Bất động sản bán lẻ Việt Nam thích ứng với xu hướng mới

Nền tảng bất động sản bán lẻ Việt Nam đang thay đổi sâu sắc. Đô thị hóa, cơ sở hạ tầng phát triển, thu nhập tăng và sự phổ biến của công nghệ không chỉ tác động đến việc người dân mua sắm như thế nào và ở đâu, mà còn tái định nghĩa khái niệm “đi mua sắm”. Sự dịch chuyển này đem lại cơ hội để chủ đầu tư, nhà phát triển và đơn vị thuê ở Việt Nam hình dung và tái hiện lại không gian bán lẻ.

Mở rộng vùng tiếp cận

Kênh bán lẻ hiện đại (các cửa hàng quy mô lớn như siêu thị, đại siêu thị và chuỗi bán lẻ) đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. Khi thu nhập tăng lên kéo theo lối sống tiện nghi hơn, người tiêu dùng Việt ngày càng chuộng mua sắm trong trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi và các mô hình bán lẻ hiện đại khác. Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường, từ năm 2020, doanh thu từ các kênh bán lẻ hiện đại tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng của kênh truyền thống (các nhà bán lẻ quy mô nhỏ, chợ địa phương và người bán cá nhân) tiếp tục suy giảm.

Số liệu bất động sản càng củng cố xu hướng này, từ năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và Tp. Hồ Chí Minh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 3,13%, tương đương 2,6 triệu m2 tính đến hết quý II/2025. Trong các mô hình bán lẻ hiện đại, cửa hàng tiện lợi là loại hình tăng trưởng nhanh nhất nhờ nhu cầu về tính thuận tiện và dễ tiếp cận.

Song song đó, xu hướng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại không chỉ tập trung trong trung tâm thành phố. Hai năm qua, Tp. Hồ Chí Minh đón nhận bốn bán lẻ hiện đại mới gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall, SATRA Võ Văn Kiệt – tất cả đều nằm ngoài khu vực lõi đô thị. Trong khi đó, tại Hà Nội, Công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án đầu tiên mang tên Thiso Mall Tây Hồ Tây, qua đó thể hiện triển vọng phát triển tại vùng rìa trung tâm.

Theo thống kê, năm 2025, hai đô thị Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội dự kiến có thêm 155.000 m2 diện tích bán lẻ mới. Nhìn rộng hơn, các tập đoàn lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng tại phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (Tây Ninh, Cần Thơ và Đồng Tháp). Theo các chuyên gia bất động sản, nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng địa lý này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.

Cùng xu hướng mở rộng ra khu vùng ngoại thành, khu trung tâm vẫn tiếp tục là “thỏi nam châm” với các thương hiệu quốc tế vì lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu. Đơn cử tại Tp. Hồ Chí Minh, giá thuê trong các trung tâm thương mại cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, cho thấy nhu cầu thuê tại vị trí đắc địa vẫn được duy trì.

“Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Mua sắm dựa trên trải nghiệm

Kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam có triển vọng phát triển dài hạn khi diện tích bán lẻ bình quân đầu người vẫn còn thấp so với mặt bằng khu vực. Cộng với làn sóng thương mại điện tử, sự xuất hiện của các mô hình tích hợp thổi làn gió mới vào thị trường bán lẻ, xóa nhòa ranh giới giữa trải nghiệm mua sắm trực tuyến và trực tiếp.

Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, tại các thành phố lớn của Đông Nam Á như Manila, Bangkok, Jakarta và Singapore, các trung tâm thương mại đang được thiết kế và vận hành khác đi nhằm chuyển đổi từ nơi mua bán hàng hóa thành nơi kết nối cộng đồng với trọng tâm hướng đến trải nghiệm của khách hàng.

Cùng với xu hướng đó, tại Việt Nam, nhiều nhà phát triển và vận hành trung tâm thương mại đã bắt đầu áp dụng chiến lược này và đạt được những kết quả ấn tượng. Sự trỗi dậy của thế hệ tiêu dùng mới với nhu cầu về ẩm thực, giải trí và phong cách sống hiện đại giúp các ngành như thời trang và F&B dẫn đầu trong các hợp đồng thuê mới. Những trung tâm thương mại định vị theo phong cách sống tại Tp. Hồ Chí Minh như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall và mới đây là Parc Mall, đều duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% dù nằm trong khu vực trung tâm hay ngoại thành. Điểm chung của các dự án này là tần suất tổ chức các lễ hội, hội chợ và sự kiện hướng đến giới trẻ – tất cả cộng hưởng để tạo sự gắn kết với cộng đồng xung quanh.

Hành vi tiêu dùng của người Việt đang thay đổi liên tục dưới tác động của chuyển đổi số. Để thích ứng, các nhà bán lẻ đang đẩy mạnh chiến lược đa kênh. Năm 2024, có 55,7% nhà bán lẻ có doanh thu tăng trưởng tại Việt Nam áp dụng mô hình đa kênh. Đẩy mạnh đầu tư vào công nghệ và logistics là cách nhà bán lẻ thu hút và giữ chân người tiêu dùng, từ quản lý tồn kho đến các chương trình khách hàng thân thiết được cá nhân hóa dựa trên dữ liệu nhằm tăng lưu lượng khách và nâng cao mức độ gắn kết với thương hiệu.

“Các nhà bán lẻ như Emart, Aeon, WinMart và Bách Hóa Xanh cũng đang triển khai mô hình đa kênh tương tự, cho phép đặt hàng qua ứng dụng, giao hàng tận nhà và thanh toán điện tử, nhằm phục vụ khách hàng mọi nơi và theo cách họ muốn”, đại diện Avison Young Việt Nam cho biết. Bên cạnh đó, các thương hiệu quốc tế cao cấp có xu hướng ưu tiên cửa hàng vật lý khi thâm nhập thị trường Việt Nam để xây dựng nhận diện thương hiệu, điển hình như Pop Mart (Crescent Mall), Motherswork (Estella Place), Cartier (Union Square) hay Flying Tiger Copenhagen (Parc Mall).

Với nền tảng người tiêu dùng lớn mạnh và chi phí logistics cạnh tranh, Việt Nam đang được xem là một trong những thị trường bán lẻ tiềm năng nhất Đông Nam Á trong dài hạn, nhất là trong bối cảnh bất động sản bán lẻ Việt Nam đang từng bước chuyển mình – từ nơi cung cấp mặt bằng thành những điểm đến sống động và giàu trải nghiệm.