"Cơn sốt" bất động sản hậu cần tại Nhật Bản

Phương Nga (Theo Nikkei Asia Review) 05:30' - 12/10/2023
BNEWS CBRE dự đoán nhu cầu hạ tầng hậu cần Nhật Bản sẽ tăng mạnh, giữa bối cảnh các dự báo về tình trạng thiếu lao động do các hạn chế chặt chẽ hơn về giờ làm việc của tài xế giao hàng.
"Cơn sốt" bất động sản hậu cần tại Nhật Bản đang tăng mạnh. Ảnh: MHI

 

Nhật Bản đang nổi lên như một “thiên đường” bất động sản hậu cần. Từ khắp nơi trên thế giới, các nhà đầu tư đang ráo riết săn lùng mua nhà kho, văn phòng… để tận dụng những lợi thế của môi trường lãi suất thấp tại nước này.

Ở Nhật Bản, giờ làm việc của các tài xế giao hàng được quy định chặt chẽ (để bảo vệ an toàn và sức khỏe), làm tăng nhu cầu sở hữu nhà kho và các không gian lưu trữ khác. Ngoài ra, do phần lớn người lao động Nhật Bản đã quay trở lại làm việc nên việc sở hữu các tòa nhà văn phòng cũng mang lại nhiều lợi ích.

Sự sẵn có của nguồn tiền giá rẻ

Lý do khác khiến bất động sản hậu cần của Nhật Bản trở nên có sức hút đó là nguồn tài chính có sẵn và việc đồng yen đang ở mức thấp nhất của 33 năm so với đồng USD. Đây là kết quả của quá trình thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng kéo dài hàng thập kỷ của ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ). Song song với đó, các doanh nghiệp cũng đang hoạt động tốt, có nhu cầu về không gian cao.

Để so sánh, ở một số quốc gia khác, lãi suất đang tăng cao trong khi điều kiện tín dụng bị thắt chặt và một lượng lớn người lao động từ chối quay lại văn phòng.

Ông Anthony Couse, Giám đốc điều hành khu vực châu Á-Thái Bình Dương của công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), cho biết: “Nhật Bản đã chiếm được ánh đèn sân khấu”, "Nhật Bản luôn hấp dẫn...”.

Theo công ty dịch vụ bất động sản CBRE, trong 5 năm qua, Nhật Bản là quốc gia chứng kiến số lượng giao dịch bất động sản lớn nhất ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Theo khảo sát của JLL và CBRE, hiện nay nước này cũng được coi là quốc gia hấp dẫn nhất trong khu vực về đầu tư xuyên biên giới.

Sự sẵn có của tín dụng giá rẻ là một yếu tố quan trọng đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, những người thường thực hiện các khoản vay bằng đồng yen. Trong khi đó, các ngân hàng Nhật Bản cũng ngày càng chào đón các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản trong những năm gần đây.

Giới phân tích vẫn lạc quan mặc dù những người tham gia thị trường dự đoán rằng BoJ sẽ điều chỉnh chính sách để đối phó với lạm phát kéo dài và xu hướng đồng yen mất giá mạnh. Các chuyên gia đã bắt đầu đồn đoán về khả năng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm tăng lên 1%, là giới hạn trên của mục tiêu của BoJ. Tuần trước, lãi suất đã tăng lên mức 0,8%, tăng gấp đôi sau chưa đầy hai tháng và đánh dấu mức cao nhất trong hơn 13 năm.

Giám đốc Couse nhận định: “Nếu có tốc độ tăng lãi suất ở mức vừa phải, Nhật Bản vẫn sẽ là một nơi rất hấp dẫn để đầu tư vì các khoản tín dụng luôn có sẵn”. Theo chuyên gia này, “tỷ giá hối đoái sẽ thay đổi và chắc chắn đồng yen sẽ tăng giá, nhưng về cơ bản Nhật Bản vẫn là một điểm đến hấp dẫn nhờ vào các động lực vĩ mô của thị trường”.

Sự chắn chắn và ổn định là yếu tố thu hút dòng tiền, và Nhật Bản có điều đó. Các tòa nhà văn phòng và bất động sản thương mại khác ở Nhật Bản có tỷ lệ lấp đầy ổn định và khả năng sinh lời cao hơn các nước châu Á-Thái Bình Dương khác. Đồng thời, Nhật Bản có ít rủi ro địa chính trị hơn.

“Tôi nghĩ Nhật Bản sẽ đứng đầu châu Á-Thái Bình Dương trong thời gian tới”, Giám đốc Couse nói.

“Cơn sốt” xây dựng tại Nhật Bản

Ông Asuka Honda, Giám đốc nghiên cứu của CBRE tại Nhật Bản, cho biết mô hình đầu tư tại nước này đã bắt đầu thay đổi vào cuối năm ngoái. Một số nhà đầu tư nước ngoài đã rút tiền hoặc thực hiện hoán đổi tài sản. Nhà đầu tư GIC của Singapore được cho là đang xem xét việc bán tòa nhà chọc trời 43 tầng ở trung tâm thành phố Tokyo với giá hơn 2 tỷ USD.

Đầu tư văn phòng, hạng mục dẫn đầu trong các năm 2021 và 2022, đã bị đầu tư công nghiệp - chủ yếu là mảng hạ tầng hậu cần - vượt qua trong sáu tháng đầu năm nay.

