Sở Xây dựng phải trả lời trong 15 ngày về nhà ở đủ điều kiện bán

Sở Xây dựng phải kiểm tra và trả lời chủ đầu tư trong tối đa 15 ngày về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua, theo quyết định mới của Bộ Xây dựng. Đây là quy định được nêu trong Quyết định 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026 do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh ký, công bố thủ tục hành chính sửa đổi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

* Chủ đầu tư phải thông báo trước khi ký hợp đồng

Theo đó, thủ tục "Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua" có mã số 1.012905. Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định và thực hiện thủ tục này.

Bộ Xây dựng yêu cầu, trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm một bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án.

Hồ sơ gồm văn bản thông báo theo mẫu tại Phụ lục XV của Nghị định 96/2024 và bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Chủ đầu tư phải cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án, có thể là quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Nếu thông tin trên giấy chứng nhận đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì được thay thế bằng dữ liệu khi cơ sở dữ liệu được vận hành.

Về xây dựng, dự án phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép nếu thuộc trường hợp phải xin phép. Với trường hợp được miễn giấy phép, chủ đầu tư phải nộp thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng.

Hồ sơ còn phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ được chấp thuận, phê duyệt. Riêng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng.

* Không quá 15 ngày để kiểm tra

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có tối đa 15 ngày để kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Cơ quan này phải trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Nếu không đủ điều kiện, lý do phải được nêu rõ.

Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời trong thời hạn quy định, doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật. Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến và không phải nộp lệ phí.

Một điểm đáng chú ý trong thủ tục mới là bảng danh sách nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải thể hiện thông tin cụ thể về dự án và từng sản phẩm.

Danh sách gồm mã và tên dự án, mã và tên công trình, mã định danh tổ chức, mã tỉnh, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Với căn hộ chung cư, vị trí phải ghi rõ số tầng; với biệt thự và nhà ở riêng lẻ, phải ghi rõ vị trí lô đất.

Trong văn bản thông báo, chủ đầu tư cũng phải nêu thông tin về dự án, pháp lý đầu tư, quy hoạch, thiết kế, xây dựng và đất đai; danh sách nhà ở dự kiến đủ điều kiện bán, cho thuê mua; các điều kiện đã đáp ứng theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải cam kết chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, trung thực của thông tin và bảo đảm nhà ở đáp ứng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Việc ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua cũng phải tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Văn bản trả lời của Sở Xây dựng cũng phải thể hiện thông tin về dự án, pháp lý, danh sách nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua, các điều kiện đã đáp ứng và trách nhiệm, yêu cầu đối với chủ đầu tư.

Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026. Cùng thời điểm, nội dung công bố thủ tục hành chính liên quan tại Quyết định 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026 hết hiệu lực.

Thủ tục được sửa đổi trên cơ sở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định 96/2024 của Chính phủ và Nghị định 54/2026 sửa đổi, bổ sung một số quy định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.