Các thương hiệu bán lẻ đi đầu trong định hình lại thị trường

Nhu cầu mở rộng của các nhãn hàng thời trang, mỹ phẩm, nội thất, dịch vụ ẩm thực và đồ uống (F&B) đang đóng vai trò dẫn dắt – từ đó kéo theo sự trở lại của giới đầu tư.

Theo kết quả khảo sát ý định đầu tư của Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản không niêm yết châu Á (ANREV), tỷ trọng phân bổ vào bất động sản bán lẻ trong danh mục của các tổ chức toàn cầu năm 2025 được dự báo chỉ ở mức 12,4%, thấp hơn nhiều so với mức 27,7% vào năm 2018. Tuy nhiên, tín hiệu phục hồi đang ngày càng rõ nét. Trong năm 2024, dòng vốn đã bắt đầu tăng tốc trở lại, đặc biệt trong nửa cuối năm. Vẫn còn không ít nhà đầu tư đang dè dặt do ảnh hưởng từ các khoản đầu tư trước đây vào tài sản bán lẻ kém hiệu quả.

Thế nhưng, trong bối cảnh chung, bà Trần Phạm Phương Quyên – Quản lý cấp cao, Bộ phận cho thuê bán lẻ Savills cho rằng, khi nhiều thương hiệu quốc tế đang cân nhắc thị trường Đông Nam Á thì Việt Nam lại nổi bật nhờ lợi thế là dân số trẻ, năng động và theo đuổi xu hướng mua sắm, với mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn. Ngoài ra, chi phí lao động, xây dựng và kho bãi tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực, giúp các thương hiệu dễ dàng tối ưu hóa chi phí và đạt được tiềm năng lợi nhuận lớn hơn.

Theo bà Quyên, tập trung lớn nhất đang hướng vào các tài sản có khả năng vận hành tốt và bám sát chiến lược bán lẻ đa kênh – từ trung tâm thương mại quy mô tại khu dân cư phát triển cho đến các công viên bán lẻ ngoại ô. Bên cạnh đó, việc định giá lại tài sản sau đại dịch đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho giới đầu tư, trong khi suất sinh lợi của phân khúc này hiện đang hấp dẫn hơn nhiều so với nhà ở hay logistics – hai phân khúc vốn đang bị đẩy giá quá cao do dòng tiền ồ ạt đổ vào trước đó.

Đáng chú ý, có một thay đổi lớn về tư duy đầu tư đang diễn ra trong ngành, bán lẻ không còn là bất động sản cho thuê đơn thuần. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng đòi hỏi cao về trải nghiệm và thương hiệu, bất động sản bán lẻ giờ đây được xem là một loại tài sản vận hành – nơi cần sự kết hợp chặt chẽ giữa vận hành, công nghệ, thương hiệu thuê và hiểu biết sâu sắc về hành vi khách hàng.

Các trung tâm thương mại hiện đại cần được quản lý như một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Từ ngành hàng thuê, dòng khách, chiến lược tiếp thị cho đến thiết kế không gian và tiện ích đi kèm – tất cả đều ảnh hưởng đến hiệu suất vận hành và giá trị tài sản. Theo bà Quyên, thị trường cho thuê bán lẻ trong vài năm tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về chiều sâu tư vấn.

Không chỉ dừng lại ở việc kết nối nhu cầu thuê với mặt bằng sẵn có, cả phía bên thuê và bên cho thuê đang dần chuyển sang sử dụng các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp – với công cụ dữ liệu, phân tích và công nghệ để lọc ra mặt bằng phù hợp nhất cho từng giai đoạn. Dịch vụ đại diện bên thuê và bên cho thuê sẽ đóng vai trò lớn trong việc định hình lại vị thế đàm phán và hiệu quả vận hành. Không chỉ là vận hành mặt bằng mà việc phát triển trung tâm thương mại hiệu quả còn đòi hỏi chiến lược đồng bộ và dài hơi - chuyên gia này phân tích.

Do đó, các chủ đầu tư cần đảm bảo thiết kế mặt bằng thuê đạt tiêu chuẩn, xây dựng đội ngũ cho thuê và vận hành có năng lực. Song song đó là kế hoạch truyền thông bài bản để biến dự án thành điểm đến thực thụ trong khu vực. Theo đuổi bất động sản bán lẻ là một hành trình đường dài.

Năm 2025, ngành bán lẻ đã chính thức trở lại đường đua tăng trưởng – nhưng không theo cách cũ. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh về trải nghiệm và vận hành, Việt Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh đang sở hữu lợi thế dân số trẻ, hành vi tiêu dùng năng động và chi phí vận hành hợp lý – đủ sức trở thành điểm đến chiến lược của các thương hiệu quốc tế trong giai đoạn tới - bà Quyên nhận xét.

Sau chuỗi năm liên tiếp chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, gián đoạn chuỗi cung ứng và bất ổn kinh tế vĩ mô, ngành bán lẻ toàn cầu đang từng bước quay trở lại với một chu kỳ phục hồi rõ nét nhưng chưa đồng đều. Một số mô hình truyền thống đang phải đối mặt với yêu cầu tái cấu trúc, trong khi những hình thái bán lẻ linh hoạt, giàu tính trải nghiệm và tích hợp công nghệ đang vươn lên mạnh mẽ. Trong bức tranh nhiều chuyển động đó, Việt Nam nổi bật như một thị trường năng động, với các tín hiệu hồi phục rõ rệt.

Trái với lo ngại về việc thương mại điện tử sẽ “thế chân” hoàn toàn bán lẻ vật lý, thực tế cho thấy người tiêu dùng toàn cầu đang quay trở lại với cửa hàng như một điểm đến mua sắm – trải nghiệm – tương tác. Theo chuyên gia của Savills, các nhà bán lẻ trên toàn thế giới đang phục hồi tốt hơn kỳ vọng.

Tại Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đang giữ vai trò đầu tàu trong tiến trình này. Trong các quý đầu của năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh tăng hơn 6% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự ra mắt của các dự án mới như Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6). Công suất thuê đạt mức ấn tượng 94%, phản ánh nhu cầu thực chất từ cả phía khách thuê lẫn người tiêu dùng. Dù có sự điều chỉnh nhẹ do sự gia nhập của các dự án mới có mức giá thấp, giá thuê trung bình tầng trệt vẫn đạt 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng 9% theo năm.

Mô hình bán lẻ hiện đại tiếp tục thể hiện ưu thế vượt trội. Những trung tâm thương mại như Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park hay Parc Mall ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 70% ngay sau khai trương. Trong khi đó, bán lẻ đường phố ngày càng tỏ ra lép vế do thiếu sự đầu tư vào trải nghiệm, tiện ích và vận hành chuyên nghiệp – những yếu tố đang ngày càng được người tiêu dùng ưu tiên.

Tại Hà Nội, cũng kỳ ghi nhận mức giá thuê tầng trệt tăng mạnh 6% theo năm, riêng khu vực trung tâm tăng đến 37%. Công suất thuê đạt 86%, trong khi các hợp đồng mới ghi nhận xu hướng chuyển dịch khỏi ngành dịch vụ ẩm thực và đồ uống (F&B) vốn từng thống trị thị trường sang thời trang, mỹ phẩm và cửa hàng tiện lợi.