Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có sự phân hóa mạnh

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, trong khi các phân khúc bất động sản nhà ở, công nghiệp hay thương mại đã bước vào chu kỳ phát triển mới thì tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại diễn ra chậm hơn kỳ vọng, dù ngành du lịch cũng đã phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19.

Tuy nhiên, phân khúc này cũng đang đối mặt với sự phân hóa mạnh. Ghi nhận thực tế trên thị trường cho thấy, một số chủ đầu tư đã chủ động “đóng” giỏ hàng để tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh chiến lược truyền thông và mô hình kinh doanh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Đây là động thái tích cực, thể hiện rõ quyết tâm thay đổi từ phía các chủ đầu tư trong việc tái cấu trúc sản phẩm và chiến lược tiếp cận thị trường. Từ đó, nâng cao hiệu quả bán hàng và từng bước thúc đẩy sự phục hồi bền vững cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thay vì chạy theo tăng trưởng ngắn hạn. Đồng thời, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư.

Mặc dù vậy, trên thị trường cũng vẫn có nhiều dự án tiếp tục chào bán hàng tồn kho không có sự thay đổi về sản phẩm hay giá bán nên vẫn tiếp tục rơi vào tình trạng “ế”. Trong khi đó, áp lực chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí tài chính phát sinh trong thời gian “đóng băng”, khiến việc tái khởi động nhiều dự án trở nên khó khăn. Để đảm bảo lợi nhuận, không ít chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán, dẫn đến khó cạnh tranh với thị trường thứ cấp.

Trước thực trạng này, VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu nhưng đang ở trạng thái chờ đợi. Chỉ cần thị trường xuất hiện sản phẩm chuẩn về pháp lý, đủ yếu tố hấp dẫn để đảm bảo tiềm năng khai thác vận hành hiệu quả thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ mạnh dạn rót vốn.

Một trong những xu hướng tích cực là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness resort real estate) đang ngày càng khẳng định vai trò tiên phong trong sự phục hồi và tái cấu trúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Đây không chỉ là một xu hướng nổi bật sau đại dịch mà cũng chính là nhu cầu hướng đến của tương lai. Bởi khi điều kiện kinh tế phát triển, người dân quan tâm hơn đến sức khỏe toàn diện, yêu cầu cao hơn về trải nghiệm sống và kỳ vọng vào giá trị thực sự của bất động sản – các chuyên gia của VARS phân tích.

Trong bối cảnh này, bất động sản nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe đang nổi lên như một phân khúc dẫn dắt dòng tiền mới. Không chỉ đơn thuần là nơi lưu trú, các sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đại phải kết hợp giữa nghỉ ngơi, phục hồi thể chất và thanh lọc tinh thần – đúng với triết lý "wellness living" đang lan rộng trên toàn cầu.

Đặc biệt, các dự án sở hữu yếu tố tự nhiên đặc thù như suối khoáng nóng, khí hậu ôn hòa, hệ sinh thái xanh hoặc tài nguyên trị liệu tự nhiên đang trở thành “điểm cộng” then chốt tạo lợi thế cạnh tranh.

Tại Việt Nam, một số địa phương như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Quảng Bình, Khánh Hòa, Quảng Ninh… được đánh giá có tiềm năng phát triển mạnh phân khúc này nhờ hệ thống khoáng nóng, núi rừng, cảnh quan đặc sắc kết hợp với quy hoạch bài bản.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe, đặc biệt là tại các tỉnh, thành vùng ven đô thị đặc biệt sẽ trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư.

Theo đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe không chỉ đáp ứng các tiêu chí “sống khỏe - sống vui - sống an toàn” mà còn cung cấp các giải pháp trị liệu, khoáng nóng, thiền định, detox, spa, chăm sóc tinh thần...

Mô hình này được dự báo sẽ thu hút nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng, tạo dòng tiền ổn định cho dự án. Các dự án hướng tới nhóm khách hàng trung lưu, thượng lưu sẵn sàng chi trả cao cho chất lượng sống, nghỉ dưỡng nâng cao và người lớn tuổi, người có điều kiện tài chính ổn định, mong muốn tìm nơi phục hồi sức khỏe, an dưỡng dài hạn… Đồng thời cũng thu hút nhu cầu của tầng lớp trẻ đang ngày càng hướng quan tâm hơn đến sức khỏe thể chất, tinh thần.

Đây còn là phân khúc ngách có tiềm năng tăng trưởng cao bởi không phải địa phương nào cũng có sẵn các yếu tố tự nhiên để phát triển các dự án theo hướng này. Hiện nay, số lượng dự án nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe thực thụ tại Việt Nam còn rất hạn chế, nguồn cung trên thị trường đa số vẫn tập trung vào condotel hoặc villa nghỉ dưỡng truyền thống.

Đặc biệt, nhà đầu tư tiên phong phân khúc này còn đón đầu quy hoạch và được hưởng lợi từ xu hướng phát triển bền vững. Khi chính sách quy hoạch và phát triển du lịch tại các địa phương đều đang hướng đến phát triển du lịch, nghỉ dưỡng dài ngày; khuyến khích các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường…

Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và duy trì lợi suất ổn định, VARS khuyến nghị, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng bài toán chi phí đầu tư, vận hành so với khả năng khai thác thực tế. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý minh bạch, đã đưa vào vận hành hoặc sẵn sàng khai thác với lượng khách ổn định.

Đặc biệt là các dự án có yếu tố tự nhiên nổi bật, sẽ đảm bảo sức hút với khách hàng trong quá trình vận hành; tránh đầu tư theo phong trào, cần nghiên cứu kỹ phương án vận hành, khả năng sinh lời thực tế và uy tín chủ đầu tư.

Số liệu khảo sát của VARS cho thấy, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong từ đầu năm đến nay tiếp tục được cải thiện nhưng vẫn hạn chế. Chỉ tính riêng quý I/2025, toàn thị trường chỉ ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới, gấp 2,4 lần quý trước đó và gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024 nhưng mới chỉ bằng 18% cùng kỳ quý I của năm 2022; trong đó, 78% nguồn cung mới được đóng góp từ các dự án tại khu vực miền Trung.

Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch. Nguồn cung mới được cải thiện về chất lượng trong bối cảnh nhu cầu phục hồi nhờ những tín hiệu khởi sắc từ môi trường vĩ mô và chính sách pháp lý.

Đáng chú ý, các sản phẩm mở bán mới đều được phát triển theo hướng gia tăng giá trị sử dụng thực tế, tối ưu hóa công năng và trải nghiệm, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Hầu hết các dự án mở bán đều đã hoặc sẵn sàng đưa vào vận hành, nổi bật là một số địa bàn trọng điểm như Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay vùng ven Hà Nội như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ.