Căng thẳng trên thị trường bất động sản Canada do lãi suất cao

Theo tờ Globe and Mail, đợt tăng lãi suất gần đây nhất của Ngân hàng trung ương Canada (BoC) dự kiến có tác động lan rộng đối với những người thuê nhà và các nhà đầu tư bất động sản, ngoài tác động của việc này đối với những chủ nhà vay thế chấp.

Các chuyên gia cho biết, mức tăng 25 điểm phần trăm và một đợt tăng khác với quy mô tương tự có thể xảy ra vào tháng Chín sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê nhà, buộc một số chủ nhà phải bán và gây cản trở hơn nữa đối với việc xây dựng nhà cho thuê và căn hộ mới.

BoC đã tăng lãi suất lên 5% vào ngày 12/7, điều được các thị trường tài chính mong đợi rộng rãi. Nhưng cơ quan này cũng cảnh báo rằng có thể phải đến giữa năm 2025, lạm phát mới quay trở lại mục tiêu 2% của BoC. Theo các nhà phân tích, phát biểu trên làm tăng khả năng có một đợt tăng lãi suất khác trong thông báo lãi suất tiếp theo của BoC vào tháng Chín.

Benjamin Tal, chuyên gia kinh tế tại ngân hàng CIBC (Canada), nhận định lãi suất cao và khả năng tăng thêm sẽ buộc nhiều người mua nhà phải hoãn việc mua bất động sản và tiếp tục đi thuê.

Shaun Hildebrand, Chủ tịch công ty nghiên cứu bất động sản Urbanation, cho rằng lãi suất nhích lên cao hơn cũng có thể buộc một số chủ nhà không còn khả năng trang trải khoản thanh toán thế chấp, thuế bất động sản và các chi phí khác bằng tiền thuê nhà, khiến họ phải bán tài sản. Một số chủ nhà sẽ phải vật lộn để xử lý áp lực tài chính gia tăng vì họ phải đối mặt với việc gia hạn thế chấp với lãi suất cao hơn. Ông nói thêm, các nhà đầu tư không quan tâm đến việc mua bất động sản ở mức giá và lãi suất hiện tại. Mặc dù ông không thấy các nhà đầu tư đổ xô bán căn hộ của họ, nhưng ngay cả một mức tăng nhỏ trong doanh số bán hàng cũng có nghĩa là số lượng nhà cho thuê giảm đi, trong khi nhu cầu đã vượt xa nguồn cung.

Theo báo cáo của trang web cho thuê nhà Rentals.ca và Urbanation, giá thuê trung bình do chủ nhà quảng cáo trên các nhà có sẵn ở Canada đạt mức cao 2.042 CAD (khoảng 1.557 USD) trong tháng Sáu, tăng 7,5% so với cùng tháng năm ngoái,.

Trong ngắn hạn, ông Benjamin Tal của CIBC nhận thấy lạm phát tiền thuê nhà tiếp tục tăng. Ông cũng dự đoán thu nhập của người thuê sẽ tiếp tục có xu hướng thấp hơn, với số lượng người thuê hiện tại tiếp tục ngày càng tăng.

“Hiệu ứng gợn sóng” đáng kể hơn bởi chiến dịch tăng lãi suất mới của BoC có thể không được cảm nhận trên thị trường cho thuê cho đến năm 2027 hoặc 2028. Đó là bởi vì lãi suất tiếp tục tăng sẽ làm giảm động cơ khuyến khích các nhà phát triển xây dựng các căn hộ và căn hộ cho thuê mới.

Theo ông Tal, tác động đối với các công ty xây dựng là gấp đôi. Một mặt, lãi suất tăng làm tăng chi phí của các dự án mới. Mặt khác, chúng làm giảm nhu cầu về căn hộ tiền xây dựng từ các nhà đầu tư. Hầu hết người mua căn hộ tiền xây dựng là nhà đầu tư có kế hoạch cho thuê căn hộ của họ và bán lại với giá cao hơn.

Lãi suất thế chấp cao đang khiến các nhà đầu tư ngày càng gặp khó khăn trong việc trang trải chi phí đối với các căn hộ được xây dựng gần đây. Trong một báo cáo vào tháng 5/2023, cả ông Hildebrand và Tal nhận thấy rằng trong số các căn hộ chung cư xung quanh khu vực thành phố Toronto (Ontario) hoàn thành vào năm 2022, chưa đến một nửa trong số đó được tài trợ bằng thế chấp và cho thuê mang lại dòng tiền dương. Để so sánh, tỷ lệ đó là 60% đối với các căn hoàn thành vào năm 2020.

Báo cáo ước tính các chủ nhà đã phải trả trung bình 223 CAD mỗi tháng cho các căn hộ hoàn thành vào năm 2022. Bài toán thậm chí còn khó khăn hơn đối với các nhà đầu tư nắm giữ các căn hộ đã hoàn thành trong ba tháng đầu năm 2023, những người đang phải trả hơn 400 CAD.

Ông Hildebrand cho biết, chi phí vay cao hơn khiến các nhà đầu tư khó đảm bảo thế chấp cho các căn hộ hiện đang sắp hoàn thành, điều này có thể sẽ làm giảm mong muốn tiếp tục đầu tư. Lãi suất tăng cũng tạo ra sự không chắc chắn về triển vọng thị trường vào thời điểm giá căn hộ tiền xây dựng “vẫn ở mức cao kỷ lục”.

Tác động của việc giảm doanh số bán căn hộ trước xây dựng sẽ không rõ ràng ngay lập tức. Chỉ riêng trong khu vực Toronto (Ontarion, Canada), hiện có 100.000 căn hộ đang được xây dựng. Tuy nhiên, mối lo ngại là một cuộc khủng hoảng nguồn cung bất động sản bị trì hoãn trong một vài năm, song dân số Canada tiếp tục tăng./.