Bất động sản công nghiệp phía Nam đón làn sóng đầu tư công nghệ cao

Thị trường đất công nghiệp phía Nam đón nhận tín hiệu cải thiện ổn định về nguồn cầu và bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn đầu tư công nghệ cao trong 6 tháng đầu năm 2026. Cùng với đó, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, đặc biệt là tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự chuyển đổi linh hoạt trong quá trình xây dựng, vận hành và cung cấp các dịch vụ nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng của các doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhất là cho dòng vốn FDI thế hệ mới đang đổ vào khu vực phía Nam.

Gia tăng nguồn cầu

Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026 phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục cải thiện về nguồn cầu với tổng diện tích đất hấp thụ đất công nghiệp đạt 124 ha, tăng 125% so với cùng kỳ năm trước với 83% tổng diện tích hấp thụ được ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương) và Đồng Nai. Khách thuê chủ yếu thuộc lĩnh vực điện - điện tử và logistics. Bên cạnh sự tăng trưởng về sức hấp thụ, thị trường còn ghi nhận bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn FDI tại TP. Hồ Chí Minh, thể hiện qua việc phân bổ nguồn vốn từ các ngành gia công truyền thống sang nhóm công nghệ lõi.

“Sự gia tăng cam kết đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) và hạ tầng kỹ thuật số được minh chứng rõ nét qua hai dự án trọng điểm tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh (SHTP) bao gồm dự án Data Center của nhà đầu tư Singapore (508 triệu USD) và dự án Starmason (480 triệu USD), qua đó củng cố xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng hướng tới các nhóm ngành có hàm lượng giá trị gia tăng cao tại khu vực phía Nam”, các chuyên gia CBRE Việt Nam chia sẻ.

Dưới góc độ khác, Avison Young Việt Nam cho biết: Trong quý II/2026, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì vị thế là thị trường khu công nghiệp có quy mô lớn và giá trị cao nhất khu vực phía Nam. Sau quá trình tái cấu trúc địa giới hành chính, tổng diện tích đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê của TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 16.113 ha (đến từ 64 khu công nghiệp, khu chế xuất), trở thành địa phương có nguồn cung lớn nhất toàn vùng. Tuy nhiên, phần lớn quỹ đất chất lượng cao tại các khu vực phát triển đã được khai thác khiến nguồn cung mới trong ngắn hạn tương đối hạn chế và tỉ lệ đất sạch sẵn sàng cho thuê ngày càng thu hẹp.

Về nhu cầu, thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI vào các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và sản xuất chế biến chế tạo. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí thuê tăng, TP. Hồ Chí Minh đang từng bước sàng lọc nhóm khách thuê, ưu tiên các ngành có giá trị gia tăng cao, trung tâm nghiên cứu phát triển (R&D), logistics và sản xuất công nghệ thay vì các ngành thâm dụng đất. Đồng thời, việc kết nối ngày càng hoàn thiện với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận giúp doanh nghiệp linh hoạt bố trí hoạt động sản xuất, trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm điều hành, dịch vụ, logistics và đổi mới sáng tạo của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo Avison Young Việt Nam, với tỉ lệ lấp đầy khoảng 70–73%, ghi nhận nhu cầu thuê bền vững bất chấp quỹ đất ngày càng hạn chế tại TP. Hồ Chí Minh. Sau khi điều chỉnh theo phạm vi địa giới mới, giá thuê trung bình đạt khoảng 188 USD/m²/chu kỳ thuê, vẫn là mức cao nhất khu vực phía Nam và phản ánh vị thế dẫn đầu của TP. Hồ Chí Minh đối với các ngành sản xuất và logistics có giá trị gia tăng cao. Mặt bằng giá thuê cao cũng cho thấy xu hướng dịch chuyển cơ cấu khách thuê, khi các doanh nghiệp công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi các ngành sử dụng nhiều đất có xu hướng mở rộng sang các tỉnh vệ tinh nhằm tối ưu chi phí đầu tư và vận hành.

Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Sân bay Quốc tế Long Thành và hệ thống cảng biển khu vực phía Nam tiếp tục cải thiện khả năng kết nối liên vùng, qua đó củng cố vai trò của TP. Hồ Chí Minh là trung tâm logistics, điều phối chuỗi cung ứng và thu hút đầu tư chất lượng cao, đồng thời tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của thị trường trong những năm tới.

