Yếu tố nào giúp "hạ nhiệt" thị trường bất động sản châu Âu?

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản châu Âu, nhật báo Le Monde cho rằng trong khi các công chứng viên tại Pháp đang mong đợi sự "quay trở lại" của các giao dịch và sự ổn định giá cả trong nước, thì trên thực tế, toàn bộ thị trường châu Âu đang bắt đầu chững lại.

Sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản hiện đang diễn ra ở châu Âu và thậm chí trên toàn cầu, ảnh hưởng đến hầu hết các nước Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Frédéric Violeau, công chứng viên ở Caen và phụ trách thống kê bất động sản quốc gia cho Hội đồng công chứng tối cao của Pháp, cho rằng: "Thị trường này sẽ tiếp đất, nhưng chúng ta không nên hoảng sợ về điều đó". Ông nói thêm rằng "sự ổn định này là đáng mừng và hợp lý sau khi khối lượng giao dịch và giá bất động sản tăng vọt kể từ khi kết thúc đợt phong tỏa đầu tiên liên quan đến đại dịch COVID-19 vào giữa năm 2020".

Sau COVID-19, các hộ gia đình có xu hướng mong muốn tìm kiếm chỗ ở mới có không khí trong lành và không gian xanh. Điều này đã góp phần kích hoạt đầu tư. Năm 2019, trước cuộc khủng hoảng y tế liên quan đến COVID-19, Pháp đã vượt ngưỡng 1 triệu giao dịch bất động sản. Nhưng kỷ lục này bị phá vỡ vào cuối năm 2021, khi hơn 1,2 triệu giao dịch được thực hiện. 

Tuy nhiên, theo ông Frédéric Violeau: "Giá cả không thể tăng mãi. Chúng tôi nhận thấy rằng khách hàng không còn mua bất cứ thứ gì với bất kỳ giá nào nữa". Các công chứng viên cho rằng trong năm 2022, số lượng giao dịch bất động sản sẽ giảm còn khoảng 1 triệu giao dịch và giá sẽ ổn định hơn. Theo mạng lưới đại lý bất động sản Century 21, giá cả hầu như đang đứng im, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Paris, Bordeaux, Nantes hoặc Rennes.

Trên thực tế, toàn bộ thị trường bất động sản châu Âu đang bắt đầu giảm tốc. Trong một phân tích được công bố vào tháng Bảy, tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P đã đề cập đến sự giảm tốc nhẹ trên các thị trường chính ở châu Âu, chính xác hơn là "đà tăng giá bất động sản đang chậm lại". Nếu năm 2021 giá bất động sản tăng trung bình gần 10%, thì năm nay là 5% và năm 2023 ước tính là 3%.

Tuy nhiên, mức trung bình giữa các quốc gia sẽ rất chênh lệch vì giá nhà dự kiến sẽ giảm trong năm nay ở Thụy Điển và năm sau ở Vương quốc Anh, theo đánh giá của S&P. Sylvain Broyer, nhà kinh tế trưởng phụ trách khu vực châu Âu của S&P cũng nhận định rằng: "Châu Âu đã đạt đến đỉnh điểm về hoạt động và giá bất động sản’’.

Lạm phát tăng khiến bất động sản giảm

Sự chững lại của thị trường bất động sản có thể được giải thích chủ yếu bởi việc tăng lãi suất vay thế chấp ở châu Âu, điều này làm hạn chế mức nợ ký quỹ của hộ gia đình. Lạm phát tăng mạnh kể từ đầu năm, đặc biệt là khi nổ ra cuộc xung đột ở Ukraine, đã làm tăng lãi suất dài hạn mà các ngân hàng căn cứ vào đó để ấn định lãi suất cho vay mua nhà của họ. 

Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) cũng đã tăng các mức lãi suất chủ chốt trong tháng Bảy với nỗ lực kiềm chế lạm phát phi mã. Kết quả là lãi suất vay thế chấp ở khu vực đồng euro tăng từ 1,32% lên 1,9% trong khoảng thời gian từ tháng 12/2021 đến tháng 6/2022. Ở Đức, mức tăng rõ rệt hơn nhiều (từ 1,32% lên 2,57% trong cùng kỳ) và gần như gấp đôi so với ở Pháp (từ 1,11% đến 1,35%).

