"Bài thuốc" phục hồi thị trường bất động sản Trung Quốc

Theo báo Liên hợp buổi sáng, hai năm qua, sự suy giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc gây tác động không nhỏ đến đà phục hồi của nền kinh tế. Gần đây, các địa phương Trung Quốc lần lượt nới lỏng kiểm soát, ban hành các chính sách như “ngôi nhà đầu tiên”, giảm bớt các rào cản mua nhà, kích thích doanh số của thị trường nhà ở. Liệu những giải pháp này có giúp thị trường bất động sản Trung Quốc chuyển biến tích cực hay không?

 

* Kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi

Những ngày qua, ông Triệu (60 tuổi) ở Bắc Kinh luôn trong tâm trạng “bối rối”. Vợ chồng ông đang tranh cãi liệu có nên bán căn nhà của mình vào thời điểm hiện tại hay không. Ông Triệu có hai căn nhà ở Bắc Kinh, một căn ở nội thành đường vành đai 4, một căn khác ở quận Thông Châu ngoại ô thành phố. Do cả hai vợ chồng đều gần đến tuổi về hưu, nên ông quyết định bán căn nhà ở nội thành vào tháng Sáu năm nay, sau khi về hưu sẽ đến Thông Châu dưỡng già. 

Ngôi nhà của ông Triệu được hai công ty môi giới bất động sản rao bán với giá hơn 10 triệu nhân dân tệ (NDT). Nhưng đã hơn 2 tháng nay, mặc dù liên tục có các khách hàng tiềm năng đến xem nhà và thương lượng, các mức giá mà người mua đưa ra đều không khiến ông hài lòng.  

Cho đến ngày 1/9, sau khi Bắc Kinh thông báo thực hiện chính sách “ngôi nhà đầu tiên”, số lượng người đến xem nhà của ông Triệu đột nhiên tăng mạnh, hơn nữa có hai khách hàng trả giá đúng với mức kỳ vọng của ông. Tuy nhiên, chính điều này lại khiến vợ chồng ông Triệu phân vân.

Ông Triệu cho biết: “Công ty môi giới hối thúc tôi nhanh chóng bán, nhưng có phương tiện truyền thông nói rằng sau khi chính sách mới thực hiện, giá nhà ở Bắc Kinh có thể tăng lên, chúng tôi lo ngại bán nhà vào thời điểm hiện nay là không phù hợp. Chúng tôi muốn chờ đợi thêm, phòng khi năm nay thực sự có mùa tiêu dùng”.

Theo chia sẻ của một giám đốc kinh doanh môi giới bất động sản ở Bắc Kinh, từ đầu năm 2023, thị trường nhà cũ ở Bắc Kinh tương đối ảm đạm, giá nhà và lượng giao dịch đều sụt giảm trong ba tháng đầu năm. Sau khi chính quyền ban hành chính sách mới vào cuối tháng Tám, số người tham vấn mua nhà tăng lên đáng kể; điều này giúp những người như ông Triệu tăng thêm sự lựa chọn, họ có thể chờ đợi xem có mùa tiêu dùng hay không. 

* “Mùa tiêu dùng” liệu có tới?

Thị trường bất động sản Trung Quốc có quan điểm “mùa tiêu dùng”, nguyên nhân chủ yếu là từ tháng 9 đến tháng 12 hàng năm là thời kỳ then chốt của thị trường bất động sản, đặc biệt tháng 9 và tháng 10 là mùa bán hàng cao điểm của thị trường nhà ở.   

Tuy nhiên, trong hai năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, các nhà phát triển bất động sản khổng lồ của Trung Quốc như Evergrande Group, China Fortune Land Development, Country Garden… lần lượt sụp đổ, gây ảnh hưởng tới toàn thị trường thị trường bất động sản quốc gia, khiến thị trường nhà ở cũng không còn quang cảnh “mùa tiêu dùng” như trước kia.