Nhận định về động lực mở rộng của thị trường khu công nghiệp phía Nam, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại TP. Hồ Chí Minh cho biết: Xét về dài hạn, động lực phát triển chiến lược của thị trường sẽ được dẫn dắt bởi tiến độ của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và định hướng hình thành các khu thương mại tự do (FTZ). Các dự án hạ tầng trọng điểm này được kỳ vọng sẽ tái định hình bức tranh công nghiệp tại các khu vực trọng điểm mới, tiêu biểu như khu vực xung quanh Sân bay Quốc tế Long Thành và các hành lang kinh tế dọc tuyến Vành đai 3, Vành đai 4”,

Chuyển đổi để thích ứng

Sau hợp nhất, thị trường khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh hình thành cấu trúc liên kết vùng rõ nét, với nguồn cung được phân bổ theo lợi thế từng khu vực.

Cụ thể, khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ chiếm khoảng 17% nguồn cung, tập trung vào khu công nghiệp hiện hữu, công nghệ cao và đóng vai trò trung tâm R&D, điều phối; khu vực Bình Dương giữ vị thế trung tâm sản xuất chủ lực với khoảng 50% tổng nguồn cung, nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng phát triển đồng bộ; khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu chiếm khoảng 33%, nổi bật với lợi thế cảng nước sâu, đóng vai trò trung tâm công nghiệp – logistics và cửa ngõ xuất nhập khẩu của vùng.

Ở góc độ chuyển đổi, TP. Hồ Chí Minh đang tái định vị mô hình khu công nghiệp theo hướng sinh thái, với khu công nghiệp Phú Mỹ 3 là dự án mở đường. Theo đó, Thành phố phát triển mô hình khu công nghiệp theo hướng xanh, sinh thái và bền vững nhằm đáp ứng tiêu chuẩn ESG và nâng cao khả năng thu hút FDI chất lượng cao. Trọng tâm chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang nâng cao chất lượng, ưu tiên các ngành công nghệ cao, logistics và hạ tầng số. Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 được chọn làm dự án thí điểm, hiện đang hoàn tất thủ tục để trở thành khu công nghiệp sinh thái đầu tiên, dự kiến được công nhận trong năm 2026, hướng tới trở thành hình mẫu để nhân rộng tại các khu công nghiệp khác trong thời gian tới.

Liên quan đến phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn (RBW/RBF), thị trường cấp 1 khu vực miền Nam ghi nhận nguồn cung mới đạt khoảng 0,47 triệu m2 trong 6 tháng đầu năm 2026, đi kèm với mức hấp thụ khả quan đạt hơn 0,37 triệu m2. Xét về cơ cấu khách thuê, nhu cầu thuê kho xây sẵn tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử (e-commerce), trong khi lĩnh vực điện – điện tử vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo trong các giao dịch thuê nhà xưởng.

Theo CBRE Việt Nam, điểm nhấn trong quý II/2026 là giao dịch phát triển trung tâm phân loại tự động rộng hơn 60.000 m2 tại khu công nghiệp Nam Thuận (tỉnh Tây Ninh) của một doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử quốc tế. Dự án này cho thấy mô hình "xây dựng theo yêu cầu" (Built-to-Suit - BTS) đang dần trở thành giải pháp không gian chiến lược, giúp tối ưu hóa các tiêu chuẩn kỹ thuật cho những trung tâm logistics quy mô lớn.

Đánh giá chung về phân khúc này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nhận định: “Năm 2026 dự kiến nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản công nghiệp đạt mức cao, đặc biệt là phân khúc nhà xưởng xây sẵn nhờ khả năng đáp ứng linh hoạt về quy mô diện tích, thời hạn thuê cũng như tối ưu hóa chi phí và rút ngắn thời gian đưa vào vận hành cho khách thuê. Xu hướng này đồng thời phản ánh chiến lược của các chủ đầu tư khu công nghiệp trong việc đa dạng hóa danh mục sản phẩm để gia tăng sức hút đối với nhiều tệp khách hàng.

Tương tự, ghi nhận về xu hướng phát triển nhà xưởng xây sẵn (RBF) và xây dựng theo yêu cầu (BTS) tiếp tục gia tăng, Avison Young Việt Nam, cho rằng xu hướng này nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt. Các mô hình này giúp rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính  linh hoạt cho doanh nghiệp. Đồng thời, việc cung cấp các giải pháp không gian sản xuất “may đo” cũng giúp các khu công nghiệp nâng cao giá trị dịch vụ và khả năng giữ chân khách thuê lâu dài.