Cổ phiếu bất động sản: Cơ hội trong khó khăn

Dù ngành bất động sản đang đối diện với khó khăn, nhưng giới phân tích cho rằng, vẫn có những mã cổ phiếu bất động sản đáng để đầu tư nếu chọn lọc kỹ lưỡng vì doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp thường tăng mạnh vào quý cuối năm.

* Sóng gió chưa qua

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS), kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của ngành bất động sản cũng tương quan với bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng.

Các công ty bất động sản niêm yết ghi nhận doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 21,7% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ giảm 12,7%, hoàn thành lần lượt 27,5% và 27,7% kế hoạch đề ra.

Nợ ròng vào cuối tháng sáu của các công ty niêm yết cũng tăng vọt 53% so với cùng kỳ. Nổi bật là Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) tăng 153%; Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) tăng 57,9%;  Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) tăng 107%.

Các nhà phân tích tới từ Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định, sóng gió đối với ngành bất động sản vẫn chưa lắng xuống.

Công ty chứng khoán này dự đoán quý III năm nay, thị trường bất động sản sẽ tương đối ảm đạm do yêu cầu giãn cách xã hội nhằm hạn chế dịch COVID-19 có thể trì hoãn các sự kiện bán hàng. Tâm lý người mua bất động sản cũng đang giảm đi vì khi họ còn nhiều lo ngại.

Trong khi đó, các nhà phân tích tới từ Công ty cổ phần Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhận định, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu nhiều tác động từ dịch bệnh và giãn cách xã hội như gián đoạn các hoạt động mở bán, phát triển hạ tầng, sản phẩm. Nhu cầu đầu tư bất động sản tạm lắng lại chờ đợi thêm trong bối cảnh nền kinh tế bất định; mảng bất động sản nghỉ dưỡng, cho thuê, bán lẻ chịu thiệt hại và chưa thể sớm hồi phục.

Về phía nguồn cung, tắc nghẽn pháp lý từ năm 2018 vẫn chưa được giải tỏa khiến cho số lượng dự án có thể ra hàng trong năm nay tiếp tục ở mức thấp.

Số liệu từ Tập đoàn CBRE, tổng cung tại thị trường Hà Nội trong quý II đạt 5.569 căn (giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái). Số lượng căn đã bán trong quý II đạt 5.100 căn (giảm 27% so với cùng kỳ năm 2019). Trong khi đó, tổng nguồn cung mới trong quý II/2020 tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh chỉ đạt 1.644 căn, con số thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, 6 tháng năm 2020, các chung cư cao cấp có giá bán trung bình trên 60 triệu đồng/m2 ghi nhận lượng giao dịch giảm đáng kể (giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái).

Các căn hộ có giá thuê cao (trên 1.000 USD/ căn/tháng) bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch COVID-19. Giá chào thuê trung bình giảm khoảng từ 20 -25% do thiếu vắng nhu cầu từ người thuê và khách du lịch nước ngoài, đồng thời do khoản chi tiêu cho thuê nhà bị cắt giảm.

Lợi suất cho thuê căn hộ trung bình giảm xấp xỉ từ 30-50 bps (điểm cơ bản) so với mức trước khi dịch COVID-19 xảy ra. Tỷ lệ này ở Tp. Hồ Chí Minh dao động từ 4,5% đến 6,2% trong khi tại thành phố Hà Nội dao động từ 4% đến 5,4% mỗi năm.

Về tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, Agriseco cho rằng, dù chưa có những biến động đột biến, nhưng một vài chỉ số phản ánh sức khỏe tài chính chung của nhóm ngành bất động sản đã có dấu hiệu yếu đi.

