Bloomberg: Thị trường bất động sản thương mại Mỹ có thể sụt giảm ít nhất 9 tháng nữa

Khoảng 70% trong số 919 người được Bloomberg khảo sát tin rằng thị trường văn phòng Mỹ sẽ chỉ phục hồi sau đợt sụp đổ nghiêm trọng. Phần lớn thậm chí còn nói rằng giá bất động sản thương mại ở Mỹ sẽ không chạm đáy cho đến nửa cuối năm 2024 hoặc muộn hơn.

Đó là tin xấu đối với khoản nợ bất động sản thương mại trị giá 1.500 tỷ USD mà theo Morgan Stanley sẽ đáo hạn trước cuối năm 2025. Việc tái cấp vốn sẽ không dễ dàng, đặc biệt là khoảng 25% tài sản thương mại là các tòa nhà văn phòng. Chỉ số giá bất động sản thương mại của Green Street đã giảm 16% so với mức đỉnh trong tháng 3/2022.

Giá trị tài sản thương mại đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi chính sách thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), làm tăng chi phí chính của việc sở hữu tài sản. Tuy nhiên, những người cho vay mà tìm cách giảm bớt rủi ro hiện đang tìm thấy một số lựa chọn hợp lý, bởi vì không có nhiều người mua tin rằng thị trường đã gần chạm đáy.

Lea Overby, nhà phân tích tại Barclays Plc, cho biết: “Không ai muốn bán với mức lỗ lớn”. Theo ông, đây là những tài sản không cần phải bán trong thời gian dài và điều đó có nghĩa là người sở hữu có thể trì hoãn việc bán càng lâu càng tốt.

Thêm vào đó, sự căng thẳng giữa các ngân hàng khu vực, vốn nắm giữ khoảng 30% nợ xây dựng văn phòng tính đến năm 2022, cũng là một vấn đề rắc rối. Các ngân hàng nhỏ hơn cho biết lượng tiền gửi giảm gần 2% trong 12 tháng kết thúc vào năm 2022. Theo Fed, trong tháng 8/2023, các ngân hàng Silicon Valley Bank và Signature Bank sụp đổ, đồng nghĩa với việc nguồn tài trợ cho các ngân hàng sẽ ít hơn, khiến họ có ít khả năng cho vay hơn.

Ảnh hưởng từ lãi suất cao có thể mất nhiều năm mới lan đến các chủ sở hữu bất động sản thương mại Mỹ, mà Morgan Stanley định giá tổng cộng 11.000 tỷ USD. Chẳng hạn như, các nhà đầu tư vào các tòa nhà văn phòng thường có nguồn tài chính dài hạn với lãi suất cố định và người thuê nhà cũng có thể phải thuê dài hạn.

Theo nghiên cứu của Moody's Investor Service công bố hồi tháng 3/2023, phải đến năm 2027, các hợp đồng thuê hiện đang có hiệu lực mới được chuyển sang dự báo doanh thu thấp hơn. Nếu xu hướng hiện tại được giữ nguyên thì doanh thu khi đó sẽ thấp hơn 10% so với hiện nay.

Bên cạnh lãi suất cao, các văn phòng đang phải vật lộn với việc khách thuê cắt giảm hoặc chuyển đi. Xu hướng này đặc biệt mạnh mẽ ở Mỹ, nơi nhân viên văn phòng ngại đến làm việc hơn ở châu Âu hoặc châu Á. Một số nguyên nhân cản trở việc quay trở lại văn phòng có thể là do vấn đề đi lại.

Khoảng 20% số người được hỏi cho biết họ đã chuyển đi xa văn phòng hơn trong thời kỳ đại dịch khiến thời gian đi lại lâu hơn./.