M&A bất động sản: Liên kết chiến lược lên ngôi

Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược. Trong bối cảnh đó, sự phân cực đang diễn ra: không còn là cuộc chơi “cá lớn nuốt cá bé”, mà là giai đoạn sàng lọc, chọn lọc kỹ càng với mục tiêu tối ưu hiệu quả và chia sẻ giá trị.

Nhà đầu tư ngoại tăng tốc, khối nội dè dặt

Theo khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 2 quý vừa qua, dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm tới 24% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam – một con số thể hiện mức độ quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật trong các thương vụ là CapitaLand (Singapore) với khoản đầu tư trị giá hàng trăm triệu USD vào phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Trước đó, tập đoàn này cũng đã hiện diện tại Việt Nam qua các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi. CapitaLand đồng thời bày tỏ kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư từ 5 – 7 tỷ USD trong vài năm tới, cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường bất động sản Việt Nam...

Không chỉ dừng lại ở lĩnh vực nhà ở, làn sóng vốn ngoại còn lan sang cả bất động sản công nghiệp. Một nhà đầu tư đến từ Thụy Điển đã công bố kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất quy mô 1 tỷ USD tại tỉnh Gia Lai– động thái cho thấy tầm nhìn kết hợp giữa công nghiệp – sản xuất và phát triển bất động sản hậu cần.

Tại khu vực phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã bắt tay cùng Tập đoàn Trump (Hoa Kỳ) trong dự án sân golf cao cấp tại tỉnh Hưng Yên. Đây là một thương vụ được đánh giá cao về giá trị thương hiệu và năng lực triển khai, đồng thời mở ra mô hình liên kết đa tầng giữa vốn, công nghệ và tiêu chuẩn quốc tế.

Tuy nhiên, trái ngược với sự năng động của nhà đầu tư ngoại, khối doanh nghiệp nội địa vẫn đang ở trạng thái thận trọng. Theo CBRE, có đến 60% doanh nghiệp trong nước chưa tham gia bất kỳ thương vụ M&A nào, 39% đang cân nhắc hoãn kế hoạch đầu tư và 21% chính thức trì hoãn dòng tiền để giữ an toàn tài chính. Nguyên nhân được lý giải là do tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức mua suy yếu và áp lực tài chính kéo dài từ các năm trước.

Đơn cử như, trong quý II/2025, toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được mở bán – mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây. Dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách kích cầu như chiết khấu lên tới 16%, hỗ trợ lãi suất dài hạn, tặng gói nội thất cao cấp, thị trường vẫn chưa thể hồi phục... Một lãnh đạo doanh nghiệp lớn chia sẻ, giai đoạn này doanh nghiệp phải giữ dòng tiền như giữ “sinh mệnh”. Khó khăn tài chính, cộng với tiến độ tái cơ cấu chậm và áp lực nợ vay, đang khiến các doanh nghiệp nội “co mình” để phòng thủ.

“Cá lớn” không dễ nuốt “cá bé”

Dù đang ở thế chủ động về dòng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài không dễ dàng “thâu tóm” thị trường bất động sản như một số lo ngại từng được khuyến nghị. Theo các chuyên gia, thời kỳ mà “cá lớn” dùng cơ bắp tài chính để chiếm lĩnh thị trường đã qua. M&A bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi năng lực hợp tác, hiểu biết pháp lý, kiểm soát rủi ro và chiến lược dài hạn trở thành các yếu tố then chốt.

Trên thực tế, một loạt thương vụ M&A do doanh nghiệp nội dẫn dắt đã được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm nay. Tiêu biểu như Tập đoàn Bcons đã mua lại dự án gần 19.000 m² tại TP. Hồ Chí Minh từ Thuduc House. Sun Group đầu tư vào lô đất vàng tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) để triển khai tổ hợp Sun Felia. Sunshine Group cũng mua lại 55 ha đất từ Xuân Cầu Holdings tại Văn Giang nhằm phát triển đại dự án Alluvia City...

Đáng chú ý, thương vụ Phát Đạt chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1-2 cho một nhà đầu tư ngoại có kinh nghiệm lâu năm tại Việt Nam đã thể hiện mô hình hợp tác đôi bên cùng có lợi. Doanh nghiệp nội giữ quỹ đất và pháp lý, trong khi đối tác ngoại mang lại vốn, công nghệ và tiêu chuẩn phát triển quốc tế.

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét, doanh nghiệp nước ngoài không dễ “thâu tóm” thị trường Việt Nam. Rào cản lớn nhất đối với họ không phải là tiền, mà là đất sạch và thủ tục pháp lý. Hiện rất khó có thể tìm được vài nghìn m2 đất sạch ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh – nơi nguồn cung đã gần như đóng băng trong 3 năm liên tiếp. Nhưng đây  lại là lợi thế quan trọng của doanh nghiệp trong nước, bởi họ không chỉ nắm giữ nhiều quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, hiểu rõ cơ chế địa phương mà còn có thể xử lý “nhanh” thủ tục. Từ vị thế đó, doanh nghiệp nội có thể chủ động “gọi vốn” thay vì bị động “bán mình”.

Đồng quan điểm, chuyên gia Trần Thị Khánh Vân cho rằng, xu hướng hiện nay không phải là “cá lớn nuốt cá bé” nữa mà là “cá khôn bắt tay cá khỏe”. Nếu biết tận dụng M&A như một chiến lược nâng cấp nội lực, doanh nghiệp nội hoàn toàn có thể xoay chuyển cục diện và phát triển bền vững hơn.

Giới phân tích cũng đồng thuận rằng thị trường đang bước vào một “giai đoạn sàng lọc rõ nét”. Các thương vụ M&A không còn diễn ra tràn lan mà mang tính chọn lọc cao, tập trung vào giá trị cộng hưởng giữa hai bên về mặt tài chính, thương hiệu, công nghệ và năng lực triển khai. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận xét, “cuộc chơi” giờ đây thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và năng lực vận hành thực tế. Đây là bước chuyển từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược.

Đại diện JLL Việt Nam cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang dịch chuyển từ trạng thái “gom đất để trữ tài sản” sang giai đoạn khai thác hiệu quả từng mét vuông đất thông qua liên doanh, liên kết và hợp tác đa tầng. Giai đoạn 2024–2026 được dự báo sẽ là thời kỳ đỉnh cao của hoạt động M&A bất động sản, với sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn giá trị đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thành công không chỉ đến từ khả năng tài chính, mà phụ thuộc vào năng lực hợp tác và phát triển dài hạn giữa các bên tham gia.

Trong bức tranh đang định hình lại này, doanh nghiệp nội không hề đứng ngoài cuộc. Nếu biết tận dụng lợi thế nội tại như quỹ đất sạch, am hiểu thị trường và khả năng điều phối địa phương, kết hợp cùng nguồn vốn và công nghệ của đối tác ngoại, thì M&A không còn là “lối thoát” mà có thể trở thành “bàn đạp” để nâng cấp năng lực và mở rộng thị phần. Cuộc chơi của thị trường địa ốc năm 2025 vì thế không còn là câu chuyện “nuốt hay bị nuốt” mà là bài toán chiến lược về hợp tác, liên kết và tối ưu hóa tài nguyên để cùng nhau tiến xa hơn.