Bất động sản đắc địa ở Nhật Bản rơi vào tay giới đầu tư

Kết quả khảo sát của Nikkei cho thấy dòng vốn đầu tư vào phân khúc này đang góp phần đẩy giá nhà ở tại các đô thị lớn lên cao.

Trong số 581 căn hộ tại Tokyo có địa chỉ chủ sở hữu khác với địa chỉ bất động sản, 352 căn thuộc về những người cư trú tại một khu vực khác trong Tokyo. Có thêm 77 căn do người sống tại vùng thủ đô Tokyo sở hữu và 88 căn có chủ sở hữu đăng ký địa chỉ bên ngoài Nhật Bản.

Một số trường hợp cho thấy các căn hộ cao tầng tại trung tâm Tokyo được mua ban đầu để chuẩn bị cho nhu cầu sinh sống trong tương lai, nhưng sau đó trở thành tài sản đầu tư có giá trị lớn.

Xu hướng mua căn hộ cao tầng để đầu tư không chỉ giới hạn ở tầng cao nhất. Theo dữ liệu của công ty nghiên cứu Trustart, trong số các giao dịch mua căn hộ mới và căn hộ đã qua sử dụng kể từ năm 2020 tại 188 tòa chung cư ở 23 quận Tokyo, 51% người mua đăng ký cư trú ở địa chỉ khác.

Tỷ lệ này tăng rõ rệt tại các tầng cao. Có tới 70% số căn hộ từ tầng 48 trở lên tại Tokyo thuộc sở hữu của người không đăng ký cư trú tại đó, trong khi tỷ lệ tại các tầng từ 21 đến 23 là 50%.

Tại Osaka, mức chênh lệch còn lớn hơn. Tỷ lệ chủ sở hữu không cư trú đạt 87% tại các căn từ tầng 48 trở lên và 68% tại các tầng từ 21 đến 23. Theo Trustart, các căn hộ ở tầng cao thường được mua để đầu tư hoặc cho thuê, đưa vào danh mục tài sản của doanh nghiệp, sử dụng làm căn nhà thứ hai hoặc phục vụ các biện pháp giảm thuế thừa kế tại Nhật Bản.

Dòng vốn đầu tư vào phân khúc chung cư cao tầng đã góp phần đưa giá bán trung bình của căn hộ mới tại Tokyo lên mức cao kỷ lục, vượt 130 triệu yen trong tài khóa 2025.

Những căn hộ cao cấp tại các khu vực trung tâm cũng thu hút nhiều người mua nước ngoài, trong đó có giới đầu tư Trung Quốc. Theo các doanh nghiệp môi giới bất động sản, người mua Trung Quốc đặc biệt quan tâm đến tầm nhìn, tên tuổi của dự án và vị trí tại các khu vực nổi tiếng như Roppongi, Ginza và Shinjuku.

Tại một công ty môi giới chuyên phục vụ khách hàng Trung Quốc, khoảng 70% giao dịch căn hộ cao tầng được thực hiện với mục đích đầu tư. Ngoài mức độ an toàn cao và hệ thống đăng ký quyền sở hữu đáng tin cậy của Nhật Bản, đồng yen yếu cũng khiến bất động sản Nhật trở nên tương đối rẻ nếu so sánh trên bình diện quốc tế.

Việc ngày càng nhiều căn hộ thuộc sở hữu của những người không trực tiếp sinh sống tại đó có thể gây khó khăn cho hoạt động quản lý các tòa nhà.

Khi tỷ lệ chủ sở hữu vắng mặt cao, cư dân và ban quản lý có thể gặp trở ngại trong việc đạt được đồng thuận về sửa chữa, bảo trì hoặc nâng cấp công trình. Nếu các quyết định cần thiết bị trì hoãn, chất lượng tòa nhà và giá trị bất động sản có thể bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, việc những căn hộ có vị trí đắc địa không được sử dụng thường xuyên cũng đặt ra vấn đề về hiệu quả phân bổ nguồn lực xã hội. Đất đai và nguồn cung nhà ở tại trung tâm các đô thị lớn vốn rất hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao.

Giới chuyên gia cho rằng tại những khu vực có nguồn cung khan hiếm, chính quyền có thể cân nhắc các biện pháp như đánh thuế đối với bất động sản bỏ trống hoặc ít được sử dụng. Mục tiêu là đưa thêm nhà ở ra thị trường cho những người thực sự có nhu cầu sinh sống, đồng thời hạn chế tình trạng bất động sản trở thành tài sản tích trữ nhưng không được khai thác hiệu quả.