Cải cách thể chế mở rộng dư địa hút vốn vào bất động sản

Việc triển khai đồng thời mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập đơn vị hành chính đang mở ra những thay đổi quan trọng trong phương thức điều hành tại địa phương. Theo đánh giá từ các chuyên gia, đây là cơ hội để tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, nâng cao tính minh bạch, từ đó thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững và hiệu quả, tăng dư địa thu hút đầu tư.

* Mô hình quản trị tác động đến thủ tục đầu tư

Từ ngày 1/7/2025, Việt Nam chính thức áp dụng mô hình chính quyền đô thị hai cấp. Đây là bước đi mang tính cải cách trong tổ chức bộ máy hành chính, hướng tới việc tăng tính chủ động cho địa phương, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng.

Song song đó, việc hợp nhất các đơn vị hành chính cấp tỉnh và huyện cũng đang được thực hiện theo lộ trình. Những thay đổi này, theo các chuyên gia, không chỉ giúp tinh gọn bộ máy mà còn tạo ra khung thể chế mới với khả năng hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho các hoạt động đầu tư, trong đó có bất động sản – lĩnh vực vốn phụ thuộc sâu vào quy trình phê duyệt và cơ chế pháp lý.

Đánh giá về tác động của mô hình quản trị mới, bà Đỗ Thị Thu Giang – Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn tại Savills Việt Nam cho biết, việc phân cấp sâu hơn về thẩm quyền cho chính quyền địa phương sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cấp phép xây dựng, phê duyệt dự án, từ đó giảm chi phí cơ hội và tăng hiệu quả đầu tư.

Một trong những kỳ vọng lớn của cộng đồng doanh nghiệp là việc cải cách lần này sẽ đi kèm với cải thiện mạnh mẽ về tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin. Việc thống nhất thẩm quyền ở cấp tỉnh được xem là giải pháp hữu hiệu để xóa bỏ tình trạng chồng chéo trong phê duyệt và hiểu luật không đồng nhất – vốn là một trong những rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, các sáng kiến chuyển đổi số như xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và triển khai cấp phép điện tử sẽ góp phần gia tăng tính công khai, minh bạch trong quản lý tài nguyên đất. Theo bà Giang, đây là tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế.

*Tăng tính cạnh tranh

Cùng với mô hình chính quyền hai cấp, việc hợp nhất một số địa phương cũng tác động đáng kể tới khâu định giá đất và chính sách tài chính đất đai. Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương sau hợp nhất sẽ phải xây dựng bảng giá đất mới phù hợp với đặc điểm của từng khu vực. Bà Giang phân tích, luật đã quy định rõ nguyên tắc phân định giá đất theo vị trí cụ thể, có thể đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Điều này giúp bảo đảm sự khác biệt hợp lý về giá trị đất đai giữa các khu vực trong cùng một địa bàn hành chính mới, đồng thời tránh tình trạng áp dụng mặt bằng giá cào bằng, thiếu chính xác.

Tuy nhiên, trong thời gian chuyển tiếp, một số địa phương đã có đề xuất tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ nhằm đảm bảo ổn định trong công tác thu ngân sách và quản lý nhà nước. Tại TP. Hồ Chí Minh (mới), Sở Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị sử dụng ba bảng giá đất hiện hành của TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cho đến hết ngày 31/12/2025, trước khi áp dụng bảng giá đất thống nhất từ ngày 1/1/2026.

Các chuyên gia nhận định, việc trao quyền chủ động cao hơn cho các địa phương trong chính sách thu hút đầu tư được kỳ vọng sẽ thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh giữa các vùng. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu mới cho nhà đầu tư – đặc biệt là nhà đầu tư quốc tế – trong việc đánh giá kỹ năng lực điều hành, định hướng phát triển và mức độ tương thích của từng khu vực với chiến lược doanh nghiệp.

Theo bà Giang, bên cạnh ưu đãi về thuế hay sử dụng đất, các yếu tố như khả năng giải phóng mặt bằng, hạ tầng kết nối, và chất lượng đối thoại giữa chính quyền và doanh nghiệp sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết định đầu tư.

PGS.TS. Trần Đình Thiên nhìn nhận việc một số địa phương “dám đi trước, dám khác biệt” như Ninh Thuận, Quảng Bình đang tạo lợi thế vượt trội. Chính sách cũng phải thay đổi theo hướng đó… nếu được trao cơ chế phù hợp và được nhìn nhận đúng tầm, những ‘hạt nhân đổi mới’ này hoàn toàn có thể mở ra một chương mới. Cải cách hành chính và hợp nhất địa giới chỉ thực sự hiệu quả khi đi đôi với chính sách đột phá và cách tiếp cận chiến lược mạnh mẽ.

Dù tiềm năng là rõ ràng, song các chuyên gia cũng lưu ý rằng hiệu quả thực sự của cải cách phụ thuộc lớn vào khả năng thực thi chính sách từ Trung ương đến địa phương. Do đó, cần có sự tiếp tục cải cách pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư cùng với nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ trong vận hành mô hình mới. Sự chủ động và khác biệt trong chính sách của địa phương sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản phát triển có chiều sâu.

Bên cạnh đó, phát triển hạ tầng dữ liệu số, bản đồ địa chính, và sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập cũng là những yếu tố quan trọng để xây dựng bảng giá đất minh bạch, khoa học và phù hợp với thực tiễn thị trường. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội chỉ rõ, một trong những thách thức lớn hiện nay là vướng mắc về pháp lý, cụ thể về pháp luật đất đai như xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Việc hình thành sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần thiết lập mặt bằng giá đất sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Nhà ở CBRE lại cảnh báo, không phải đất nào sau sáp nhập cũng hóa “kim cương”. Giá đất chỉ thực sự tăng khi có quy hoạch, hạ tầng, và kế hoạch phát triển đi kèm. Các cơn sốt giá thường mang tính cục bộ, rủi ro cao nếu đầu tư ngắn hạn vì hiện thực hóa quy hoạch thường kéo dài. Do đó, cần cảnh giác với “sốt đất” ngắn hạn, vì chỉ có quy hoạch và hạ tầng cụ thể mới tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh cải cách thể chế và hoàn thiện khung pháp lý, thị trường bất động sản đứng trước cơ hội lớn để bứt phá. Việc đồng bộ hóa hành chính, tăng cường minh bạch và phân quyền hiệu quả nếu được triển khai đúng hướng sẽ là tiền đề vững chắc để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn, bền vững vào lĩnh vực bất động sản.