Cải tạo chung cư cũ: Gỡ khó từ chính sách

Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm. Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%.

Con số này quá thấp so với kỳ vọng bởi còn nhiều nút thắt khiến các dự án, phương án cải tạo mãi chỉ nằm trên giấy hoặc dừng lại ở mức độ khảo sát. Cái khó cần gỡ chính là từ chính sách.

Theo báo cáo của các địa phương, hiện có hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống trong các nhà chung cư cũ được xây dựng gần 30 năm. Dẫn đầu danh sách các chung cư cũ là Hà Nội với 1.579 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh 570, Hải Phòng 205, Quảng Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17 và Cần Thơ có 10 nhà chung cư.

Tính đến thời điểm này, cơ quan chức năng đã rà soát, thực hiện việc kiểm định được 600/2.500 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D - chiếm khoảng 25% tập trung chủ yếu tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh với con số lần lượt là 179 và 130 nhà chung cư.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng nhận định, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ đạt xấp xỉ 3% trong suốt 10 năm qua là quá khiêm tốn so với mục tiêu đề ra.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ...

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch.

Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cũng phải “nhập cuộc” và đưa ra cơ chế phù hợp, thậm chí phải “xé rào” nếu không việc cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp tục “dậm chân tại chỗ” - ông Điệp nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu phân tích, đa số chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng phải đảm bảo không gây ra quá tải, ách tắc. Nếu tăng chiều cao chung cư sau cải tạo sẽ gây ách tắc. Nếu không cho tăng chiều cao thì phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại, đảm bảo có lãi cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. Tỷ lệ đền bù 1-1 cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư) chắc chắn không được người dân đồng tình.

Tại những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 - 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Tuy nhiên, quy mô diện tích các căn chung cư cũ thời xưa chỉ phổ biến ở mức từ 15 - 20 m2/căn thì kể cả phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 2-2,5 lần cũng rất khó. Diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50 m2, trong khi dự án xây mới thường quy mô ít nhất từ 60 - 70 m2 trở lên và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để bù vào mua phần diện tích tăng thêm này.

Bởi vậy, có chuyên gia cho rằng, nếu các dự án trong khu vực nội thành không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, đặc biệt những dự án cải tạo chung cư cũ ở vị trí đắc địa mà căn hộ có thể bán với giá 100 triệu đồng/m2 thì cần tính đến bài toán định giá và thương mại hóa diện tích cũ.

Đăng đàn tại Kỳ họp thứ 7 - Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà từng khẳng định, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên trong cải tạo chung cư cũ, trước mắt sẽ thí điểm cơ chế đặc thù tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, nguyên nhân vướng mắc lớn nhất hiện nay vẫn là thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mặc dù đã có một số quy định mới nhưng tính đột phá chưa cao nên chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân cũng như khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, việc cải tạo chung cư cũ đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 với cơ chế rõ ràng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xảy ra nhiều bất cập như khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi các hộ dân ở tầng 1 không chịu di dời.

Năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác để giải quyết vấn đề này;  đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015 NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ.

Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương có nhà chung cư cũ đặc biệt là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức đánh giá tổng kết việc thi hành các quy định của Nghị định 101 về các kết quả đạt được cũng như các vướng mắc, bất cập, đề xuất giải pháp cụ thể.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số quy định cụ thể của Nghị định số 101 cần được sửa đổi, bổ sung để đẩy nhanh quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Cần bổ sung quy định cho phép cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đơn lẻ nằm trong các khu chung cư cũ trên cơ sở đảm bảo cập nhật phù hợp với quy hoạch cải tạo chung toàn khu. Đối với những khu chung cư đã được phê duyệt quy hoạch thì cho phép chia nhỏ thành các dự án để thực hiện theo hình thức cuốn chiếu” – ông Ninh phân tích.

Cùng đó, việc thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư được tiến hành theo từng đợt và trên cơ sở kết luận kiểm định thì phải lập ngay kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư chứ không phải chờ kiểm định toàn bộ số lượng nhà chung cư trên địa bàn.

Các địa phương cũng cần được chủ động trong việc tổ chức, lựa chọn đơn vị (nhà đầu tư) lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo – Bộ Xây dựng đề xuất.

Chi phí lập Quy hoạch chi tiết 1/500 được tính vào chi phí thực hiện dự án và hoàn trả lại đơn vị lập trong trường hợp đơn vị lập không phải là chủ đầu tư được chọn triển khai thực hiện dự án.

Đặc biệt, cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, mật độ dân cư bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án; đồng thời, các địa phương có trách nhiệm hỗ trợ đầu tư hạ tầng, bố trí quỹ đất đối ứng BT cho nhà đầu tư.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng cho rằng nên sửa đổi quy định cho phép doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án chỉ phải nộp Hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án sơ bộ hoặc cam kết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án sơ bộ quy hoạch việc cải tạo, xây dựng lại.

Các doanh nghiệp sẽ trình bày phương án này trong Hội nghị nhà chung cư để làm cơ sở xem xét lựa chọn chứ không quy định phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết vì bị phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư thì thực hiện lập quy hoạch 1/500 và các thủ tục đầu tư khác của dự án.

Bên cạnh đó, trách nhiệm tạo lập quỹ nhà tạm cư cho người dân cũng cần được tính toán lại. Trong thời gian thực hiện dự án xây dựng cải tạo lại nhà chung cư cũ, UBND các tỉnh, thành phố hoặc chủ đầu tư phải xây dựng hoặc bố trí quỹ nhà ở tạm cư để cho người dân ở hoặc thực hiện hỗ trợ bằng tiền cho các hộ dân đi thuê nhà ở.

Trường hợp bố trí quỹ nhà ở tạm cư thì nhà ở này phải bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của người dân và gần với khu vực lân cận nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, xây dựng lại.

Cải tạo chung cư cũ chỉ có thể được cải thiện nếu những nút thắt được tháo bỏ và việc gỡ khó phải bắt đầu từ chính sách./.