Australia: Nhà đầu tư bất động sản chật vật để “đảo nợ” khi không còn lãi suất cố định

Tạp chí The Financial Review (Australia) mới đây đăng bài viết với tiêu đề “Nhiều nhà đầu tư bất động sản ở Australia sẽ phải chật vật để 'đảo nợ' khi không còn được hưởng mức lãi suất cố định”. Ước tính có khoảng 275.000 chủ bất động sản tại Australia có thể sẽ gặp khó khăn trong việc “đảo nợ” đối với các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, trước khi mức lãi suất này hết hạn. “Đảo nợ” (refinance) là hoạt động tìm kiếm nguồn vốn vay mới để trả trước một phần hoặc toàn bộ cho khoản nợ cũ. Trong số đó, những người sở hữu nhiều bất động sản đang phải chịu áp lực lớn khi các ngân hàng áp đặt các điều kiện cho vay nghiêm ngặt, trong đó có việc yêu cầu hiệu suất cho thuê tối thiểu.

Các chuyên gia cho biết, đối với các nhà đầu tư không còn được hưởng mức lãi suất cố định mà sẽ phải chuyển sang mức lãi suất linh hoạt trong năm nay, việc Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA, ngân hàng trung ương) tăng lãi suất liên tục đã làm suy giảm nghiêm trọng năng lực tín dụng của họ, cùng với đó là tình trạng giá nhà sụt giảm có nguy cơ khiến họ bị âm vốn.

Điều này có thể buộc một số nhà đầu tư phải bán bớt tài sản của mình nếu họ không thể chuyển sang các khoản vay lãi suất thấp hơn thay vì mức lãi suất cao.

Đặc biệt, những người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản phải đối mặt với quy trình đánh giá cho vay nghiêm ngặt hơn trước đây. Một số ngân hàng thắt chặt các tiêu chí đối với các khoản vay rủi ro, trong đó có việc phải đáp ứng mức hiệu suất cho thuê tối thiểu - tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê chia cho giá trị bất động sản đầu tư, được tính bằng phần trăm.

Bà Anna Porter, Chủ tịch kiêm người sáng lập công ty tư vấn bất động sản Suburbanite, lưu ý: “Chúng tôi thấy một số ngân hàng đang áp đặt mức hiệu suất cho thuê tối thiểu đối với một số loại bất động sản nhằm đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Mặc dù tiêu chí này không áp dụng đối với tất cả các chủ bất động sản và không phải ngân hàng nào cũng đều áp dụng điều đó, nhưng chúng tôi chứng kiến điều này đang diễn ra ngày càng phổ biến trong một tháng vừa qua hoặc thậm chí trước đó”.

Bà Porter cho biết, yêu cầu về hiệu suất cho thuê tối thiểu rất đa dạng, nhưng nhìn chung các ngân hàng thường đòi hỏi ở khoảng 5,5%. Căn cứ tỷ lệ các khoản vay đầu tư trong giai đoạn từ tháng 4/2020-12/2021 theo ghi nhận của Cơ quan giám sát tài chính và bảo hiểm Australia (APRA), trang so sánh tài chính RateCity ước tính khoảng 275.000 trên tổng số 880.000 khoản vay thế chấp có mức lãi suất cố định sắp hết hạn trong năm nay là những khoản vay đầu tư.

Bà Sally Tindall, Giám đốc nghiên cứu của RateCity, cho rằng các nhà đầu tư đang được hưởng mức lãi suất cố định thấp kỷ lục có thể sẽ cảm nhận toàn bộ tác động của “vách đá thế chấp” sắp ập tới (ám chỉ việc thay đổi một cách đột ngột sang mức lãi suất cao) nếu họ không chuẩn bị một chiến lược “rút lui” để giảm bớt tác động của cú sốc này. Theo bà Tindall, những nhà đầu tư mua bất động sản cách đây 2 năm, đặc biệt là những người đang chật vật trong giai đoạn trả lãi suất, có thể thấy số vốn của mình rơi vào tình trạng không thể giúp họ “đảo nợ” được nếu không trả một khoản tiền lớn bảo hiểm thế chấp cho ngân hàng. Những người đang vay nợ khác có thể nhận thấy họ hoàn toàn không thể “đảo nợ” vì vốn của họ gần như bằng 0 hoặc bị âm.

Dữ liệu của APRA mới đây cho thấy các ngân hàng đã cắt giảm đáng kể các hoạt động cho vay vốn đối với các trường hợp có độ rủi ro cao khi lãi suất tăng. Điều này khiến một số nhà đầu tư bất động sản không đủ năng lực tín dụng để chuyển sang các khoản vay thế chấp có lãi suất thấp hơn.

Các ngân hàng đã cắt giảm hoạt động cho vay đối với những khách hàng có tỷ lệ nợ cao - những người vay nợ ít nhất gấp 6 lần thu nhập của họ - xuống còn 11% trong quý IV/2022, thấp hơn một nửa so với mức 24,3% của một năm trước đó. Trong cả năm 2021, các khoản cho vay lớn, ít nhất gấp 6 lần thu nhập của người đi vay, cũng giảm hơn một nửa, từ 11% xuống còn 4,5%.

