Các rào cản trong phát triển thị trường đất nông nghiệp Việt Nam

Qua nghiên cứu, khảo sát tại Hà Nam, An Giang, Hòa Bình, Lâm Đồng, là những nơi đại diện cho các vùng sản xuất, bà Trần Thị Thanh Nhàn, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn đánh giá, đất sản xuất nông nghiệp còn rất manh mún, việc tích tụ ruộng đất của Việt Nam khá chậm và việc chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn.
Theo bà Nhàn, việc chuyển quyền sử dụng đất giữa người dân với người dân cũng khá phổ biến bởi hộ dân mua đất để chờ cơ hội đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng và điều này đã gây ra sự lãng phí rất lớn.
Việc chuyển quyền giữa nông dân và doanh nghiệp cũng diễn ra, nhưng với hình thức này, doanh nghiệp mua đất của dân giao lại cho chính quyền để chính quyền chuyển giao lại cho doanh nghiệp. Giá trị giao dịch mà doanh nghiệp phải trả cho người dân thường gấp 3-4 lần so với khi thanh toán qua nhà nước.
Thị trường chuyển quyền sử dụng đất bằng cách góp vốn không phổ biến. Hình thức là góp vốn bằng đất để trở thành chủ sở hữu doanh nghiệp hay một số hợp tác xã có góp vốn bằng đất nhưng thực tế chỉ liên kết đầu vào đầu ra
Thị trường đất cho thuê giữa nông dân và nông dân, phổ biến hơn nhiều so với chuyển đổi quyền sử dụng đất. Hình thức chủ yếu thoả thuân bằng miệng hoặc viết tay, không có người làm chứng nhưng không rủi ro bởi họ chỉ cho người thân và cùng địa phương thuê.
Với thị trường doanh nghiệp thuê đất, bà Trần Thị Thanh Nhàn cho biết, có 3 hình thức là doanh nghiệp đàm phán trực tiếp thuê đất của người dân; doanh nghiệp thuê của nhà nước; nhà nước thuê của dân và cho doanh nghiệp thuê lại nhưng có nhiều khó khăn, hạn chế.
Chia sẻ về kinh nghiệm thí điểm tích tụ, tập trung đất đai phục vụ thu hút đầu tư sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam, ông Ngô Minh Ngọc, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Hà Nam cho biết, chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cách làm này xuất phát từ đề xuất của nông dân không muốn mất đất. Nông dân đặt niềm tin vào chính quyền cấp xã, cấp huyện là cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi đất đai cho họ, là nơi tin cậy đảm bảo thực hiện các cam kết trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng ngân sách trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm, sau đó doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Đây chính là cơ chế mà Hà Nam đã triển khai nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp.
Nhờ những thí điểm mạnh mẽ này, Hà Nam đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7 ha. Đã có 2 khu Nông nghiệp công nghệ cao ở huyện Lý Nhân đã đi vào hoạt động với diện tích 202,3 ha.
Khi các doanh nghiệp đầu tư nông nghiệp công nghệ cao đi vào hoạt động đã tạo điều kiện thu hút các hộ dân tập trung đất đai để sản xuất nông sản sạch làm vệ tinh liên kết với các doanh nghiệp. Đã có gần 70 mô hình liên kết sản xuất nông sản sạch làm vệ tinh liên kết với VinEco và Vina Seed…
Theo ông Ngô Minh Ngọc, để tạo được sự đồng thuận của người dân, Hà Nam đã chỉ đạo các địa phương không được gò ép người dân có nhu cầu sản xuất phải cho thuê đất. Những hộ dân nào thực sự có nhu cầu đất nông nghiệp để sản xuất thì chính quyền địa phương dồn đổi sang vị trí khác được đầu tư bổ sung hạ tầng giao thông, thủy lợi để có điều kiện sản xuất bằng hay tốt hơn vị trí hiện tại, giúp nhân dân sản xuất đạt hiệu quả.
Để hỗ trợ phát triển thị trường tích tụ tập trung đất sản xuất nông nghiệp, tỉnh An Giang đã có hẳn một đề án Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tạo quỹ đất dự trữ bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân trên địa bàn tỉnh để tích tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, phù hợp với xu thế sản xuất hàng hóa lớn.
Theo ông Võ Thành Minh, Phó Chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh An Giang, doanh nghiệp khi có chủ trương đầu tư thuộc lĩnh vực nông nghiệp sẽ tự tạo quỹ đất bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để triển khai dự án hoặc thuê Trung tâm phát triển quỹ đất làm dịch vụ tạo quỹ đất cho doanh nghiệp.
Trung tâm Phát triển quỹ đất chủ động tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch phát triển nông nghiệp của tỉnh bằng hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê dài hạn từ 20-30 năm trả tiền 1 lần đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để cho doanh nghiệp thuê lại triển khai dự án nông nghiệp.
Qua quá trình triển khai, các địa phương đề nghị Chính phủ xem xét, đề nghị Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013. Vì nếu để doanh nghiệp thỏa thuận với các hộ dân để thuê đất đầu tư phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao như quy định của Luật sẽ rất khó thực hiện. Các cơ quan chuyên môn nghiên cứu sửa đổi các quy định về thế chấp tài sản đối với các dự án nông nghiệp để các doanh nghiệp và các hợp tác xã, nhóm hộ nông dân đầu tư vào lĩnh vực này tiếp cận được nguồn vốn tín dụng./.