Cuối tháng 6, dư nợ toàn ngành bất động sản tăng lên 161 nghìn tỷ đồng ngắn và dài hạn, tăng 16% so với đầu năm. Đồng thời, tỷ lệ dư nợ trên doanh thu cũng tăng nhanh trong quý II, lên mức 0,87 lần sau quý II. Con số này của quý IV/2019 chỉ đạt 0,67 lần.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu cũng đã có mức tăng đáng kể trong riêng quý II, lên mức 54% là mức cao nhất tính từ đầu 2019 đến nay.

Theo Agriseco, hoạt động kinh doanh gián đoạn khiến cho dòng tiền luân chuyển kém đi, các doanh nghiệp phải tăng cường vay nợ để bù đắp sự thiếu hụt này, làm cho sức khỏe tài chính nhìn chung là xấu đi so với đầu năm.

*Kỳ vọng cuối năm

Theo các nhà phân tích từ Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS), các biện pháp hỗ trợ bao gồm: tăng chiết khấu, quà tặng và giãn tiến độ thanh toán là chìa khóa để thúc đẩy nhu cầu. Lợi nhuận ngành bất động sản vẫn có thể tăng trưởng ổn định so với năm ngoái dẫn dắt bởi những doanh nghiệp đầu ngành như Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) nhờ bàn giao hàng nghìn căn hộ trong 6 tháng cuối năm.

Bên cạnh đó, trong quý II/2020, lãi suất cho vay mua nhà trung bình từ các ngân hàng trong nước giữ nguyên ở mức 11,4% so với quý trước.

Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà giảm nhẹ từ 20 - 40 điểm trong tháng 7 và đầu tháng 8 ở kỳ hạn 1 năm do các ngân hàng trong nước cố gắng đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng vay mua nhà khi nhu cầu vay trong các lĩnh vực khác đang yếu.

KIS kỳ vọng, mức lãi suất thấp này có thể duy trì cho đến năm sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, lộ trình giảm tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của các ngân hàng được lùi thêm 1 năm. Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2021, tỷ lệ này được áp dụng 40%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm còn 37%. 

Theo quan điểm của KIS, lãi suất cho vay mua nhà thấp như hiện nay có thể thúc đẩy các giao dịch căn hộ. Bên cạnh đó, do hầu hết tiến độ giao nhà tập trung vào quý IV nên công ty chứng khoán này kỳ vọng nửa cuối năm có thể ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận sau thuế đáng kể nhờ việc bàn giao hàng nghìn căn hộ.

Trong khi đó, theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, các cuộc khảo sát trong nước cho thấy, có khoảng từ 38 - 40% người dân coi thị trường bất động sản là kênh đầu tư an toàn.

Đà tăng trưởng của thị trường có thể được ảnh hưởng tích cực bởi việc gia tăng tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng cùng với môi trường lãi suất huy động thấp. Bất động sản thấp tầng có pháp lý, quyền sử dụng đất minh bạch cũng trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà.

Trên thị trường chứng khoán, các nhà phân tích từ Agriseco nhận định, cổ phiếu của các doanh nghiệp niêm yết có tình hình kinh doanh tích cực hơn mặt bằng chung, đang đẩy mạnh phát triển dự án đã được cấp phép, tỉ lệ vay nợ không có đột biến và có kết quả bán hàng khả quan sẽ có rủi ro thấp để lựa chọn đầu tư.

Ông Trần Xuân Bách, phụ trách mảng phân tích thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt - BVSC nhìn nhận, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vẫn đủ tiềm lực để triển khai các dự án sau dịch COVID-19 sẽ có được những lợi thế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Duy Định, chuyên viên chăm sóc khách hàng cao cấp Công ty Chứng khoán MB – MBS cho rằng, đây là thời điểm có thể xem xét để đầu tư bất động sản và cổ phiếu ngành bất động sản, nhưng cần chọn lọc kỹ lưỡng.

Theo ông Định, ngành bất động sản đã phải trải qua những “cú sốc” lớn, những doanh nghiệp trụ vững được qua giai đoạn dịch bệnh sẽ có cơ hội hồi phục và phát triển./.