Mức tăng này, tuy vẫn ở mức vừa phải, nhưng "đã ảnh hưởng khả năng thanh toán của người đi vay", Sandrine Allonier, Giám đốc truyền thông của công ty môi giới thế chấp Vousfinancer, giải thích. Theo tính toán của bà, do lãi suất tăng, đối với các khoản thanh toán trả góp 1.000 euro (khoảng 995 USD) mỗi tháng trong vòng 20 năm, người mua sẽ phải vay nhiều hơn 15.000 euro so với hồi đầu năm.

Vậy liệu lãi suất tín dụng có thể tăng cao trong tương lai? Một nhà kinh tế thân cận với các cơ quan tài chính cho biết: "Mọi thứ sẽ phụ thuộc vào sự tăng giá cả. Nếu việc tăng lãi suất do ECB khởi xướng là đủ để ổn định lạm phát, thì sẽ không cần thiết phải quay trở lại lãi suất tín dụng quá cao. Nhưng nếu lạm phát không được kiểm soát, các ngân hàng trung ương sẽ phải thắt chặt tiền tệ một cách mạnh mẽ’’. Bà Sandrine Allonier cũng nhắc lại rằng "lạm phát hiện ở mức 6%, điều chưa từng thấy kể từ năm 1985. Vậy mà vào thời điểm đó, lãi suất vay thế chấp đã là khoảng 9%".

Không có sự đảo ngược đột ngột được kỳ vọng

Giới kinh doanh bất động sản cũng lo lắng về hệ quả của việc tăng giá năng lượng và lương thực đối với ngân sách của các hộ gia đình, bởi vì điều đó là yếu tố quyết định việc vay tín dụng. "Nếu những người mua có nguy cơ không thể tiếp cận được thị trường, thì sức mua giảm mạnh có thể làm giảm giá bất động sản một cách đáng kể", theo đánh giá của Chủ tịch của mạng lưới bất động sản Century 21 Charles Marinakis.

Trong thời điểm đột biến này, thị trường bất động sản Pháp đang hướng sự chú ý vào các cơ quan chức năng. Hội đồng Cấp cao về Ổn định Tài chính (HCSF), một cơ quan do Bộ trưởng Kinh tế Bruno Le Maire làm chủ tịch, đã đưa ra các tiêu chuẩn ràng buộc vào đầu năm để giới hạn thời gian cho vay mua nhà ở và tỷ lệ hoàn trả trong thu nhập của người vay.

"Với việc lãi suất tăng lên, các hộ gia đình sẽ phải gánh thêm nợ, hoặc giá cả sẽ phải giảm xuống. Tuy nhiên, các hộ gia đình khó có thể gánh thêm nợ nần, cho dù đó là phần ngân sách của họ phải dành cho việc trả nợ hay thời hạn của các khoản vay. Những lý do này cho thấy giá cả bất động sản phải được điều chỉnh xuống và thị trường sẽ kém sôi động hơn", các cơ quan tài chính giải thích.

Từ những phân tích này, các chuyên gia đều dự báo sẽ có sự điều chỉnh, nhưng không có sự đảo chiều đột ngột, bởi vì đặc điểm của thị trường châu Âu là nguồn cung bất động sản hạn chế và nhu cầu nhà ở vẫn mạnh. 

"Cung không có khả năng co giãn như nhu cầu và khi cầu giảm, nhiều người bán sẽ chọn rút hàng ra khỏi thị trường hơn là bán với giá thấp hơn họ mong đợi. Đây là trường hợp điển hình trên thị trường Paris và ở các thủ đô lớn", Sylvain Broyer, chuyên gia tại S&P, lưu ý. 

Do đó, nhà kinh tế này dự đoán rằng việc giá bất động sản sẽ tăng nhiều hơn thu nhập hộ gia đình vào năm 2024, kết hợp với việc tăng lãi suất, "sẽ khiến những người mua lần đầu, những người trẻ tuổi và các hộ gia đình không khá giả sẽ khó có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản"./.