Đây cũng là công cụ sàng lọc thị trường, giúp ngân hàng có thể chọn lọc kỹ những chủ đầu tư uy tín và những dự án khả thi để bơm vốn./.