Các khoản vay đặt cọc (để mua hoặc thuê nhà...) với tỷ lệ thấp, tức là đặt cọc dưới 10% tổng giá trị tài sản, cũng giảm từ 6,2% trong quý III/2022 xuống mức thấp kỷ lục 5,9% trong quý IV/2022, trong khi phân khúc cho vay để đầu tư cũng giảm xuống chỉ còn 2,3% trong giai đoạn này.

* Tìm kiếm cơ hội ở các vùng Regional Australia

Bà Porter, chuyên gia thuộc công ty tư vấn bất động sản Suburbanite, cho rằng rào cản hiệu suất cho thuê tương đối cao đã đẩy các nhà đầu tư chuyển sang vùng Regional Australia, nghĩa là các khu vực còn lại bên ngoài các thành phố lớn ở Australia.

Bà Porter cho biết, khó có thể đạt được mức hiệu suất cho thuê cao ở thành phố Melbourne hay khu vực Tây Sydney. Hầu hết bất động sản tại đây chỉ có mức hiệu suất cho thuê trung bình khoảng 2-3%. Vì vậy, cần chuyển sang các thành phố nhỏ hơn như Wagga Wagga, Townsville, Rockhampton hoặc Mackay để đạt được mức hiệu suất cao.

Bà Porter cũng cho hay các ngân hàng cho vay cũng áp đặt các hạn chế đối với một số địa phương trong khu vực Regional vì điều kiện môi trường khắc nghiệt tại đây như lốc xoáy, lũ lụt hoặc hạn hán, cũng như thực trạng tình hình kinh tế tại địa phương. Khẩu vị rủi ro cho vay của các ngân hàng cũng tùy thuộc vào mức độ tiếp cận của họ đối với một khu vực nhất định, và có thể thay đổi nhanh chóng khi chạm ngưỡng cho vay của các ngân hàng này.

Theo bà Porter, yêu cầu hiệu suất cho thuê cao chính là một thách thức: Hầu hết các khoản vay ở các khu vực này sẽ nằm trong hồ sơ rủi ro của nhiều ngân hàng, và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc đánh giá năng lực tài chính của các khách hàng. Bà cho biết: "Chúng tôi có một khách hàng tìm cách vay để mua nhà với yêu cầu hiệu suất cho thuê là 5,6%, đây là điều kiện ban đầu để người này được ngân hàng chấp thuận cho vay, và một số khu vực mà chúng tôi khảo sát đã đáp ứng được hiệu suất này chính là các thành phố Townsville, Rockhampton và Moree. Tuy nhiên, do đặc thù địa phương cũng như lịch sử các khu vực này thường bị tác động ảnh hưởng bởi thời tiết khắc nghiệt, ngân hàng trên đã từ chối cho vay".

Bà Margaret Lomas - người sáng lập công ty tư vấn đầu tư bất động sản Destiny Financial Solutions - cho biết, một khi nhà đầu tư có 2 hoặc 3 bất động sản, hoặc tổng nợ lớn hơn 1,5 triệu AUD (1 triệu USD). Các ngân hàng thường gây khó khăn cho họ trong việc duyệt cho vay thế chấp, thậm chí ngay cả khi thu nhập cá nhân của họ "dư sức" để trả nợ.

Ông Redom Syed - nhà môi giới thế chấp tại công ty Confidence Finance - cho hay đối với một nhà đầu tư đang có khoản nợ 2 triệu AUD, hiện tại họ chỉ có thể vay thêm 500.000 AUD vì lãi suất đã tăng 10 lần liên tiếp, thay vì có thể vay thêm 1,5 triệu AUD như thời điểm năm ngoái. Điều này có nghĩa là năng lực đi vay của họ đã giảm 70%. Số tiền trả nợ hàng tháng của họ cũng tăng thêm gần 6.000 AUD.

* Giảm bớt gánh nợ

Ông Syed cho rằng năng lực vay giảm mạnh là rào cản khiến các nhà đầu tư khó có thể “đảo nợ” và tiếp cận với những mức lãi suất thấp hơn hiện có trên thị trường. Ông cho biết: "Một trong những cách giải quyết là phải bán bớt tài sản đầu tư của mình và giảm quy mô nợ. Và chúng ta đang chứng kiến ngày càng nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án này".

Ông Syed chia sẻ, gần đây, có một khách hàng có số nợ đầu tư lên đến khoảng 2,5 triệu AUD với lãi suất cao hơn mức lãi suất mới của thị trường cho vay là 1%. Họ không thể đảo nợ được vì khoản nợ của họ quá lớn. Sau khi được công ty Confidence Finance tham vấn về các con số, họ quyết định bán một trong những khoản đầu tư của mình và giảm tổng nợ xuống còn 2 triệu AUD. Kết quả là họ có thể đảo nợ và tiết kiệm thêm 20.000 AUD tiền trả lãi suất mỗi năm trên với tổng danh mục đầu tư của mình.

Bà Porter tại công ty Suburbanite cũng cho biết các chủ bất động sản đang bán bớt tài sản của mình vì họ không thể "xoay xở" để trả nợ thế chấp được nữa. Chuyên gia này cho rằng: "Nhiều nhà đầu tư đơn giản là không đảm bảo được dòng tiền để đáp ứng chi phí trả nợ thế chấp vốn đang ngày càng tăng cao, vì vậy họ phải cắt giảm bớt một số khoản đầu tư. Giá thuê nhà đã tăng mạnh trong một năm qua, song mức tăng lãi suất đã vượt xa thu nhập thuê nhà"./.