Cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Phản hồi đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc góp ý, hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; đồng thời, trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, so với quy định hiện hành, dự thảo đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất. Theo đó, chỉ còn ba phương pháp là so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.
Qua ghi nhận ý kiến từ một số doanh nghiệp, VCCI cho hay, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc và xem xét lại. Vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất. Hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như: phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh, với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau. Còn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh. Vì vậy, cũng sẽ gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh. Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên. Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC. Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Đánh giá về mục tiêu quản lý Nhà nước, theo VCCI, một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai” Nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước. Từ những phân tích trên và thông qua các kiến nghị từ doanh nghiệp, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất./.- Từ khóa :
- Định giá đất
- vcci
- bất động sản
- doanh nghiệp
- kinh tế
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
TP. Hồ Chí Minh vắng bóng dự án nhà ở vừa túi tiền
18:06' - 14/07/2025
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025).
-
Bất động sản
TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển hơn 199.000 căn nhà ở xã hội
17:02' - 14/07/2025
Thông tin trên được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết trên cơ sở Đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp.
-
Bất động sản
Bất động sản Đà Nẵng: Nơi nhộn nhịp, nơi đìu hiu
17:37' - 13/07/2025
Từ ngày 1/7, tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng được hợp nhất thành thành phố Đà Nẵng để có nhiều dư địa mới phát triển.
-
Bất động sản
Thị trường bất động sản Bắc Ninh hạ nhiệt
11:13' - 13/07/2025
Sau khi có thông tin về hợp nhất, thị trường bất động sản tại ở Bắc Ninh trở nên sôi động và có xu hướng tăng giá rõ rệt. Tuy nhiên, đến nay làn sóng này đã hạ nhiệt, giá cả chưa có biến động lớn.
-
Bất động sản
Hưng Yên hết thời bất động sản tăng nóng
18:17' - 12/07/2025
Thị trường bất động sản Hưng Yên đang dần hạ nhiệt với giá đất đi ngang, thậm chí một số khu vực đã xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ.
-
Bất động sản
“Cực tăng trưởng" mới trên bản đồ bất động sản phía Nam
14:33' - 12/07/2025
“Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh trở thành "cực tăng trưởng" mới trên bản đồ bất động sản phía Nam.
-
Bất động sản
Bất động sản Hải Phòng đứng trước biến động lớn
14:00' - 12/07/2025
Giới đầu tư nhận định, năm 2025 là năm vàng của thị trường bất động sản Hải Phòng. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần chính sách đảm bảo cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực.
-
Bất động sản
Dòng tiền đổ về Vinhomes Green City, “chốt đơn” nhà phố với vốn ban đầu chỉ từ 550 triệu đồng
21:04' - 11/07/2025
Từ cuối tháng 6, giới đầu tư càng đổ mạnh về Tây Bắc TP.HCM khi dự án được trông đợi nhất là Vinhomes Green City chính thức ra hàng.
-
Bất động sản
Xu hướng mới cho bất động sản công nghiệp
16:36' - 11/07/2025
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 đang định hình lại đáng kể chiến lược của các nhà đầu tư.