CBRE dự đoán nhu cầu hạ tầng hậu cần sẽ tăng mạnh trong năm 2024, giữa bối cảnh các dự báo về tình trạng thiếu lao động do các hạn chế chặt chẽ hơn về giờ làm việc của tài xế giao hàng. Do đó, nhu cầu được cho là sẽ tăng đối với địa điểm trung chuyển giữa các thành phố lớn cũng như các cơ sở lớn và tiên tiến hơn để lưu giữ được nhiều hàng hơn.

Các phân khúc nóng khác trong nửa đầu năm là đầu tư vào khu dân cư và khách sạn. Giám đốc Couse cho biết nhiều nhà đầu tư cơ hội đang tập trung vào phân khúc khách sạn và các hình thức kinh doanh mang lại lợi nhuận cao hơn như khách sạn lưu trú dài hạn, căn hộ dịch vụ và nhà ở sinh viên. "Mọi người đang đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ."

Trong khi đó, các văn phòng mới đang được mở ở Tokyo, nơi các khối văn phòng nhỏ cũ đang được tái phát triển thành những tòa tháp văn phòng khổng lồ. Vào tháng Ba, Mitsui Fudosan đã khai trương khu phức hợp văn phòng và khách sạn cao 45 tầng ở phía trước Ga Tokyo. Tuần trước, Tòa nhà Mori đã khánh thành tòa tháp văn phòng 49 tầng ở khu thương mại Toranomon.

Vào tháng 11 tới, Tòa nhà Mori cũng sẽ khai trương khu phức hợp văn phòng và dân cư cao 64 tầng ở khu Azabu cao cấp. Đây sẽ là tòa nhà cao nhất ở Tokyo, ít nhất là trong 5 năm tới. Cũng trong tháng tới, Tokyu Land sẽ khai trương tòa tháp văn phòng 39 tầng cạnh ga tàu ở Shibuy thời thượng.

Vào ngày 27/9, Mitsubishi Estate đã động thổ khu phức hợp văn phòng và khách sạn cao 62 tầng ngay cạnh Ga Tokyo. Tòa nhà dự kiến mở cửa vào năm 2028.

Giá bất động sản Nhật Bản tăng cao. Ảnh: The Japan Times

 

“Cơn sốt” xây dựng này diễn ra ngay cả khi một số công ty Nhật Bản chuyển trụ sở chính ra khỏi trung tâm thành phố Tokyo để tiết kiệm chi phí và áp dụng hình thức làm việc từ xa. Nhà sản xuất vật liệu xây dựng Lixil năm ngoái đã chuyển trụ sở chính đến một tòa nhà nhỏ hơn ở Tokyo. Công ty công nghệ thông tin Fujitsu sẽ rời Tokyo vào năm 2024.

Diện tích văn phòng khổng lồ và xu hướng làm việc kết hợp ngày càng nhiều đã đẩy tỷ lệ văn phòng trống ở trung tâm Tokyo lên khoảng 6,5%, cao nhất trong 9 năm, theo nhà môi giới bất động sản Tokyo Miki Shoji. Tuy nhiên, dữ liệu của JLL cho thấy Tokyo vẫn có tỷ lệ chỗ trống thấp hơn hầu hết các thành phố khác trên toàn cầu.

Giám đốc Honda của CBRE cho rằng nếu Nhật Bản muốn thu hút nhiều đầu tư hơn thì nước này cần tập trung vào cải thiện tỷ suất lợi nhuận vì lãi suất có thể sẽ tăng ngay cả ở Nhật Bản.

Theo dữ liệu của CBRE, trong nửa đầu năm 2023, đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản đã tăng hơn gấp đôi lên 5 tỷ USD. Singapore dẫn đầu nỗ lực này, rót vào 2,1 tỷ USD - tăng gấp 4 lần so với một năm trước. Các số liệu này chỉ là ước tính, với các dự án thường được tài trợ bởi “người chơi” từ nhiều quốc gia, gây khó khăn cho việc chỉ định một nguồn đầu tư duy nhất.

Gần đây nhất, ngân hàng City Developments của Singapore đã đầu tư 35 tỷ yen (230 triệu USD) để mua lại 25 tòa nhà chung cư ở Tokyo.

GIC, quỹ đầu tư quốc gia của nước này, đã mua cơ sở sản xuất từ Blackstone vào tháng 6 với giá 800 triệu USD, trong khi nhà phát triển bất động sản Singapore CapitaLand mua lại các khu chung cư ở Osaka với giá 105,9 triệu USD hồi tháng 4. Vào tháng 5, quỹ đầu tư bất động sản MapleTree Industrial của Singapore đã mua một trung tâm dữ liệu ở Osaka với giá 51,8 tỷ yen.

Canada cũng nổi lên như một nhà đầu tư lớn vào tài sản của Nhật Bản. BentallGreenOak, một nhà đầu tư bất động sản, hồi tháng 1 đã mua lại khách sạn Rihga Royal ở Osaka với giá 385 triệu USD. Vào tháng 6/2023, họ đã mua Ritz-Carlton Fukuoka với số tiền không được tiết lộ./.

Tin liên quan

Tin cùng chuyên mục