Bất động sản sẽ phục hồi thế nào ở các phân khúc?

Năm 2024, mặc dù dự báo vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi khi ghi nhận dấu hiệu chuyển biến từ cuối năm 2023. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, mức độ phục hồi của thị trường bất động sản cũng sẽ không đồng đều trên các phân khúc.

Theo phân tích của Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, ông Phong cho rằng, khả năng sẽ hồi phục chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Riêng với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn để lấy lại đà hồi phục.

Như vậy, 2 phân khúc được kỳ vọng sẽ có chuyển biến nhất trên thị trường bất động sản năm 2024 là bất động sản công nghiệp và nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Đánh giá về triển vọng của bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, tỷ lệ hấp thụ đối với phân khúc này vẫn sẽ tăng trưởng và tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Bởi thị trường bất động sản công nghiệp đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà sản xuất trên toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics.

Chuyên gia của CBRE dẫn chứng, thời gian qua, thị trường Việt Nam ghi nhận dòng vốn đầu tư FDI khá lớn tại một số địa phương, điển hình là Bình Dương. Mới đây, địa phương này đã thu hút hai dự án lớn của Tập đoàn Lego và Tập đoàn Pandora. Cụ thể, dự án của Tập đoàn Lego đã được phê duyệt giấy phép xây dựng và đang trong quá trình khởi động xây dựng dự án. Còn dự án của Tập đoàn Pandora cũng được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Đến giữa năm 2023, thủ tục định giá đất của Khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương cũng được đốc thúc để giải quyết nhanh và dứt điểm. Cùng đó, thời gần đây cũng có một số dự án mở rộng tại khu vực phía Nam như Long An… tiếp thêm nguồn cung mới cho phân khúc bất động sản công nghiệp trong tương lai gần.

Về mặt dài hạn, Việt Nam hoàn toàn có thể thu hút đầu tư thông qua những hiệp định thương mại song phương, đa phương để được giảm thuế, ưu đãi đầu tư cho lĩnh vực sản xuất. Bên cạnh đó, yếu tố chính trị cũng sẽ giúp cho nguồn vốn đầu tư tại Việt Nam vẫn giữ mức tương đối ổn định.

“Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp là một cuộc đua dài hơi. Cuối năm 2023 không có nhiều sự thay đổi so với giai đoạn đầu năm nhưng sang năm mới 2024 thì sự hồi phục và phát triển sẽ rõ ràng hơn” – ông Hiếu nhận định.

Hiện sự quan tâm của doanh nghiệp Trung Quốc dành cho Việt Nam vẫn rất lớn và chủ yếu thuộc về các lĩnh vực như: điện tử, lắp ráp xe hơi. Do đó, nếu nền kinh tế hồi phục trở lại, những khu công nghiệp kinh doanh sản xuất các ngành nghề liên quan tới tiêu dùng như thực phẩm, hàng tiêu dùng hàng ngày, may mặc… sẽ được mở rộng sản xuất ở khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng khuyến cáo, việc áp thuế tối thiểu toàn cầu từ năm 2024 cũng sẽ ít nhiều có tác động đến phân khúc bất động sản công nghiệp.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, từ trước đến nay, tất cả những dự án lớn của Việt Nam (khoảng 15 - 16 dự án) đều được hưởng mức thuế ưu đãi rất tốt. Tuy nhiên, sắp tới sẽ áp dụng thuế tối tiểu toàn cầu ở mức 15% nên Việt Nam đang nghiên cứu để đưa ra chính sách phù hợp với vấn đề này.

Cùng với bất động sản công nghiệp, phân khúc nhà ở có giá hợp lý cũng được dự báo sẽ phục hồi sớm trong năm 2024 cho dù khả năng cân bằng cung - cầu vẫn còn là thách thức lớn.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nguồn cung thị trường căn hộ chung cư sẽ tăng trung bình khoảng 20-25%/năm trong giai đoạn phục hồi 2024 - 2026, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức cao 9 - 96% so với mức 88 - 89% giai đoạn 2020 - 2021.

Tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn 2024 - 2026 sẽ khôi phục mức 70.000 - 85.000 căn/năm (tương đương thời điểm trước dịch COVID-19) với giá trị tương đương khoảng 4.000 - 5.000 tỷ đồng/năm.

Cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng nhờ xu hướng mở rộng của các chủ đầu tư phía Nam ra phía Bắc; sự sôi động của hoạt động mau bán – sáp nhập (M&A) và sự phát triển của các thị trường vùng ven Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ theo từng phân khúc.

Tiến sỹ Lê Sĩ Trí - chuyên gia kinh tế, giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính Tp. Hồ Chí Minh nhận xét: “Trong bức tranh thị trường bất động sản có phần ảm đạm như hiện nay, phân khúc nhà ở với mức giá tầm trung trở xuống phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sẽ có khả năng phục hồi nhanh và sớm hơn trong thời gian này”.

Để khắc phục tình trạng thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới phù hợp, chuyên gia này đưa ra 5 giải pháp để tạo động lực hồi phục phân khúc nhà ở có giá thành hợp lý sớm hơn. Trước tiên là các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư phân khúc này cần được “luật hóa” để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư phân khúc này.

Tiếp đó, cần kéo giảm các chi phí đầu tư vào phân khúc này như: tăng nguồn cung vật tư, vật liệu xây dựng, hợp lý hóa quy trình xây dựng, phân công lao động hợp lý, kéo giảm chi phí tài chính,... để hạ giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó là đô thị hóa các vùng ven với hạ tầng và tiện ích phù hợp nhằm thu hút dân cư. Nhờ vậy, kéo giảm chi phí mặt bằng đất đáng kể khi đầu tư vào các vùng ven so với khu vực trung tâm khi triển khai đầu tư phân khúc này.

Cùng với việc áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt, khuyến khích người mua thanh toán nhanh, tỷ trọng số tiền thanh toán cao với chiết khấu hợp lý nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho chủ đầu tư khi triển khai dự án thì cần tìm kiếm đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh để hợp tác đầu tư.