Thị trường nhà ở “đóng băng” tạo ra ảnh hưởng tiêu cực đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Ngày 25/8, Bộ Nhà ở và Kiến thiết thành thị, Nông thôn Trung Quốc đã ban hành “Thông báo về tối ưu hóa tiêu chuẩn xác định số lượng nhà ở trong tín dụng nhà ở cá nhân”, thúc đẩy các địa phương thực hiện biện pháp, chính sách cho vay tín dụng cho người mua ngôi nhà đầu tiên. Ngày 31/8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, tức ngân hàng trung ương) tiếp tục nối dài sự hỗ trợ, thông báo hạ thấp lãi suất cho vay mua mua ngôi nhà đầu tiên.  

Chính sách “Ngôi nhà đầu tiên” áp dụng cho đối tượng là những người đang không đứng tên sở hữu bất kỳ bất động sản nào, không quan trọng người đó đã từng vay tín dụng mua nhà trước đó hay chưa. Đáp ứng tiêu chuẩn này, người mua nhà sẽ được hưởng ưu đãi lãi suất và tỷ lệ thanh toán lần đầu theo khoản vay thế chấp đầu tiên. Đối với nhiều khách hàng, trước đó nếu muốn “bán một mua một” để cải thiện nhà ở thì sẽ bị xét vào diện sở hữu ngôi nhà thứ hai, không được hưởng ưu đãi lãi suất và tỷ lệ thanh toán lần đầu của ngôi nhà đầu tiên, nên chính sách “ngôi nhà đầu tiên” là một lợi ích lớn đối với họ. 

Như vậy, chính sách “ngôi nhà đầu tiên” đã đưa thêm nhiều nhóm đối tượng mua nhà và nhu cầu mua nhà vào tiêu chuẩn xác định ngôi nhà đầu tiên, hạ thấp rào cản mua nhà, kích thích doanh số của thị trường nhà ở. 

Theo China News Service (CNS), nhà phân tích trưởng của Centaline Property Agency, Trương Đại Vĩ, cho rằng chính sách “ngôi nhà đầu tiên” sẽ mang lại tác dụng thiết thực đối với những gia đình có nhu cầu đổi, cải thiện nhà ở. Xét từ thị trường nhà cũ của Bắc Kinh trong những năm gần đây, nhu cầu cải thiện chiếm hơn một nữa. Đối với thủ đô sôi động này, chắc chắn sẽ xuất hiện “mùa tiêu dùng”, lượng giao dịch nhà cũ dự kiến sẽ tăng nhanh lên 15.000-20.000 căn, một số khu vực đã xuất hiện tình trạng tăng giá trong ngắn hạn cũng là điều không thể tránh khỏi. 

Ở Thượng Hải, một thành phố sầm uất khác của Trung Quốc, trong quý II/2023, lượng giao dịch nhà cũ bắt đầu sụt giảm kèm theo giá đi xuống. Giá nhà mới giảm nhẹ 0,76% so với cùng kỳ năm trước. Hơn nữa, cơn sốt xem nhà trong năm nay cũng giảm xuống ở mức độ nhất định, lượng giao dịch nhà ở thương mại mới xây giảm xuống dưới mức 5.000 căn trong hai tháng liên tiếp. Trong khi lượng giao dịch nhà cũ cũng ghi nhận tình trạng nằm dưới “ngưỡng tăng trưởng” bốn tháng liên tiếp. Từ cuối tháng Bảy đến nay, chịu ảnh hưởng của kỳ vọng chính sách, mức độ sôi động của thị trường nhà cũ ở Thượng Hải tăng lên đáng kể, lượng giao dịch nhà cũ cũng dần phục hồi.

Theo Giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản E-House Nghiêm Dược Tiến, hiện nay trong giai đoạn “mùa tiêu dùng” truyền thống, các doanh nghiệp bất động sản ở Thượng Hải đang tích cực tung ra dự án, sau khi người mua nắm rõ chính sách thì mức độ sẵn sàng gia nhập thị trường sẽ tăng lên đáng kể, chiến lược mua nhà cũng trở nên rõ ràng hơn. Dự báo giao dịch của thị trường nhà ở Thượng Hải sẽ hồi sinh tích cực trong tháng Chín, đồng thời xu hướng này sẽ tiếp tục kéo dài, bao gồm cả trong lĩnh vực nhà cũ.

