Chiến lược lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp đang dần thay đổi

Nếu trước đây, quyết định thuê chủ yếu xoay quanh vị trí, chi phí và khả năng tiếp cận khách hàng, thì hiện nay, các yếu tố liên quan đến nhân sự, trải nghiệm làm việc và chất lượng sống của người lao động đang trở thành trọng tâm trong quá trình ra quyết định.

* Nhân lực trở thành trung tâm trong bài toán văn phòng 

Theo báo cáo chiến lược khách thuê toàn cầu tháng 6/2026 của Savills World Research, có tới 74% doanh nghiệp trên toàn cầu đang gặp khó khăn trong tuyển dụng nhân sự có kỹ năng phù hợp. Điều này khiến bài toán nhân lực không chỉ dừng lại ở chính sách tuyển dụng, mà còn mở rộng sang cách doanh nghiệp thiết kế môi trường làm việc. 

Thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống, nhiều đơn vị bắt đầu mở rộng sang các khu vực có hệ thống tiện ích đồng bộ. Ảnh minh họa: TTXVN

Trong bối cảnh đó, văn phòng không còn được xem đơn thuần là không gian vận hành, mà trở thành một phần của chiến lược thu hút và giữ chân nhân tài. Doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến khả năng tiếp cận nguồn lao động chất lượng, mức độ thuận tiện trong di chuyển và các yếu tố hỗ trợ nâng cao trải nghiệm làm việc. 

Savills cũng cho biết, tại nhiều đô thị lớn, chi phí nhà ở đang tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, tạo ra áp lực đáng kể đối với lực lượng lao động. Khi đó, thời gian di chuyển, khả năng tiếp cận nơi ở và chất lượng sống xung quanh nơi làm việc trở thành những tiêu chí quan trọng trong lựa chọn việc làm. 

Xu hướng này khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh cách tiếp cận trong chiến lược văn phòng. Thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống, nhiều đơn vị bắt đầu mở rộng sang các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, gần các khu dân cư lớn và có hệ thống tiện ích đồng bộ. 

Các yếu tố như khả năng đi lại bằng phương tiện công cộng, mật độ dịch vụ xung quanh và sự tiện lợi trong sinh hoạt hàng ngày đang ngày càng được xem là một phần của giá trị văn phòng. 

Thực tế cho thấy, chiến lược lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp không còn chỉ xoay quanh bài toán chi phí và vị trí theo nghĩa truyền thống. Thay vào đó, vị trí đang được định nghĩa lại theo khả năng tiếp cận nguồn nhân lực, mức độ thuận tiện trong di chuyển và chất lượng sống của người lao động. 

Trong bối cảnh cạnh tranh nhân lực ngày càng khốc liệt, văn phòng đang dần chuyển từ một hạng mục chi phí vận hành sang một yếu tố chiến lược, có ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất lao động, khả năng thu hút nhân tài và năng lực cạnh tranh dài hạn của doanh nghiệp. 

* Văn phòng gắn với hệ sinh thái “sống – làm việc – giải trí” 

Song song đó, khái niệm văn phòng xanh đang được mở rộng theo hướng toàn diện hơn. Không chỉ dừng ở tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng hay công trình thân thiện môi trường, văn phòng hiện nay được nhìn nhận như một mắt xích trong hệ sinh thái đô thị. 

Mô hình “live – work – play” (sống – làm việc – giải trí) ngày càng được doanh nghiệp quan tâm, khi giúp giảm thời gian di chuyển, tăng tính linh hoạt và cải thiện chất lượng sống của nhân viên. 

Theo Savills World Research, những khu vực có khả năng kết nối tốt, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống chất lượng cao đang trở thành lựa chọn ưu tiên trong các quyết định mở rộng hoặc tái định vị văn phòng của doanh nghiệp. 

Đáng chú ý, Hà Nội là ví dụ điển hình về việc văn phòng dịch chuyển rõ nét theo nhu cầu lao động. Tại Hà Nội, xu hướng này thể hiện rõ trong cả nguồn cung và nhu cầu thị trường. 

Savills dự báo, tại Hà Nội, đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 403.000 m2 sàn văn phòng từ 20 dự án mới; trong đó phân khúc hạng A chiếm ưu thế và tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành mở rộng. 

Sự phân bổ này cho thấy xu hướng dịch chuyển khỏi khu trung tâm truyền thống (CBD) sang khu vực có quỹ đất lớn hơn, hạ tầng hiện đại hơn và khả năng kết nối tốt hơn với các khu dân cư – nơi tập trung lực lượng lao động. 

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, cho biết, giá thuê và vị trí vẫn là hai yếu tố then chốt trong quyết định thuê văn phòng tại Hà Nội. Tuy nhiên, cách hiểu về “vị trí tốt” đang thay đổi nhanh chóng. 

Theo ông William Gramond, ngày càng nhiều doanh nghiệp đánh giá vị trí đặt văn phòng không chỉ theo góc độ thương mại, mà còn theo khả năng thu hút và giữ chân nhân tài. Trong đó, mức độ tiếp cận nguồn lao động chất lượng trở thành yếu tố ngày càng quan trọng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, văn phòng trở thành công cụ cạnh tranh nhân lực. Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Giám đốc Điều hành Công ty JLL Việt Nam, thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn thay đổi bản chất, khi yếu tố con người trở thành trung tâm trong chiến lược bất động sản doanh nghiệp.

Nếu trước đây văn phòng được xem là chi phí cố định, thì hiện nay đã trở thành một công cụ chiến lược để cạnh tranh nhân sự. Doanh nghiệp không chỉ thuê không gian làm việc, mà đang thuê cả trải nghiệm của nhân viên. Từ thời gian di chuyển, môi trường xung quanh đến chất lượng tiện ích – tất cả đều tác động trực tiếp đến quyết định gắn bó của người lao động - bà Trang phân tích. 

Cũng theo chuyên gia của JLL Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt khiến doanh nghiệp ưu tiên tối ưu hiệu suất sử dụng không gian thay vì mở rộng diện tích theo quy mô nhân sự, từ đó thúc đẩy sự phát triển của mô hình văn phòng linh hoạt. 

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài khu trung tâm đang góp phần tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng phân bổ hợp lý hơn. 

Đơn cử như các khu vực phía Tây và vùng ven của Hà Nội có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng đang phát triển và khả năng kết nối ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, sự phát triển này cần gắn với đồng bộ hạ tầng giao thông và nhà ở để đảm bảo hiệu quả lâu dài – ông Đính khuyến nghị.