Bất động sản du lịch tìm động lực trở thành "kênh lưu trú dòng tiền"

Sau nhiều năm điều chỉnh, bất động sản du lịch đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhờ đà tăng trưởng của ngành du lịch, sự trở lại của nguồn cung và những thay đổi trong khung pháp lý. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác thực tế mới là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của phân khúc này trong giai đoạn tới.

Tại hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức ngày 23/6, nhiều chuyên gia nhận định thị trường đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ phát triển mới sau giai đoạn thanh lọc kéo dài.

Theo ông Phạm Văn Hoành, Tổng biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, bất động sản du lịch từng là một trong những phân khúc tăng trưởng mạnh nhất nhờ sự bùng nổ của ngành du lịch Việt Nam, góp phần hình thành nhiều điểm đến mới và các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn. Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc với yêu cầu cao hơn về hiệu quả đầu tư và năng lực vận hành.

Áp lực từ chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính, cùng những biến động của kinh tế thế giới vẫn tạo ra không ít thách thức cho doanh nghiệp. Trong khi đó, niềm tin của nhà đầu tư đối với một số sản phẩm nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn sau giai đoạn khó khăn.

Dù vậy, các chỉ số thị trường cho thấy dấu hiệu khởi sắc. Trong tháng 5/2026, cả nước ghi nhận 63 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán với 2.526 căn, cùng 49 dự án condotel cung cấp hơn 5.000 sản phẩm ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ở góc độ nhu cầu, ngành du lịch tiếp tục là điểm tựa quan trọng. Việt Nam đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 5 tháng đầu năm, tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tháng 5 ghi nhận gần 1,8 triệu lượt khách quốc tế - mức cao nhất từ trước đến nay đối với riêng tháng này.

PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, năm 2026 là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu đi vào thực tiễn.

Theo ông Chung, quá trình hoàn thiện thể chế cùng việc triển khai đồng bộ quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương sau sắp xếp đơn vị hành chính sẽ tạo nền tảng cho thị trường phát triển bài bản hơn.

Một trong những động lực đáng chú ý là làn sóng đầu tư công với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế, cảng biển và các tuyến đường ven biển đang được thúc đẩy tiến độ. Những dự án này được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển cho nhiều địa phương có lợi thế du lịch.

“Sau giai đoạn thanh lọc mạnh từ năm 2022 đến 2024, thị trường đang bước sang thời kỳ phát triển dựa trên chất lượng thay vì tăng trưởng nóng. Bất động sản du lịch sẽ là điểm nhấn trong giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản khi các yếu tố quy hoạch, hạ tầng và thể chế dần hoàn thiện", ông Chung phân tích.

Đồng thời, ông Chung cũng nhận định, xu hướng phát triển đang dịch chuyển từ các dự án nghỉ dưỡng đơn lẻ sang những tổ hợp tích hợp nhiều chức năng như lưu trú, thương mại, giải trí, hội nghị, chăm sóc sức khỏe và làm việc từ xa. Các sản phẩm vì thế cũng đa dạng hơn, từ condotel, biệt thự biển đến các mô hình nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe.

Từ góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhiều khó khăn của thị trường hiện nay không xuất phát hoàn toàn từ hệ thống pháp luật. Đến thời điểm này, về mặt pháp lý cơ bản không còn vướng mắc lớn.

Các loại hình bất động sản du lịch như condotel, officetel, căn hộ lưu trú hay biệt thự du lịch đều đã được định danh trong hệ thống pháp luật và đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các quy định hiện hành.

Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định rõ điều kiện để công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ được cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng đầy đủ yêu cầu về quy hoạch và giao dịch.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, nguyên nhân khiến một số dự án chưa được cấp giấy chứng nhận chủ yếu nằm ở khâu tổ chức thực hiện hoặc phát sinh từ kỳ vọng của chủ đầu tư. Một số trường hợp phát triển dự án trên đất thương mại dịch vụ nhưng lại mong muốn được cấp giấy chứng nhận lâu dài như đất ở.

Bà Hằng cũng cho rằng, điểm nghẽn lớn hơn nằm ở tư duy phát triển sản phẩm. Nhiều dự án tập trung vào việc bán bất động sản nhưng chưa gắn với chiến lược phát triển điểm đến du lịch và khai thác vận hành lâu dài. Nếu không có du lịch thì sẽ không có khách lưu trú. Đây là yếu tố cốt lõi của bất động sản du lịch", bà nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, thị trường hiện vẫn thiếu các quy định cụ thể về quản lý, vận hành và khai thác đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi đây là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư sau khi dự án hoàn thành.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group chia sẻ, giai đoạn khó khăn vừa qua đã buộc các nhà phát triển dự án phải thay đổi cách tiếp cận.

Thay vì chạy theo tăng trưởng nóng hoặc đưa ra các cam kết lợi nhuận cao, doanh nghiệp hiện tập trung hơn vào chất lượng sản phẩm, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế.

Bà My dẫn chứng ba động lực chính đang hỗ trợ thị trường gồm: sự phục hồi mạnh của du lịch trong nước và quốc tế, quá trình hoàn thiện khung pháp lý và xu hướng tìm kiếm các kênh đầu tư tạo dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng, những dự án có lượng khách thực, đơn vị vận hành chuyên nghiệp và phương án kinh doanh rõ ràng sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.

Theo bà My, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển theo tiêu chuẩn xanh và bền vững, trong đó các tiêu chí ESG không chỉ là xu hướng mà sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các dự án quy mô lớn.

Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn, các chuyên gia cho rằng thị trường vẫn đối mặt nhiều rủi ro từ biến động kinh tế toàn cầu, lãi suất, áp lực trái phiếu doanh nghiệp và khả năng tiếp cận vốn. Dòng tiền sẽ là thước đo mới của thị trường.

PGS.TS Trần Kim Chung dự báo, từ nay đến năm 2030, bất động sản du lịch có thể phát triển theo ba kịch bản. Kịch bản cơ sở là tăng trưởng ổn định và tiếp tục giữ vai trò động lực của thị trường. Kịch bản tích cực xảy ra khi Việt Nam tận dụng tốt các dòng khách quốc tế mới và hệ thống hạ tầng được hoàn thiện đồng bộ. Ngược lại, thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh nếu kinh tế thế giới xuất hiện những cú sốc lớn.

Để tận dụng cơ hội tăng trưởng, các chuyên gia đề xuất tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, phát triển các công cụ tài chính như quỹ tín thác bất động sản (REITs), đẩy nhanh xử lý các dự án tồn đọng và thu hút thêm các nhà đầu tư chiến lược trong và ngoài nước.

Trong bối cảnh thị trường đang thay đổi, giới chuyên gia cho rằng bất động sản du lịch khó quay lại mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá như trước đây. Thay vào đó, khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động lưu trú và khai thác thực tế sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất đối với mỗi dự án.

Đây cũng được xem là điều kiện để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và giúp bất động sản du lịch trở thành một "kênh lưu trú dòng tiền" đúng nghĩa trong dài hạn.