Trên thực tế, việc chính phủ Trung Quốc gấp rút công bố chính sách mới về bất động sản trước tháng Chín cũng hàm ý thúc đẩy “mùa tiêu dùng”. Dưới sự kích thích của chính sách bất động sản mới, thị trường nhà ở các khu vực thành thị như Bắc Kinh, Thượng Hải… quả thực đã xuất hiện xu thế của “mùa tiêu dùng”.

* Hiệu quả của chính sách “ngôi nhà đầu tiên”

Theo tờ Thanh niên Bắc Kinh, sau khi chính sách mới được thực hiện, lượng giao dịch tại các dự án bất động sản của Tập đoàn kỹ thuật xây dựng Bắc Kinh tăng lên đáng kể, lượng khách trung bình hàng ngày gần đây đã lên tới gần 200 đoàn so với lưu lượng trung bình hàng chục đoàn trước đây. Tập đoàn kỹ thuật xây dựng Bắc Kinh hiện chỉ còn lại hai tòa nhà chưa mở bán. Trong khi đó, một văn phòng mua bán bất động sản ở quận Phòng Sơn ngoại ô của Bắc Kinh xuất hiện tình trạng xếp hàng dài chờ mua nhà. Theo giới thiệu của nhân viên phụ trách dự án tại đây, trong vòng 24 giờ sau khi thực hiện chính sách “ngôi nhà đầu tiên”, lượng giao dịch đã vượt con số 35 căn, số lượng khách ghé thăm trong ngày đầu tiên sau khi thực hiện chính sách mới tăng gần gấp đôi.  

Ngoài ra, theo Thời báo chứng khoán Trung Quốc, ông Trương Đại Vỹ cho biết, chỉ riêng trong ngày 2/9 đã có 1.200 căn nhà cũ ở Bắc Kinh được giao dịch thành công, tăng hơn 100% so với ngày thứ Bảy trước đó. Ngoài ra, có hơn 1.800 căn nhà mới giao dịch thành công, trong khi cả tháng Tám chỉ có 3.100 căn nhà đăng ký bán trực tuyến. Có thể nói chính sách mới đã đạt hiệu quả nhanh chóng.  

Tương tự, thị trường nhà ở Thâm Quyến cũng bắt đầu ấm lên. Ông Tăng Phàm - Giám đốc công ty môi giới bất động sản Lạc Hữu Gia ở quận Phúc Điền, thành phố Thâm Quyến - cho biết, một chi nhánh của công ty đã giao dịch thành công ba căn nhà cũ trong ngày 2/9. Trong khi, sáu cửa hàng trong khu vực của công ty chỉ bán được năm căn nhà vào tháng Tám.  

Nhiều dự án bất động sản ở Thượng Hải cũng xuất hiện hiện tượng lượng khách xem nhà tăng vọt và doanh số giao dịch đạt trên 100 triệu NDT. Theo số liệu do Poly Real Estate và China Merchants Property công bố, doanh số giao dịch tại Thượng Hải của China Merchants Property vượt 180 triệu NDT trong hai ngày 2 và 3/9, doanh số giao dịch hai dự án bất động sản của Poly Real Estate ở Thượng Hải đều vượt mức 100 triệu NDT, trong đó một dự án đạt 160 triệu NDT và một dự án đạt 110 triệu NDT.

Ngày 5/9, công ty 58 ANJUKE INSTITUTE công bố báo cáo chỉ số nhà ở Trung Quốc tháng Tám, trong đó nhấn mạnh tổng lượt tìm kiếm nhà mới tại 65 thành phố chủ yếu thuộc diện giám sát trọng điểm trên toàn quốc tăng 6,1% so với tháng trước. Trong đó, lượng tìm kiếm nhà mới ở các thành phố loại 1, loại 2 và loại 3 lần lượt tăng 8%, 5,9% và 5,2% so với tháng trước.

