Bất động sản Thủ đô: Trung tâm giữ giá, vùng ven chờ điều chỉnh

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam dự báo, về nguồn cung và diễn biến giá nhà ở Hà Nội phải đến năm 2026 mới có sự cải thiện rõ rệt. Còn từ nay đến cuối năm 2025, nguồn cung căn hộ được chào bán tại thị trường Hà Nội chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc hạng A và B; sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội phân tích, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, nhưng phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng theo bà Hằng, mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

“Còn với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2 – vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín thì nhiều khả năng giá vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực. Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án” – bà Hằng chia sẻ.

Để vừa cải thiện nguồn cung nhà ở, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, chuyên gia của Savills cho rằng, về tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp như cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở… Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5. Khi các thủ tục hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường thì sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng khuyến nghị về một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền là hệ quả tất yếu của quá trình phát triển mất cân đối trong nhiều năm. Chính sách ưu đãi đất đai và thủ tục đầu tư cần tập trung vào các chủ đầu tư làm nhà ở cho người có nhu cầu thực thay vì chỉ chú trọng các dự án cao cấp.

Trước xu hướng Hà Nội đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô, các chuyên gia dự báo cũng có thể tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt tại khu vực trung tâm nhưng không hoàn toàn là tiêu cực.

Đây là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Mặc dù vậy, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.

Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, nên cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại – chuyên gia của Savills phân tích.

Thêm một xu hướng được chú ý hiện nay là cho dù các nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra quan tâm đến bất động sản nhà ở, nhưng FDI vào phân khúc này vẫn chưa thực sự bùng nổ. Lý giải về điều này, bà Đỗ Thu Hằng phân tích, các yếu tố nền tảng của Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm dân số trẻ, đô thị hóa nhanh, thu nhập tăng, và triển vọng kinh tế tích cực. Quan sát của Savills cũng cho thấy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản nhà ở đã có sự hiện diện rõ rệt tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng...

Thế nhưng, để thu hút FDI vào phân khúc nhà ở phát triển mạnh hơn cần rút ngắn và minh bạch hơn nữa quy trình cấp phép, phê duyệt dự án. Tốc độ thực hiện thủ tục đầu tư chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút các dòng vốn quốc tế.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tín hiệu phục hồi với nguồn cung được cải thiện nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao. Các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024. Tuy nhiên, để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể.

Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, nhưng vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung thực sự đi vào thị trường.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng CIEM (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương), giá bất động sản hiện không còn được dẫn dắt bởi nhu cầu thực mà phần lớn là do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất và thời gian thực hiện thủ tục. Nếu Nhà nước không có biện pháp mạnh để giảm độ trễ trong phê duyệt dự án thì giá nhà khó có cơ hội giảm, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện.