Bất động sản phía Nam sẽ chuyển động tích cực từ "cú huých" quy hoạch, hạ tầng

Thị trường bất động sản phía Nam sẽ chuyển động tích cực, đặc biệt là tại các thị trường vệ tinh, nhờ được hưởng lợi lớn từ nhu cầu "nén" trong suốt thời gian qua cùng với động lực từ quy hoạch, hạ tầng, đặc biệt là thông tin về "siêu đô thị" Thành phố Hồ Chí Minh. Trong số đó, Bình Dương nổi lên như một "điểm nóng" hấp dẫn - Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang trong giai đoạn chuyển mình với những dấu hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng. Nhất là từ cuối năm 2024, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng, giúp thanh khoản và giá bán thị trường khu vực phía Nam cải thiện đáng kể.

Kể từ quý I/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể nhờ sức cầu phục hồi tích cực. Đặc biệt, sự trở lại của các nhà đầu tư từng tập trung vào thị trường miền Bắc đã chính thức xác nhận tín hiệu phục hồi. Cuối quý I, đầu quý II, các chủ đầu tư ra mắt dự án với tần suất dày hơn, giúp nguồn cung khu vực phục hồi và dần lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung nhà ở cả nước.

Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn cho thấy sự phân hóa. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Nhu cầu cả đầu tư và để ở có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh, nơi có những dự án pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện... Trong số đó, Bình Dương nổi lên như một "điểm nóng" hấp dẫn dòng vốn đầu tư của khu vực phía Nam, với lợi thế chiến lược về vị trí, kết nối.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, từ năm 2024, trong khi thị trường bất động sản tại các địa phương khác trong khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể, thì thị trường Bình Dương đã ấm trở lại. Cụ thể, trong năm 2024, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2023; trong đó chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường khu vực này đạt 74% với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.

Bước sang đầu năm 2025, thị trường Bình Dương ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án bất động sản mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và được gỡ vướng sau nhiều năm "đắp chiếu". Đáng chú ý, đầu tháng 6, một số dự án bất động sản chính thức mở bán đã tạo ấn tượng lớn với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán.

Việc hàng loạt dự án được ra mắt trước các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng và quy hoạch, càng kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn "nén", mở ra cơ hội để thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ mới; trong đó, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, bao gồm thành phố Mới Bình Dương, Thuận An và Dĩ An là tâm điểm - các chuyên gia của VARS dẫn chứng.

Với nhiều lợi thế sẵn có, thị trường bất động sản Bình Dương có nhiều dư địa  phát triển thời gian tới. Trước tiên, Bình Dương được biết đến là "thủ phủ công nghiệp" với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước. Bình Dương đang có xu hướng mở rộng nhanh chóng thì khu vực này không chỉ là đô thị chất lượng cao cho lực lượng lao động trí thức làm việc mà còn là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho TP. Hồ Chí Minh. Nhất là khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Bởi vậy, các khu vực như Dĩ An, Thuận An - hai đô thị cửa ngõ tiếp giáp với TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện (Quốc lộ 12, metro số 1, Vành đai 3,...), khu vực này còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao, tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế với mức giá thấp hơn 20-30% so với khu vực giáp ranh - khu Đông TP. Hồ Chí Minh và các dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội.

Ngoài các lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đáng chú ý là việc hợp nhất ba địa phương: TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Thủ Đức.

Theo đề xuất của Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh, Trung tâm Tài chính quốc tế sẽ được xây dựng tại TP. Thủ Đức. Trung tâm dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế. Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Các đô thị trung tâm phía Nam Bình Dương như Dĩ An, Thuận An, nơi chỉ cách trung tâm Thủ Đức 20-30 phút di chuyển sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên.

Việc hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế này, không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng.

Là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương được các chuyên gia của VARS dự báo sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị. Đồng thời, với lợi thế là thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam, bất động sản công nghiệp của Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính - công nghệ, logistics toàn cầu.

Bên cạnh đó, việc hợp nhất Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP. Hồ Chí Minh đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một "siêu vùng" phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau.

Bởi trên thực tế, Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam nên sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP. Hồ Chí Minh. Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh ra các khu vực đô thị vệ tinh.

Ngoài ra, việc hợp nhất sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Metro kết nối TP. Hồ Chí Minh tới Bình Dương,... sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuần, mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường bất động sản Bình Dương, nhất là khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.

Hơn thế nữa, việc hợp nhất giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.

Trên cơ sở đó, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tại Bình Dương, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nhu cầu gia tăng đến từ hàng loạt cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, cùng với tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào.

Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án tại Bình Dương đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị "treo pháp lý" đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự.

Cùng đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên. Các dự án có giá bán cao hơn vẫn sẽ được hấp thụ tốt khi đáp ứng nhu cầu ở thực, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và nhu cầu của lực lượng chuyên gia tại các khu công nghiệp và trung tâm tài chính quốc tế dự kiến thành lập. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực./.