Ông Trương Ba - Giám đốc 58 ANJUKE INSTITUTE - cho rằng việc nới lỏng chính sách hiện nay đồng nghĩa với xác lập đáy của thị trường toàn quốc, thông qua chính sách giải phóng một loạt nhu cầu sở hữu chắc chắn có lợi cho sự phục hồi ở các thành phố loại 1, đồng thời thúc đẩy nhiều thành phố trên cả nước thoát khỏi tình cảnh “đóng băng”.   

Rõ ràng, các chính sách bất động sản mới được chính phủ Trung Quốc đưa ra gần đây như giảm lãi suất cho vay mua nhà và “ngôi nhà đầu tiên”…, giống như một liều thuốc tăng lực cho thị trường bất động sản đang trì trệ của Trung Quốc, có khả năng sẽ kích thích doanh số của thị trường nhà ở, đặc biệt là thị trường nhà ở của các thành phố loại 1 và loại 2.

* Còn quá sớm để nói về sự phục hồi thị trường bất động sản

Tuy nhiên, nếu nói thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ nhanh chóng phục hồi thì e rằng vẫn còn quá sớm.

Sau năm 2020, dịch COVID-19 và các biện pháp phòng dịch liên tục gia tăng đã gây cú sốc nghiêm trọng đối với nền kinh tế Trung Quốc, thị trường bất động sản cũng hứng chịu đòn giáng nặng nề. Hai năm trở lại đây, các "ông lớn" bất động sản từng làm mưa làm gió như Evergrande Group, Country Garden… lần lượt rơi vào khủng hoảng, gây sói mòn niềm tin của công chúng vào thị trường nhà ở.  

Từ đầu năm 2023, thị trường nhà ở Trung Quốc đối diện với áp lực đi xuống tương đối lớn. Trong bảy tháng đầu năm nay, mức độ sụt giảm của các chỉ số như đầu tư phát triển bất động sản, diện tích bán nhà ở thương mại, nguồn vốn giải ngân của các doanh nghiệp bất động sản… ngày càng mở rộng, trong đó sau khi chuyển biến tích cực so với cùng kỳ vào tháng Ba, doanh số bán nhà ở thương mại của tháng Bảy một lần nữa ghi nhận tăng trưởng âm. 

Nhà ở thương mại không bán được đồng nghĩa với việc rất nhiều doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, khó thanh toán các khoản vay, có nguy cơ rơi vào khủng hoảng tài chính. 

Theo thống kê chưa đầy đủ, tính đến ngày 18/8, khoảng 80% doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh sáu tháng đầu năm 2023, trong đó hơn 60% doanh nghiệp thua lỗ từ 1 tỷ NDT đến 55 tỷ NDT, tổng thua lỗ lũy kế là hơn 100 tỷ NDT.   

Trong danh sách thua lỗ, không chỉ bao gồm những doanh nghiệp bất động sản đã rơi vào tình trạng nguy hiểm như Jinke Property, China Fortune Land Development…, mà còn bao gồm các doanh nghiệp trung ương, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp sở hữu hỗn hợp như China Jinmao, Sino-Ocean Group, Overseas Chinese Town Group, Gree Real Estate, Beijing Capital Development, Huayuan Property…  

Theo số liệu do Bloomberg tổng hợp tính đến ngày 1/9, trong số 50 nhà phát triển tư nhân hàng đầu Trung Quốc về phát hành trái phiếu bằng USD, có 34 công ty đã vỡ nợ ở nước ngoài.

Theo China Real Estate Busines đưa tin, giữa "làn sóng" các chính sách kích thích bất động sản mạnh mẽ, sự bi quan của thị trường vẫn tiếp tục nóng lên. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản nhấn mạnh chính sách mới cơ bản không lan tỏa đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nguy hiểm. Bên cạnh doanh số ảm đạm, họ còn chịu ảnh hưởng của môi trường tái cấp vốn liên tục xấu đi. Mặc dù các cơ quan quản lý luôn ủng hộ bằng lời nói về việc tài trợ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng ở giai đoạn này không có tổ chức tài chính nào sẵn sàng tài trợ vốn cho các công ty bất động sản đang gặp rủi ro có nhu cầu vốn gấp, không có nguồn vốn đầu tư mới thì không thể đảm bảo dòng tiền của doanh nghiệp không bị đứt gãy.  

Báo cáo do Phòng thí nghiệm tài chính và phát triển quốc gia (NIFD) công bố gần đây cho thấy, trong nửa đầu năm nay, 25 trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thực sự bị vỡ nợ do không thanh toán được gốc và lãi đúng hạn, quy mô vỡ nợ là 18,68 tỷ NDT, 74 trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản kéo dài kỳ hạn với tổng quy mô 115,84 tỷ NDT. Trong nửa cuối năm 2023, áp lực của phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn tương đối lớn, trong khi việc phục hồi tài trợ vốn và doanh thu không được như kỳ vọng, rủi ro vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn nghiêm trọng, có thể vẫn còn tình trạng vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản trong tương lai.  

* Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc

Trong 20 năm qua, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển với tốc độ cao, trở thành một trong những trụ cột của tăng trưởng kinh tế quốc gia. Đồng thời, giá nhà cũng leo thang chóng mặt. Giá nhà tăng mạnh đã mang lại lợi ích lớn cho các nhà phát triển, nhà đầu cơ, cũng như chính quyền, nhưng cũng khiến cho rất nhiều người bị gánh nặng nợ trầm trọng. Giá nhà cao đã trở thành một trong những nguyên nhân gây nên bất bình trong xã hội Trung Quốc. 

Những năm gần đây, Trung Quốc luôn nhấn mạnh tuyên bố “nhà để ở, không được đầu cơ”. Chính quyền các nơi, đặc biệt là các thành phố loại 1 và loại 2 cũng ban hành những biện pháp hạn chế mua, cho vay và bán để nỗ lực kiềm chế thị trường bất động sản quá nóng, tránh bong bóng bất động sản phình to dẫn đến khủng hoảng tài chính.

Tuy nhiên, mấy tháng qua, kết quả ảm đạm của kinh tế Trung Quốc cũng như tỷ lệ thất nghiệp cao đã buộc Bắc Kinh suy tính về các biện pháp mạnh hơn để kích thích tăng trưởng kinh tế. Mặc dù chính phủ không muốn nhìn thấy thị trường bất động sản quá nóng, nhưng thị trường nhà ở “đóng băng” chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến sự phục hồi của một loạt ngành nghề, kéo sụt tốc độ tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế, ngay cả mục tiêu tăng trưởng kinh tế 5% trong năm nay e rằng cũng khó thực hiện. 

Một loạt biện pháp kích thích mạnh mẽ như “ngôi nhà đầu tiên” được chính phủ Trung Quốc đưa ra trong thời gian gần đây đồng nghĩa với chính sách hạn chế cho vay bắt đầu được dỡ bỏ. Nhiều khả năng chính sách “nhà để ở, không được đầu cơ” tạm thời kết thúc và giải cứu thị trường trở thành mục tiêu chính của chính phủ trong ngắn hạn.   

Nếu các biện pháp hiện có vẫn không thể phát huy tác dụng giải cứu thị trường, không loại trừ khả năng chính phủ sẽ tiếp tục nới rộng hơn nữa, chẳng hạn nới lỏng hạn chế mua nhà ở các thành phố loại 1 và loại 2 như Bắc Kinh, Thượng Hải… Nếu thị trường bất động sản tiếp tục sa sút, thì không chỉ ngân hàng đối diện với rủi ro tài chính, mà vấn đề việc làm cũng sẽ gặp rắc rối lớn hơn.  

Mặc dù việc nới lỏng đối với các thành phố loại 1 và loại 2 có thể hồi sinh thị trường nhà ở địa phương, nhưng đồng thời cũng có thể gây nên hiệu ứng “hút nước”, khiến thị trường nhà ở của phần lớn các thành phố loại 3 và loại 4 thậm chí nguội lạnh hơn, toàn bộ thị trường trở nên tồi tệ hơn. Do đó, mặc dù chính sách mới có thể kích thích thị trường trong ngắn hạn, nhưng hiệu quả như thế nào và liệu thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi hay không vẫn cần phải quan sát./.